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    投資者追捧 個別信托公司主投房地產

    2011-02-23 02:01:57

    每經記者  徐子莫  賀麒麟  李靜瑕發自上海、北京

        嚴厲的房地產調控為信托產品市場帶來了難得的機遇。由于融資渠道不暢,大量房企轉向了信托公司,在優質的抵押品以及約10%的年預期收益的雙重“誘惑”

        下,投資者紛紛“慷慨解囊”。為了迎合這一需求,部分信托公司也加大了這類產品的推出力度。機構公布的數據顯示,開年來,房地產信托產品發行款數和融資規模較去年末的低谷都有了大幅上升。甚至有信托公司幾乎所有的在運行信托產品都投向了房地產。

        但高收益必然意味著高風險。業內人士指出,房地產價格下降帶來的系統性風險仍然難以規避。為了分散風險,部分信托公司將資金投向了更為安全的保障房建設;而對于銀信理財產品的發行,則更有可能是銀行出于吸收存款的需要。

    每經記者  徐子莫  發自上海

        雖然遭遇嚴控,但房地產信托明顯高于存款的收益率卻依舊受到市場熱捧。

        安信證券統計顯示,在今年1月的集合信托計劃中,房地產信托的成立規模占全部信托成立規模的37%。截至上周四,處于推薦中的信托計劃達26款,其中有12款投向房地產,發行規模預計超25億元。公開資料顯示,有信托公司在運行的10款產品中,9款投向了房地產領域。

        “房地產融資在信托業務中的占比可能還不到1%,之所以‘劍指’房地產信托,可能還是來自于監管層的管控力度,以及部分地產商借道信托來融資的影響?!贬槍θツ甑妆O管層對于信托公司出臺的一系列調控措施,西南財經大學信托與理財研究所副所長李勇向  《每日經濟新聞》如是表示。

    信托:房企和投資者的共同選擇

        農歷新年伊始,央行就宣布加息0.25個百分點。隨即央行又宣布,2月24日再度上調金融機構存款準備金率0.5個百分點。在股市低迷以及通脹壓力下,信托公司動輒超過9%的年收益率,無疑是投資者重要的選擇。

        “房地產信托年收益率有些確實能超過10%,但是其背后的風險,投資者也應當理性看待?!崩钣抡J為:“目前,信托融資門檻比其他投資要高得多,100萬的‘起步價’不是普通投資者可以承受的。”

        根據信托合同規定,普通信托計劃,300萬元以下的投資者不得超過50人。目前,信托產品除了通過信托公司自身募集外,也通過各家銀行的私人銀行進行銷售,主要還是針對高端客戶。

        值得注意的是,目前銀行銷售的信托包括部分房地產信托計劃。建行滬上一支行客戶經理向  《每日經濟新聞》透露:“我們現在只做300萬元及其以上的信托計劃,因為100萬元的計劃大多數是信托公司自己的員工買去了?!彼硎?,由于年利率高,100萬元的信托計劃現在銀行很難拿到名額,而且產品是由分行再派到各家支行,不是每家支行都能拿到信托產品額度。

    高收益中蘊涵高風險

        一信托公司駐滬代表處工作人員告訴《每日經濟新聞》:“從年收益率能看出一些房地產商的融資規模以及抗風險能力:往往是急切需要資金,且融資比較困難的房地產商,他們發行信托產品時,可能會把收益率定在10%以上。相對這一類房企,一些大型房企(信托產品)雖然年收益率不是很高,但是比較穩健,風險也相對較小?!?/p>

        “由于信托產品屬于私募,其信息并不公開透明,很難了解到具體的年收益率。”普益財富分析師陳鵬真表示。

        來自Wind資訊的數據顯示,目前已經成了的房地產信托計劃有8款。其中不包括已經融資成功的  “華澳·長信3號集合資金信托計劃(C、D、E類信托資金募集)”,該款計劃已經于2月16日成功募集10.1億元。雖然成立不到2年時間,但是華澳信托在運行的10款產品中,9款投向了房地產領域,發行規模超過60億元。

        一些業內銷售經理表示,現在重啟的房地產信托,最高收益率或將超過15%。

        雖然高利率能吸引投資者進入,但是不得不注意房地產商在融資過程中所付出的高額成本,而這些成本往往高達15%以上,其中包括信托費、銀行代銷費、托管費等等。

        信托產品中基本上都會附加“利率掛鉤”條款,比如掛鉤1年~3年期不等的貸款利率。加息后,信托收益率將與實際貸款利率同等上浮,導致房地產商的綜合成本進一步提高,通常是普通銀行貸款利率兩倍至三倍,甚至更高。融資方不堪重負風險暴露,不僅信托合同約定的高預期收益難以實現,甚至連信托本金都有損失的風險。

    銀信合作

    借道銀信合作  銀行意在攬儲

    每經記者  賀麒麟  發自上海

        《每日經濟新聞》記者了解到,當前的銀信合作已無往日盛景,但并未絕跡于市場。業內人士表示,投向房地產的銀信合作產品屬于組合投資類,但該類產品以資金池方式運行,投向信息披露較少。

        業內人士并指出,對于銀行來說,發行包括房地產投向在內的銀信合作產品,相當于將原本直接貸款賺取息差的優質項目讓利與儲戶,因此并不劃算;但銀行依靠高收益率的銀信合作產品可以吸收目前極為稀缺的存款。

        隨著監管頻率和力度的加大,商業銀行面臨的資金壓力隨之上行,年內很可能出現包括“借道”理財產品在內的各種形式的攬儲潮。

    房產類銀信產品規模難估量

        “一般來說,信托公司挑選的都是中高檔的房地產項目,開發商資質和樓盤價格都比較有保障。”一股份制銀行理財經理表示。

        不過,今年以來,投向房地產的銀信合作理財產品鮮有問世。“現在還沒有這方面的新產品銷售,去年年底賣完以后就沒發過了?!币淮笮欣碡斀浝肀硎?。

        據用益信托工作室不完全統計,上周(2月14日~2月20日)共有16家銀行和9家信托公司參與發行了125款銀信理財產品,發行數量環比增加了29款。

        從投資方式看,上周發行組合投資類產品90款,發行數量占比72%;發行債券類產品12款,占比9.60%;發行信托貸款類產品8款,占比6.40%;發行權益投資類與外幣類產品的數量均為4款,分別占比3.20%;發行證券投資類產品6款,占比4.80%;發行信貸資產類產品1款。

        社科院金融研究所金融產品中心研究員王伯英在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示,現在銀信合作產品中組合投資類和債券類產品占主導地位,投向房地產的銀信合作產品一般包括在組合投資類中。

        “組合投資類以資金池方式運行,具體的投資方向公布不是特別詳細?!彼M一步指出,節后銀信合作理財市場較為平靜。

        根據不完全統計數據顯示,2011年1月份投向房地產的銀信產品僅為8款,數量占比為1.22%,為所有投向中最低;而其規模則難以估算。

    銀行為存款“忍痛割愛”

        業內人士并稱,目前金融市場是銀信產品的主要投向。記者發現,本周已發行的4款銀信合作產品中,資金投向均為金融市場。今年1月份數據亦顯示,投向金融市場的銀信產品數量占比高達92.98%。

        實際上,對于銀行來說,除投向金融市場外,包括房地產投向在內的銀信合作產品并不劃算?!般y行發行這種產品,類似于‘讓利于民’。”上述股份制銀行理財經理認為,本來是銀行直接貸款給企業賺取息差,現在把這部分利潤讓與儲戶,而且都是優質項目,所以不劃算。

        不過,銀行并非“圣誕老人”,讓出優質項目的同時,銀行依靠高收益率的銀信合作產品來吸引存款。

        “現在投資者就是看哪里利率高,就把錢搬到哪里?!痹摾碡斀浝碇赋?,打包信托的理財產品是收益率水平最高的銀行理財產品。

    風險提示

    風控措施大幅強化  系統性風險猶存

    每經記者  印崢嶸  發自上海

        隨著房地產調控政策的頻繁出臺,作為地產商融資的主要渠道之一,信托公司作為受托人對房地產項目公司的風控措施也相應強化。

        業內分析人士指出,房地產信托最大的風險不在于產品結構設計的風險,而是房地產市場的系統性風險。隨著房地產調控政策不斷加碼,房企的現金流日趨緊張,限購令對房地產交易量的鎖定又拉長了房企回收資金的周期,房地產企業的資金壓力再被放大。

    風控措施近乎“苛刻”

        根據信托業協會公布的2010年數據顯示,截至去年四季度末,信托資金中投資于房地產的資金余額達4323.68億元,單季新增545.48億元。

        《每日經濟新聞》查閱了信托公司近期發行的房地產集合信托產品,公開資料顯示,信托公司為了保證產品到期兌付,給房地產項目公司設置了多重“防火墻”,強化了風險控制措施。

        以新華信托2010年底發行的“浙江珍貝房地產股權投資集合資金信托計劃”為例,產品說明書顯示,信托資金全部以增資的方式投資于浙江珍貝置業有限公司,用于湖州市仁皇山新區S18地塊項目建設。

        據悉,該信托計劃認購起點為100萬元,募集資金規模不超過1.5億元,信托期限18個月,預期年化收益率為11%至12%。

        從產品的結構設計上看,針對上述具體的房地產項目,新華信托通過股權質押、土地抵押等方式,為產品到期實現預期收益上了多層保險。

        例如,新華信托以增資持股70%和項目公司股東股權質押的方式,控制了項目公司100%的股權;項目公司還將其仁皇山新區S18地塊不少于50000平方米土地使用權抵押給新華信托。

        在此基礎上,新華信托設立了專門資金監管賬戶,保管上述項目公司的資金和項目銷售收入,對信托資金和項目銷售收入進行全程監管;同時委派董事、印信管理等高管,并且對公司經營管理的重大事項擁有一票否決權。

    關注房地產業系統性風險

        華融資產的一位負責人指出,房地產信托最大的風險不在于產品結構設計的風險,而是房地產市場的系統性風險。

        “現在房企的資金壓力表現得還不明顯,2011年下半年,隨著房地產公司的資金周轉壓力加大,會有越來越多的房企面臨缺錢的窘境?!?/p>

        上述人士進一步指出,隨著調控政策不斷加碼,房企的現金流緊張,限購令對房地產交易量的鎖定又拉長了房企回收資金的周期,房地產企業的資金壓力會越來越大。

        “從現狀看,房地產信托產品總體做得很成功,并沒有出現重大兌付困難的案例。《信托公司凈資本管理辦法》出臺以后,信托公司管理的資金規模和凈資本掛鉤,房地產信托業務被定為高風險系數,無法大規模鋪開,加大了房企通過信托融資的成本和門檻?!?/p>

        上海一家信托公司的業務員對《每日經濟新聞》表示,房地產開發項目的回報率主要受土地價格、項目售價和管理成本影響,一般情況下,利潤至少在30%至40%以上,只要風險把控得當,11%左右的年化收益率完全能兌付。

        《每日經濟新聞》調查發現,一些知名的大型信托公司如平安信托,其主打的“睿石系列全功能房地產基金信托計劃”,說明書中僅顯示信托資金的投資方向是房地產及其相關行業,并未就信托資金投向的具體項目進行明示。

    前景分析

    凈資本管理辦法導引信托公司或發力保障房建設

    每經記者  李靜瑕  發自北京

        “現在投資者都排起了隊,目前募集資金已經超過了發行的資金了。”據中國對外經貿信托有限公司(以下簡稱外貿信托)的內部人員表示。

        《每日經濟新聞》記者采訪了解到,目前房地產信托的收益率普遍都得到了提高,但企業目前仍然關注大型房地產住房類項目;同時,隨著今年房地產政策的變化,部分信托公司已將目光轉向保障房建設。

    “做優質房地產公司的項目”

        用益信托的統計數據顯示,信托公司上周發行了15款信托產品,發行規模為19.14億元,其中就有8款產品共11.38億元投資于房地產,其發行款數與募資規模占總量的比例均超過了50%。

        “現在是有很多房地產企業來找我們做融資產品,不過我們只會選擇做優質房地產公司的項目,一些比較小并且我們認為存在風險的企業,會直接拒絕掉?!鄙鲜鐾赓Q信托內部人士告訴記者。

        2010年11月,銀監會下發《關于信托公司房地產信托業務風險提示的通知》要求,信托公司對房地產信托業務進行合規性風險自查,并進一步規范了房地產信托產品的業務范圍。

        上述外貿信托人士告訴記者,銀監會的要求并不是叫停房地產信托業務,而是某些與不規范的房地產公司合作的信托業務風險太大需要規范,因此今年開年,外貿信托便發行了上述產品?!澳壳埃覀冴P注的可能還是住房類項目居多?!?/p>

        “今年一些小的開發商通過信托融資的成本更高,難度加大。”普益財富信托研究員陳朋真表示。

    房產信托業務模式待轉型

        一家大型信托公司內部人士對記者表示,目前,該公司也在做房地產信托,不過由于今年調控政策趨嚴,風險會比較大,這會促進房地產信托業務結構的變化。

        “由于政策變化,信托機構都在醞釀新一年的房地產信托業務模式。新業務模式更偏向于類基金型的房地產信托產品,融資項目上會向商業地產傾斜?!庇浾咧赋?,“類基金型的信托產品期限更長,投資項目多元化,不會對單一的房地產項目進行投資,而是采取組合的投資方式,但這種產品對信托公司的房地產項目管理能力和風險控制能力要求更高。”

        與此同時,投資者對于房地產信托產品的熱情并不因政策調控而減少。據外貿信托上述人士介紹,該公司發行的“外貿信托·富榮16號(華遠九都匯貸款項目)集合資金信托計劃”募集資金本為2億元,目前認購資金已經超過了這一水平。據了解,該產品的預期年化收益,已經達到了10%~11%。

        “主要還是我們收益比較高,對于已經超募的部分,我們只有按照投資者的投資金額與時間來取舍了?!蓖赓Q信托人士表示,該產品有評估價值為3.726億元現房作為抵押,抵押率為59.8%。

        上述大型信托公司人士也表示,樓市新政對于房地產信托產品的影響,主要在于政策會不會對房價造成影響,即最終要看房價是否下跌。

        陳朋真告訴記者,新樓市調控政策對房地產市場必然有影響,特別是以相應在建工程為抵押品的,風險就更大一些。如果產品本身采取了比較好的風險控制措施,比如說抵押率低,風險就相對小一些。

    關注保障房

        “今年我們可能還是會比較關注保障房建設,目前很多信托公司都比較感興趣,這也是政策所鼓勵的?!鄙鲜龃笮托磐泄救耸勘硎?。

        年前,銀監會發布的《信托公司凈資本計算標準有關事項的通知》,單一類房地產融資信托業務中公租房廉租房類融資的風險系數降為0.5%,其他房地產類融資為1%。集合類房地產融資信托業務中公租房廉租房類融資的風險系數為1%,其他房地產類融資為3%。分析認為,這也顯示出今年政策大力扶持保障房建設,明顯支持信托公司涉足保障房領域。

        “一個重要原因在于,今年保障房幾乎不受樓市調控政策的限制,并且有政府作為保證,風險也相對較小。所以,信托公司也開始積極關注保障房領域?!标惻笳姹硎?。

        “保障房的收益率是要比其他房地產信托產品的收益率要低一點,但是政府主導,其風險也會較小,也受到一些穩健型投資者的青睞?!鄙鲜龃笮托磐泄救耸糠Q。

        上述外貿信托公司內部人士也表示,“現在我們關于保障房的研究不多,但是今年也會關注,畢竟這是政策支持的領域。”

        據了解,從今年初至今,中信信托已先后在江蘇淮安和武進兩地推出了三款保障房建設信托項目,并且也在持續關注保障房領域的融資項目。而天津信托、平安信托等公司也都以不同方式介入了保障房建設項目。

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