房價下行趨勢不改 開發商資金鏈吃緊

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近期，國土資源部等有關部門陸續發布了一系列數據。這些數據表明，當前樓市仍處于僵持狀態，所供土地若正常開發，2—3年內市場上將會增加7000多萬套住宅，將大大加快房地產價格向長期均衡水平的調整速度，再加上越來越多的開發商資金鏈吃緊，以價換量是開發商的現實選擇，房價下行的趨勢不改。當前最重要的是堅持樓市調控政策不動搖。

數字：

未竣工的房地產用地面積近40萬公頃

解讀：

這些土地形成的房屋供應可足夠未來10年的市場消化

日前，國土資源部發布的數據顯示，截至2011年末，全國31個省(區、市)和新疆生產建設兵團落實住房用地計劃13.59萬公頃，同比增加7.6%。其中，商品住房用地計劃落實10.5萬公頃，超過前兩年年均實際供應量(8.17萬公頃)28.5%。統計表明，當前我國未竣工的房地產用地面積近40萬公頃。

“這超出了半個上海市的大小。”中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉云分析說，如果把這些土地換算成實際商品房供應，以平均容積率2、每套住房90平方米計算，2—3年內市場上將會增加7000多萬套住宅，按人均30平方米計算，將會解決2億多人的住房問題，其形成的房屋供應可足夠未來10年的市場消化。“供地政策是土地參與樓市調控的核心，我國土地資源極其寶貴，這幾年土地的放量供應，向市場釋放出強烈信號，顯示出政府促進房價合理回歸，并在較長時間解決供需矛盾的決心。”他說。

開發商會不會以種種理由閑置不開發，最終形成不了供應量？國土資源部土地利用司司長廖永林表示，今年的重要工作之一就是促進已供住房用地開發建設，盡快形成住房有效供應。國土資源部已要求，各省級國土部門應負責建立住房用地供后巡查監管制度，對已供土地開發利用中閑置土地、違法轉讓、擅自改變用途性質、違反合同條款建房等問題及時發現、及時處置。對構成閑置的，將及時在國土資源部網站上公開；國土資源部已和住房城鄉建設、金融、證券等部門建立起協調機制，通過限制貸款和融資、收取稅費等措施提高閑置土地的財務成本，從而加大開發商的財務風險、政策風險和市場風險等，閑置地不處理完，開發商將被暫停參加新的項目競買資格直至處置完畢。“這些土地，絕大部分已經進入動工周期，總體能夠滿足持續開發需要。”他說。

數字：

中地指數6年來首次全面回落

解讀：

土地出讓價格基本實現平穩回歸

國土資源部還公布了中國土地市場指數CLI測算結果和一季度土地市場數據。數據顯示，一季度綜合指數和規模、價格、結構、集約及景氣5個分指數均出現環比回落，這是6年來的首次全面回落。從預警狀態看，CLI綜合指數在經歷了8個季度的連續偏熱狀態后，今年一季度回到正常運行區間。

據了解，中地指數是綜合反映土地市場數量和質量、總量和結構、狀態和趨勢的整體性波動的規律指標，它以2004年一季度為測算基點，基點是100點，通過點數來直觀描述土地市場的運行和變化情況。

無獨有偶，中國土地勘測規劃院城市地價監測系統公布的數據也表明，住宅地價季度環比三年來首降，全國住宅平均地價出現量價齊跌的回落跡象，住宅地價水平下降的城市繼續增多，環比為負或零增長的城市有58個，同比負增長的城市增至19個。

“兩組數據相互印證，表明了樓市調控政策的多重作用日趨顯化，土地出讓價格基本實現平穩回歸。”鄒曉云說，二季度，商服和住宅等房地產用地價格將進入低速增長或負增長時期。

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近140家上市房企一季度負債高達1.5萬億元

解讀：

房企高負債有加深的趨勢，有望進一步降價促銷

最近，銀監會授權中國信托業協會發布一季度末信托公司主要業務數據顯示，截至3月31日，全國房地產信托余額6865.7億元，相比去年同期，信托余額增加了2000億元。

目前，A股市場上市房企一季報和去年年報已基本公布完畢，近140家上市房企一季度負債近1.5萬億元，比去年年底負債總額增加了3%左右。

國家統計局公布的數據顯示，一季度，全國房地產資金來源20874億元，其中，國內貸款4319億元，自籌資金8910億元，其他資金7506億元。在其他資金中，定金及預收款4380億元、個人按揭貸款1963億元。自籌資金占了資金來源的近五成，大部分都是自有資金及股權增發或轉讓獲得的資金。“不少開發商不僅加緊賣房，也在加緊賣地。”鄒曉云說。

“從現實情況看，房地產商手里的住房和土地去庫存壓力都非常大。”他說，依據國家統計局公布的數據，2011年，全國住宅新開工面積14.60億平方米，施工面積38.84億平方米，房屋竣工面積8.92億平方米。這意味著這兩年將會有近60億平方米的住房推向市場，而每年全國商品房僅能消化10億多平方米，考慮到2009年房地產企業瘋狂拿地，今年會在大量庫存的基礎上進一步增加可售面積。

“房企高負債有加深的趨勢。在高庫存壓頂、負債率居高不下的情況下，今年將成為房企對資金需求最為緊迫的一年，降價促銷、快速清除庫存將成為最有效、風險最低的融資方式”，中國人民大學土地管理系葉劍平教授說，為緩解經營壓力，預計下半年開發商有望進一步降價清貨，降價不明顯的新開項目或將成為主力。鄒曉云說，2010年起新增超7000億元房地產信貸從今年開始進入償還高峰；去年，全國土地出讓合同成交價款近3.2萬億元，開發商當年只支付了一半的定金，按合同約定，今年至少還要支付1.5萬億元。

專家認為，過高的房價不僅影響經濟安全，還制造了巨大的社會矛盾。任何放松調控的行為，都有可能把這幾年的努力付之一炬。在樓市調控上，中央政府的承諾是莊嚴的、決心是堅定的，地方政府要嚴格按照國務院文件堅決執行調控政策，不應存在僥幸心理，更不應擅自更改政策，干擾調控大局。