李宇嘉：為什么樓市調控“不能喘氣歇腳”

李宇嘉

樓市調控最關鍵的三個部門——住建部、國土資源部和央行，日前在武漢召開部分省市房地產工作座談會，強調調控“不喘氣、不歇腳”。這次會議不僅被視為為明年樓市調控定調，也是對此前業內關于“下一步調控如何走”這一疑問的澄清和回復。

十九大召開之后，管理層傳遞出樓市長效機制漸進出爐的信號。短期行政干預，特別是2016年10月份以來密集布下的“五限”措施是否要退出？從這次會議看，“穩定房地產市場、化解泡沫風險”仍是調控的重中之重，并提出集合6方面措施的“組合拳”。

一是堅持調控目標不動搖、力度不放松，不能有任何“喘口氣、歇歇腳”的念頭，保持調控政策的連續性穩定性，把穩定房地產市場、化解泡沫風險作為重中之重，引導好市場預期，防止出現大起大落。二是加強金融管理，平衡好房地產業與其他行業的資金配置，防止資金違規流入房地產。三是完善土地供應管理，提高租賃住房和共有產權住房供地比例，防止高價地推漲房價。四是引導住房需求合理分布，加快疏解人口過多、房價過高特大城市的部分城市功能，促進大中小城市互聯互通，帶動周邊中小城市、縣城和小城鎮的發展。五是大力整頓規范市場秩序，堅決打擊投機炒作，凈化市場環境。六是研究建立房地產統計和市場監測預警指標體系，加強對地方穩定房地產市場工作的評價考核和約談問責。

圍堵資金監管是重點。比如，十九大前后，各地已開始嚴堵消費貸款進入樓市；9月30日，住建部等三部委聯合發布《關于規范購房融資和加強反洗錢工作的通知》，規范購房融資行為，加強房地產領域反洗錢工作，促進房地產市場平穩健康發展。

此次三部門在武漢召開的座談會，也再次明確“平衡好房地產業與其他行業資金配置，防止資金違規流入房地產”。

11月17日，央行等五部委發布《關于規范金融機構資產管理業務的指導意見》，核心內容有打破剛性兌付，規范資金池和期限結構，“去嵌套”和“去通道”，風險分散及準備金計提，限制杠桿等，意在徹底堵住監管和杠桿套利，防范包括樓市在內的系統性風險。事實上，在2016年底的中央經濟工作會議上，首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”之后，就意味著“舊式調控”——“需求端限制，防止房價過快上漲”已成為歷史。

房地產繁榮觸發了“金融加速器”效應，再加上近年來所謂的金融創新如火如荼，樓市繁榮的負面問題更嚴重。

首先是抬高了城市生產和生活成本，倒逼人工成本攀升，再疊加債務利息，不僅實體經濟的盈利被吃空，而且傳統經濟創造的增加值開始偏向分配于房地產和金融這兩個部門。

因為，近年來地價上漲，房地產部門經濟活動中60%~70%屬于非生產性要素交易，面粉比面包貴時，非生產性交易甚至超過生產性交易。因此，房地產繁榮對于上游大宗原料生產、采礦業，中游制造業、建筑業，下游消費和服務業的拉動能力日益弱化。

其次，樓市繁榮強化系統性風險預期。正如央行行長周小川在中國共產黨第十九次全國代表大會中央金融系統代表團開放日上表示，如果經濟中的順周期因素太多，使這個周期波動被巨大地放大，在繁榮的時期過于樂觀，也會造成矛盾的積累，到一定時候就會出現所謂“明斯基時刻”，這種瞬間的劇烈調整，是要重點防止的。

這里的“明斯基時刻”及此前央行提出的“灰犀?！憋L險，都意指借助金融加速器效應，樓市引發系統性風險。美國次貸危機、歐債危機無不如此。無論是“明斯基時刻”還是“灰犀?！憋L險，基于順周期，中短期內都會形成一個自我強化的閉環。在我國國有金融占主體、外匯和資本流動有管制的體制下，沒有國家自上而下的強大干預，這個閉環很難被打破。

樓市和金融順周期循環，形成風險的表征就是高杠桿。周小川在《人民日報》發表題為《守住不發生系統性金融風險的底線》的文章稱，高杠桿是宏觀金融脆弱性的總根源，在實體部門體現為過度負債，在金融領域體現為信用過快擴張。

近兩年，無論是看上市公司分行業的債務水平，還是信貸投放，或者是隱性擔保的大小，房地產和僵尸企業都是資金最主要涌入的領域，這造成了結構扭曲，嚴重地擠壓實體經濟。

最后，房價上漲以及由此驅動的貨幣擴張，擴大了收入差距。2012年~2015年，隨著最低工資指導線的上調、企業用工成本上升，基尼系數連續3年下降。2016年以來，房價上漲導致擁有房產的中高收入群體財產性收入大幅增加。

中泰證券統計，基尼系數從2012年的0.474下降至2015年的0.462后，2016年反彈至0.465。光大證券全球首席經濟學家彭文生估算了不同行業的實際收入增長對M2增長的彈性系數，發現排在第一位和第二位的分別是銀行保險、房地產。

十九大報告提出，“擴大中等收入群體，增加低收入者收入”，“增強消費對經濟發展的基礎性作用”。事實上，2015年到今年上半年，居民人均消費增速已連續3年下降。更重要的是，十九大重新定義了當前社會主要矛盾，尋求更有質量的增長而非僅追求速度成為新時代共識。基于這個大背景，再考慮到樓市引致的上述全局性問題，可以看出，調控的出發點已然不同。

房地產調控思路已發生重大轉變，只有做到調控不留縫隙、不泄銳氣，才能徹底打掉過去十幾年來“屢調屢漲”形成的頑固預期，也才能在住房租賃市場尚弱小、不怎么賺錢的情況下，實現多主體供給、多渠道保障，構建“租購并舉”的住房新制度。

唯有此，住房才能真正回歸居住和公共產品屬性。這就是三部門武漢座談會強調調控“不喘氣、不歇腳”的主要原因。

樓市資金面收緊趨勢更明顯，今年7月全國金融工作會議后，金融監管方向已清晰。近期M2、新增信貸與社會融資走勢顯示，信用收縮很明顯，這是去杠桿的唯一路徑。

盡管基準利率未上調，但資金漏洞被堵、實際融資成本明顯上升，悉數上陣的限制性措施制造了極大的交易摩擦，而房產稅、租購并舉等長效機制“正在路上”，樓市預期收益前景不再樂觀，而交易損耗卻在增大。

同時，今年前三季度“三駕馬車”很罕見地同時發力，再加上樓市供給側結構性改革漸入佳境，租賃崛起、集體土地入市、棚改繼續發力、存量盤活、農村危房改造等也緩解了商品房交易下滑的擔憂。由此，樓市調控繼續發力沒有任何疑問。

（作者為深圳市房地產研究中心研究員）