下半年開工量影響樓市走向 開發商要學會做加減法

近期在房地產開發商普遍采取以價換量的做法下，部分地區樓市出現回暖跡象。不過有專家表示，盡管如此，整體上來說目前市場難言見底，而明年樓市的整體走勢將在很大程度上取決于今年下半年的開工量。同時對開發商來說，著眼于長遠健康發展考慮，也要學會做加減法。

３月份以來，國內一些房地產市場出現回暖跡象。根據相關數據，３月以來，南京、杭州、合肥、武漢、太原等地樓市成交量環比出現上升。根據中國指數研究院的數據，３月份監測的４０個城市中，３３個城市成交量環比上漲，其中大部分是二、三線城市。

業內專家表示，近期部分地區樓市回暖的重要原因在于開發商普遍采取了以價換量的銷售策略。北京房地產業協會發布的數據顯示，一季度北京新建普通住房成交均價為每平方米１２３２６元，同比下降２０．７％。此外，北京市今年以來簽約１０套以上的５９個項目中，有７０％的項目在去年調低入市價格的基礎上進一步加大了折扣力度。北京房地產業協會秘書長陳志對此表示，降價換量項目增多、力度加大及部分剛性自住需求釋放，帶動了市場成交的回升。

但從整體上看，根據國家統計局日前公布的數據顯示，全國一季度商品房銷售在下降，銷售面積和銷售額同比分別下降１３．６％和１４．６％。

“現在還不能說房地產市場的調控已經到位，實際上今年的房地產市場仍比較樂觀，至于明年房地產市場的走勢，需要參照今年下半年的開工量。”遠洋地產行政總裁李明說。

根據遠洋地產３月份發布的財報，２０１１年遠洋地產實現營業額約１９９億元，同比增長４５％；實現協議銷售額人民幣約２７０億元，同比增長２５％。有業內人士認為，去年初遠洋地產確定的“強化產品品質，提升產品競爭力及保持現金流穩定，謹慎關注三、四線城市土地市場”的策略是其能逆勢發展的關鍵。

“預計今年三、四線城市表現將優于一、二線城市。”李明說。一線城市會持續低迷，量跌價滑趨勢明顯，已從賣方市場轉為買方市場；熱點二線城市成交量的變化方向與一線城市基本趨同，但量價均會比較穩定；普通二線城市成交情況預計出現明顯區域分化；三、四線城市會異軍突起。他表示，遠洋地產下一步仍會采取謹慎投資策略，主要是在已布局的地區尋找投資機會，不會開拓新的區域，重點關注非一線的重點城市。此外，今后的投資將更多地采取與基金、金融類資本的合作方式，以更好發揮資源優勢。

針對近期房地產市場的走勢，上海易居房地產研究院有關專家認為，春季是樓市傳統銷售旺季，加上今年首套房貸款等部分政策有所松動，預計成交持續回升的態勢會延續至二季度。不過同時有專家表示，保證房地產市場的長遠健康發展是政策調控的核心，預計今年全年仍將繼續實施房地產市場的宏觀調控政策。待住房體系和制度建設漸趨完備后，有關政策將逐步加以調整。在市場下行壓力下，汰弱留強情況將會加劇。

李明表示，房地產調控政策實際上是有保有壓，房地產企業要更積極尋找現有資源與市場交集的部分，把重點放在國家鼓勵同時又有市場機會的地方去。“在房地產市場走強時，企業要學會做加法，而在市場不好時，要會做減法。”李明說，做減法包括企業組織結構和產品定位兩個方面。據悉，遠洋地產年初在企業組織結構方面進行了減法調整，撤銷了北京、東北等區域事業部，將原來“總部－事業部－城市公司”的三級管理改為“總部－城市公司”的兩級管理模式。同時期望通過近兩年內部推行的信息化ＩＴ系統，實現提高效率和組織機構的優化。

“做減法的另一個方面就是減少無效開發周期和降低產品定位，但做減法不表明降質量”。李明解釋說，過去地價、建筑材料都在不斷走高，企業大多不斷升級產品以適應房價上漲。而現在面對價格回調，企業必須要有明確的產品定位。“降低產品定位是指降低新產品定位，不等于降低質量。恰恰保證質量、保證開發周期是降低房價最直接的方法。在減少非核心業務及降低各類風險的同時，保持產品質量是做減法成功的關鍵。”李明說。

（來源：新華網 記者：周文林）