資本青睞 房地產服務變身“高大上”

每經編輯 每經實習記者 林東岳 發自上海    

◎每經實習記者 林東岳 發自上海

在一個月內，鏈家地產四處擴張，先是和成都最大的二手房中介公司伊誠合并，又和上海最大的中介公司德佑地產合并。鏈家網CEO彭永東明確表示，兩年后整個新鏈家的房屋交易規模將達到一萬億元。如果這一目標實現，新鏈家將有很大機會成為整個房地產服務行業的龍頭老大。

華創證券的研報顯示，在目前的房屋交易過程中，還存在幾個未被滿足的客戶痛點：一是房源信息準確性不高、重復率較多；二是無法提供鄰里信息、房屋估值信息等泛評估信息；三是尚未建立值得信賴的經紀人評價體系；四是按揭貸款等金融配套服務還在起步階段。因此擴大市場份額成為化解以上幾個問題的關鍵一步。

東方證券房地產行業首席分析師竺勁對《每日經濟新聞》記者表示，如果有行業龍頭能將上述問題都處理得當，預計估值能達到四五十倍。這是資本市場愿意推動房地產服務業深度整合的一個重要原因。

市場份額是估值關鍵

從去年搜房網發力線下業務以來，房產中介行業發生了翻天覆地的變化，最近也相繼發生了鏈家合并德佑、58同城收購安居客兩件大事。從德佑和鏈家的對外口徑來看，雙方均將“打造萬億級房產O2O大平臺”作為合作的終極目標。

繼去年互聯網思維在中介行業掀起熱潮后，大數據以及O2O被各大中介放在了越來越重要的位置，因此打造房產電商平臺成為房地產在線服務企業和傳統線下巨頭的爭奪焦點。

克而瑞研究機構研究經理朱一鳴在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，房地產在線服務行業有一個很好的概念就是去媒化，因此傳統線下中介和房產互聯網信息發布平臺都想爭奪這塊資源，但是目前整個行業都處于群雄混戰的階段，如果有企業能成為行業巨頭，占領較高的市場份額，同時具備了較強的線上和線下服務能力，那么未來如果這些企業走向資本市場，只要巨大的需求還存在，股票就一定會有出色的表現。

華創證券的研報顯示，在目前的房屋交易過程中，還存在幾個未被滿足的客戶痛點：一是房源信息準確性不高、重復率較多；二是無法提供鄰里信息、房屋估值信息等泛評估信息；三是尚未建立值得信賴的經紀人評價體系；四是按揭貸款等金融配套服務還在起步階段。擴大市場份額成為化解以上幾個問題的關鍵一步。東方證券房地產行業首席分析師竺勁對《每日經濟新聞》記者表示，如果有行業龍頭能將上述問題處理得當，預計估值能達到四五十倍。

據觀點地產網報道，鏈家高層透露，公司正力爭與券商合作，尋求在A股上市，而搜房網則早在2010年就在美國紐交所成功上市。謀求在資本市場有所作為的房產電商肯定不止這兩家。房產電商如果想要在資本市場有所斬獲，成為區域龍頭是必然要求，只有擁有更多的市場份額，才可以獲取更多的客戶信息以及大數據，從而為實現更多盈利提供可能性。

物業服務被青睞

彩生活（01778，HK）講述的社區服務故事的想象空間和對傳統商業模式的改造，幾乎讓物業這一傳統行業搖身一變，躋身“高大上”行列。彩生活在資本市場的出色表現，成為物業服務業火爆行情的一個縮影。3月3日，彩生活發布2014年業績，年內總收益由2013年的2.33億元增至3.89億元，增幅高達67.0%，每股基本盈利則由2013年的6.04分增至16.66分，增幅為175.8%。

據《每日經濟新聞》記者了解，除了花樣年控股的彩生活，綠城、萬科等房地產企業也在涉足物業服務。綠城物業服務集團隸屬于綠城控股集團有限公司，接管及咨詢服務項目近700余個，總建筑面積1.2億平方米。萬科物業則已經布局48個大中城市，接管各類物業管理項目270余個，在管面積超過6000萬平方米。房地產企業涉足物業服務已經成為大勢所趨。

朱一鳴認為，物業服務目前行業門檻較低，規模企業數量較少，彩生活通過并購中小物業公司來擴大管理面積，這應該是“圈地”的一個主要手段，一旦植入互聯網概念，做社區O2O有天然優勢。

竺勁也表示，物業服務未來總體看好，如果能與社區電商、社區金融等概念相疊加，未來上市估值40~50倍市盈率問題不大。據悉，彩生活2014年5月就是以68倍市盈率登陸港股市場，總市值超過母公司花樣年。

不過，在朱一鳴看來，物業服務業作為房地產的衍生行業，本質上屬于服務業，應該保證服務質量。如果一味通過收購物業公司擴大規模，進軍資本市場的時候并不一定會有出色表現。物業是基于本地化的服務，具有強烈的地域屬性，通用化產品并不能完全解決社區O2O目前運營的問題，而且物業服務對于標準化管理要求較高，運營難度較大。

金融服務讓估值更高

房地產服務業產業鏈包括城市配套、房地產金融、中介服務和物業服務四大部分，其中中介服務和物業服務是目前市場爭奪的主要領域，城市配套和房產金融業務也在興起。房地產服務業主要立足房地產存量市場，在房地產市場快速發展時期，地產服務產業鏈的價值和特點并不被市場所關注。伴隨近幾年新房市場進入平穩發展期后，存量房市場的大量潛在價值開始進入大眾視野。

目前不少房產電商和物業服務都植入了金融概念。搜房網旗下有金融服務平臺，“天下貸”網站可以提供投資、貸款、房產眾籌、債權轉讓等服務，而彩生活旗下也有自己的金融服務平臺——彩付寶，為業主提供安全支付，實現社區內部積分兌換，社區金融業務牢牢提升了客戶黏度。

一名投行業內人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，房地產服務業在引入金融支付功能之后，就形成了一個資金池，客戶忠誠度大為提升，資金融通功能也為企業拓展業務提供了可能性。

券商機構對房地產服務業總體呈看好態勢，海通證券研報推薦了中介、物業管理、城市配套服務和衍生地產金融等相關板塊的股票，諸如世聯行、樂居、彩生活、宜華地產等。對那些已經開始涉足房地產服務業但尚未上市的企業而言，如果以上述企業為藍本，植入金融概念，線上支付功能，那么一旦上市，其股票估值就有可能進一步上揚。