浙江桐鄉香港城千余套商鋪“人去樓空”涉嫌售后返租

每經編輯 每經記者 徐杰 發自浙江桐鄉    

每經記者 徐杰 發自浙江桐鄉

近日，《每日經濟新聞》記者陸續接到不少來自上海、杭州、臺州及江蘇等地投資者的反映，稱他們于2008年至2011年期間，購買了由浙江厚源房地產開發有限公司 （以下簡稱浙江厚源地產）開發的桐鄉香港城商鋪，但整個香港城大部分商鋪現在已“人去鋪空”，涉及到的商鋪約一千多套。

桐鄉市住房和城鄉規劃建設局相關負責人表示，香港城糾紛屬于業主的市場投資行為，主張通過司法訴訟進行解決。對于業主提及的“售后返租”，則表示，對業主和開發商簽訂的銷售合同對照《商品房銷售管理辦法》進行了檢查，未發現合同中存在“售后返租”條款或約定。

商鋪返租無法兌現/

俗話說 “一鋪可以養三代”，但在王芳（化名）眼里，正是這樣的誘惑讓其一頭扎了進去，并被套。2008年12月27日，王芳與香港城開發商浙江厚源地產簽訂了購房合同，合同約定其購買的商鋪位于二幢1單元155號，用途為商業用房，雖然該商鋪建筑面積只有12.95平方米，但價格卻并不低，單價已達到2.2萬元左右，“當地住宅價格也就在3000~4000元”。

隨后，另外一家名為浙江厚源商業發展有限公司 （以下簡稱浙江厚源商業）與其簽訂了商鋪委托經營管理協議，委托經營租期總共8年，每年一簽，到2016為止，前兩年的租金已算進首付款中，總共簽了6份。

王芳向《每日經濟新聞》記者出示的 《桐鄉香港城商鋪委托經營管理協議》內容明確，管理時間段期間，甲方按時間段將租金支付給乙方，租金為每6個月支付一次，甲方應于每個半年租金支付時間段前十天向乙方支付租金。上述委托協議還顯示，商鋪每年的租金實現逐年增長，如2011年為10804元，2012年為12154元，到了2016年，租金上漲至13504元。“租期還沒有結束，租金現在已經拖欠了一年多了，找他們，他們就說沒有錢。”王芳說。

記者在采訪中獲悉，遭遇同樣租金問題的業主不在少數，這些業主來主要來自上海、杭州、寧波、臺州、義烏以及江蘇等地區。

有業主表示，所涉及的商鋪有1000多套，有的為3至5年的短租期，有的租期為6至10年。當初，開發商銷售人員承諾售后，可以每年按8%至10%的幅度統一返租。“售后返租是當時香港城開發商打出的重點銷售策略，在此策略的刺激下，香港城項目的銷售一路火爆。”

值得一提的是，協議內容要求，在經營管理期限內，無須事先通知乙方，浙江厚源商業享有對商鋪進行獨立租賃經營的權利；此外，作為業主不得主張對商鋪的占有、使用及經營權利。對于這樣的協議內容，浙江省房地產一業內人士表示不解。 業主們寄予希望的香港城不僅未帶來收益，而且似乎成了“空城”。業主代表向記者表示，開發商當時銷售時做的廣告明確提到：香港城為奧特萊斯品牌直銷廣場，是桐鄉唯一商業步行街，得到市政府鼎力支持，是集購物、旅游、餐飲、娛樂為一體的商業綜合體。“信誓旦旦地說桐鄉奧特萊斯要趕超上海青浦，北京燕莎。”有業主回憶稱。

然而，建成3年的桐鄉香港城卻是另外一翻景象。3月22日，記者在位于桐鄉市政府后側的香港城看到，大部分商鋪已經關門，空蕩蕩，少數商鋪經營著健身房、足浴店等，從陳舊但色彩依舊鮮艷的服飾、餐飲等商鋪宣傳廣告中，透露出當初的“繁華”。

桐鄉市住房和城鄉規劃建設局相關負責人向記者表示，香港城糾紛由來已久。2011年10月17日以來，香港城商鋪業主已經分別到桐鄉市以及浙江省政府反映，“香港城目前最大的問題就是租金問題：由于招商不當，經營狀況差，已歇業，開發商沒有及時按照合同規定履行自己的承諾，才造成目前情況。”

對于“空城”，浙江厚源商業則認為責任在當地政府，其在電話中向記者表示，緣于當地政府當初定位錯誤，現在要求政府進行統一拆除重建。

涉嫌變相“售后返租”/

上述桐鄉市住房和城鄉規劃建設局相關負責人表示，香港城糾紛屬于業主的市場投資行為，主張通過司法訴訟進行解決。對于業主提及的“售后返租”則表示，對業主和開發商簽訂的銷售合同對照《商品房銷售管理辦法》進行了檢查，未發現合同中存在“售后返租”條款或約定。

售后返租指開發商將房產分割出售后再承租該房產并向購買者支付租金,以達到快速回籠資金的目的。住建部規定房地產開發企業不得采取售后包租的方式進行銷售。商品住宅按套銷售，不得采取分割拆零銷售的方式。

令王芳感到蹊蹺的是，商品房銷售合同中沒有約定 “售后返租”，但是實際銷售和管理過程中卻存在變相之嫌，她所購買的商鋪就是按照分割拆零的方式進行銷售的。“我只知道我的房子大概所在位置，但在整個大間商鋪里，不知道具體是哪個位置”。其購房合同所呈現的平面圖也顯示，整個一層被分割成了眾多座次說明的單間。

對于是否為售后返租，開發商與物業管理公司的關系尤為關鍵。統一格式的 《桐鄉香港城商鋪委托經營管理協議》內容亦顯示，浙江厚源商業對香港城實施統一的商業經營管理。同時指出，如果業主沒有完全履行與開發商浙江厚源地產簽訂的《商品方買賣合同》以及附件約定的支付購房款、其他代收款、大修基金以及辦理按揭貸款等義務，浙江厚源商業有權要求依浙江厚源地產的要求暫緩向乙方支付租金。

對于上述兩公司的關系，浙江厚源商業相關負責人昨日向記者表示，兩者沒有關系。

然而，浙江厚源地產與浙江厚源商業頻繁的工商變更卻露出了玄機。工商注冊資料顯示，浙江厚源地產的股東2008年9月4日變更為上海德納德投資管理有限公司 (持股70％），自然人林劍民持股30%。在2011年1月份，法人代表由林劍民變更為了陳文波。

成立于2007年12月的浙江厚源商業，最初投資人為林劍民和翁士文兩位自然人，而到目前，持股人為林劍民和林勤民，兩者持股比例為3：7，同時，在2013年3月1日，該公司的法人代表由林劍民變為了程學東。