2011-02-23 02:02:08
房地產調控政策日緊。隨著加息、上調存款準備金率、首套房貸款利率優惠政策取消等緊縮政策不斷加碼，銀行與按揭客戶之間的糾紛也不斷涌現。
近日有招行深圳分行房貸客戶投訴至《每日經濟新聞》，稱所購房產已過戶但遲遲等不到銀行發放的尾款，且銀行以額度緊張為由，要求客戶主動放棄八五折利率優惠，并在簽署一份房貸利率上調至九五折的協議后才能盡快安排貸款。
2月21日，招行總行相關人士對《每日經濟新聞》表示，招行的房貸政策都符合國家政策的規定，這次變動也與房地產調控的背景有關。
房產已過戶 銀行不放款2010年12月中旬，招行深圳分行的房貸客戶李遠（化名）與業主（賣方）簽了購房合同，購買了一套總價近百萬元的房產，貸款約70萬元。
去年12月底，李遠收到招行深圳分行出具的貸款承諾函，據李遠回憶，承諾函上寫明銀行承諾發放貸款，且3個月內有效。2011年1月初，李遠憑這張貸款承諾函辦理了房產過戶，1月中旬前后李遠拿到了房產證。
拿到房產證當天，李遠就憑房產證、《個人購房借款及擔保合同》等材料在深圳國土局辦理了房產抵押。據李遠回憶，借款合同一式三份，一份交給深圳國土局，一份交給銀行，至于另一份應該給他的合同，銀行方面稱要等貸款發放以后才還給他。
李遠稱，大約一個星期以后，深圳國土局批準了抵押件，按照程序，銀行已經可以放款。李遠此時以為事情已經辦理妥當，誰知此后他遲遲沒有等到銀行發放的貸款，等來的只有銀行業務員的電話，稱目前銀行額度緊張，八五折優惠貸款要排隊，且何時放款不能確定，客戶只有重新簽一份九五折利率的協議，銀行才能盡快安排放款。
李遠當即表示不能接受。經過粗略計算，目前央行5年期以上貸款基準利率6.6%，李遠的房貸利率如果從八五折提高到九五折，按照等額本息方式還款，意味著每月多還近300元，30年下來多還逾10萬元。
據悉，目前招行很多有房貸利率糾紛的客戶自發建立了多個QQ群，群成員大多面臨和李遠一樣的遭遇，即購買的房產已經過戶，但賣家遲遲沒有收到銀行發放的尾款。
雖然拿到了房產證，但李遠顧慮重重，“銀行的承諾函上寫明3個月內有效，如果銀行在3個月內沒有放款，承諾就可能過期作廢?！?/p>
另一位房貸客戶江嵐（化名）則表示，其購買的房產，由于房東房貸尚未還清，他另外向銀行借了約130萬元的短期貸款替房東“贖樓”，由于銀行的尾款遲遲不能到位，他每天還要額外支付300多元的利息。
銀行：額度緊張導致利率提高2月21日，記者就此事專門致電招商銀行，招行總行相關人士表示，招行的房貸政策都符合國家政策的規定，這次變動也與房地產調控的背景有關。
據悉，截至記者發稿，李遠一直沒有等到招行發放的貸款，期間他曾多次與招行工作人員交涉，但都無果。
李遠提供的一段溝通中的錄音顯示，招行工作人員稱，“我們行今天早上剛剛出了通知，如果您今天還不來簽九五折的話，從明天早上開始就是基準（利率）了?！?/p>
“八五折不是說3月份就可以放嗎？”李遠詢問道。
“不清楚，像現在這種情況很難有得放的”，客戶經理稱：“……現在又在加息，又在加存款準備金，看現在這種情況，我不能保證3月份能放得出款?！?/p>
“我的是1月5日就過戶了?！崩钸h稱。
“我不管你什么時候過戶、什么時候抵押的，這種情況大家都知道，但是沒有辦法，現在銀行額度就是這么緊張?！?/p>
“我知道你們有額度，只是你們在追求利潤。”李遠表示。
“現在各個銀行的額度都是很緊張，就這一塊蛋糕，我們從利潤的角度出發也是由高往低放了……”招行工作人員稱。
銀行工作人員稱：“比您抵押件出得早的，到現在沒放款的都有，只要（銀行）不放款，（個人購房借款及擔保）合同都是無效的?！?/p>律師：若合同已簽銀行涉嫌違約
李遠表示，其到深圳國土局辦理抵押時，用數碼器材記錄下了 《個人購房借款及擔保合同》的內容。李遠提供的資料顯示，合同附著的一張紙上清晰地印著 “本合同執行利率以中國人民銀行公布的貸款基準年利率6.14%為基礎下浮15%……”
在合同的最后一頁，還清晰地印著招商銀行股份有限公司深圳分公司的合同專用章，以及抵押人、有權簽字人的簽字和詳細日期。
漢路律師事務所主任、資深金融律師曾智紅對《每日經濟新聞》表示，《個人購房借款及擔保合同》上簽字蓋章就說明合同有效成立并且生效，銀行不按合同約定的八五折利率給客戶放款就涉嫌違約。
曾智紅表示，除非銀行在合同中明確規定“以貸款發放為條件生效”，但類似這樣的格式條款由于排除對方主要權利、免去己方主要義務，也必須對當事人明示才生效。
曾在深圳市國土局工作過的資深房地產律師黃本憲表示，目前多數客戶維權困難主要苦于沒有銀行承諾利率八五折優惠的證據，只有銀行業務經理的口頭承諾。如果客戶能提供詳細的合同文本，上面有銀行貸款利率和放款時間、銀行的簽字蓋章和日期，則勝算的可能較大。
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