港資地產商謀轉型 九龍倉副主席：不要賺太多，要賺得快

每經編輯 每經記者 楊羚強 發自上海    

每經記者 楊羚強 發自上海

“怎么樣讓內地的發展商來幫助香港的發展商？”在2012第三屆中國房地產業高峰論壇上，九龍倉集團有限公司副主席、九龍倉中國地產發展有限公司主席周安橋向主辦方中歐國際管理學院提出了一個暫時無解的“天問”。

周安橋表示，九龍倉靠近香港，有取得資金成本低廉的優勢，但卻很難將其轉化為在內地的優勢，發展規模說明了這一點。他以九龍倉在內地18年的發展和萬科進行比較，稱后者規模漲了千倍，但九龍倉只漲了十倍二十倍。“以前香港公司習慣放一放，但是這個好處被（土地）增值稅給抵消了?，F在我們也學會了，不要賺太多，要賺得快，賺得快比賺得多更重要?！?/p>

不滿于過去發展速度的不止九龍倉一家。蘭德咨詢總經理宋延慶說，另一家香港“四大家族”之一的地產商最近也在邀請他做產品標準化開發的咨詢，希望用高周轉代替眼下的發展模式。對于近況并不太好的內地房企來說，港資地產商的集體轉型，也許會給市場帶來更大的競爭壓力。

發展速度落后于內地開發商

正如周安橋所說的那樣，過去，以九龍倉為代表的企業最大優勢在于資金。由于靠近香港市場，港資地產商的資金成本遠遠低于同等規模的內地房企。綠城中國董事長宋衛平在比較港資、央企和民營地產商時，就曾表示，港資地產商的借貸成本只有2%，而綠城的融資成本是10%。

但香港地產商的這一優勢似乎并沒有被完全發揮。以港資地產商中銷售額最高的九龍倉為例，雖然整個集團總資產規模是萬科的近十倍，但數據顯示，上半年九龍倉在內地的銷售金額僅為66億元，僅為萬科的1/9左右。

上海中原物業顧問有限公司研究總監宋會雍說，內地和香港地產商之間最大不同就在于發展速度，前者愿意承擔較高的風險，以換取超快的速度發展，而后者普遍經歷過大風大浪，發展策略謹慎很多。港資開發商大多發展速度緩慢，幾年時間，香港公司開發的項目可能也就六七個，而內地公司可以開發數十個項目。

兩種不同的發展方式，導致了兩種不同的結局。此前，《每日經濟新聞》記者曾將香港新世界、新鴻基等香港地產公司和內地的中海、保利等企業進行比較，發現前者的凈資產收益率遠遠不如后者，港資地產商的規模增長速度也遠遠落后于內地的同行。

或將走高周轉模式

對于目前的發展速度，港資地產商顯然并不是很滿意。周安橋說，現在九龍倉正在學習內地開發商的快速發展模式。為此，九龍倉從內地房企挖了一些人才過來，并跟內地的發展商合作，如萬科、中海、招商等。雖然這些方法取得了一定的成績，但在市場掌控方面，仍然不及內地開發商。

因此，九龍倉又選用了第三個方式，就是先后入股綠城和龍湖，希望利用這些內地地產商的長處和能力，實現九龍倉內地地產業務的快速發展。

事實上，希望在內地市場有更好成績的并非九龍倉一家。宋延慶表示，其他港資地產商也曾找他咨詢，希望能為他們在內地的業務設計標準化的開發方案，進而大量復制。

同為香港地產商的瑞安，也在加快開發的步伐。瑞安地產在中秋節前推出了瑞虹新城新一期璟庭。銷售經理王穎說，本以為在她退休之后，公司才會陸續推出銷售，沒想到公司加快了開發銷售的步伐。和瑞安地產同屬瑞安系的瑞安建業總經理黃勤道也曾向《每日經濟新聞》記者透露，瑞安建業選擇高周轉的開發、投資策略，項目從開發到銷售完成的周期非常短。

宋延慶表示，一旦香港地產公司也和內地企業一樣，實現標準化的迅速開發模式，那么周轉速度也會大大提升，而這些房企可能會憑借原本就比內地開發商大的規模，占有更多的市場份額。