實地探訪海南樓市“整改”：讓錢袋小一點，換生態好一點

每經編輯 吳抒穎    

每經記者 吳抒穎 攝影報道 每經編輯 魏文藝

“千帆掠影映畫在天堂，大海之南是新的航向”——寥寥數語描繪出美麗海南。但現在島上的房地產從業者們恐怕無心欣賞美景，因為2017年12月23日中央環保督察組的表態言猶在耳：“房地產企業指到哪兒，政府規劃跟到哪兒，鼓了錢袋，毀了生態。”

2018年1月，《每日經濟新聞》記者赴海南實地調查，注意到在這座我國第二大島上處處勁吹整改之風，房地產從業者們已做好了“風物長宜放眼量”的準備。

                                                         清瀾半島被拆除的菜市場

從文昌到三亞 整改全面進行中

“這個菜市場是開發商為我們業主帶來的便利，為什么說拆就拆呢？”2018年1月下旬的一天，在海南文昌市清瀾半島即將被拆除的菜市場前面，一名業主正在詢問文昌環保工作組的工作人員。工作人員回答：“被拆除的菜市場原規劃屬于綠地，我們是依法執行。有其他的疑問，請你們去找開發商協調。”

清瀾半島位于海南文昌市的清瀾開發區。環保督察意見指出，清瀾半島漁人碼頭項目屬于未報先建項目，非法占用公共綠地。根據中央環保督察組反饋的整改意見，文昌對漁人碼頭7處違建項目進行拆除，拆除總面積為5229平方米。據《海南廣播電視總臺》報道，文昌市綜合行政執法局執法監督室主任云海波指出，拆除后項目將恢復為綠地。

文昌市對外公布的另一整改項目是魯能山海天精品酒店和魯能山海天展銷中心項目。1月21日，記者在魯能山海天項目現場看到，目前該項目已經關閉，正在進行拆除、整改，項目本身已經沒有銷售人員接待?！睹咳战洕侣劇酚浾咭再彿空呱矸萃ㄟ^一名渠道人士向銷售人員提出參觀樣板房等要求，項目銷售人員表示，目前項目正在進行整改，不方便接待。

沿著海南東邊的海岸線再往南數百公里，就到了海南的沖浪勝地萬寧市，日月島填海項目正是位于此地。根據環保督察組的意見，其中填海面積為49.1公頃的月島項目未批先建。目前月島已經豎起停工的牌子，記者嘗試進入銷售中心也被婉拒，項目的工作人員表示，“目前銷售中心不開放”。問及具體開放時間等信息時，工作人員表現警惕：“不知道、不清楚，不了解。”

據《海南日報》報道，省市兩級海監執法部門正在督促項目業主開展整改工作，日島圍填海工程海洋環境影響后評價、生態補償方案及岸灘整治修復方案等，正在根據專家評審意見進行修改完善中。

再往南的三亞，整改工作也在進行之中，包括三亞鳳凰島、小洲島度假酒店項目、鹿回頭片區半島一號項目等均已對一批違規違法項目實施暫停建設、暫停營業等措施。“以前管控得松，填海成本很低，三五十萬元就可以填一畝地?；麨榱恪Ｔ斓氐那闆r屢見不鮮。但現在中央這么嚴厲，這種情況不可能再出現了。”一名海南本地的小型開發商告訴記者。

                                                          魯能山海天整改的圍擋

政策愈加嚴厲 堅守住土地底線

環保督察風暴的來臨將地產開發與生態保護的矛盾推上風口浪尖。但實際上，自2017年以來，中央乃至海南地方就有意識減少GDP對于房地產的依賴，且出臺了多個規范房地產市場發展的政策、文件。

2017年9月29日，海南省住房和城鄉建設廳發布通知要求，各市縣自本通知印發之日起，停止批準套型建筑面積在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅建設。這一規定迅速落地，一些本來已經在建的項目也不得不更改規劃。

2018年1月22日，在文昌市一個海景樓盤，銷售人員指著數棟在建建筑對《每日經濟新聞》記者說，“這一片本來也是準備做小戶型的，新規下來后這樣是拿不到預售證的。公司應該會改成大戶型，但那樣子就不太好賣了。”

2018年1月，海南出臺了《海南省人民政府關于進一步加強土地宏觀調控提升土地效益的意見》，其中提出了要堅持"總量鎖定、增量遞減、存量優化、效益提高"等基本要求，確保堅守土地利用的底線，嚴守生態保護的紅線和耕地保護的紅線，包括要嚴禁將其他各類用途的土地改變為商品住宅用地；禁止各類招商項目中配套商品住宅；禁止商品住宅和其他產業項目捆綁搭配供應等。

在剛剛過去的2017年，海南的住宅土地供應已經明顯下降。據海南省國土資源工作會議發布的數據顯示，2017年海南全年供應商品住宅用地面積2165.55畝，同比下降62.91%，成交均價436.52萬元/畝，同比增長89.86%。

海南各個市、縣已經明顯放緩土地出讓步伐。在海南東邊的一座沿海小城，一名接近政府部門的人士指著柏油路兩邊未開發的林地說，“這些土地本來政府準備計劃進行公開出讓的，新規下來后不能這么做了，部分市縣取消ＧＤＰ考核，政府是下了決心的。”

1月下旬召開的海南省住房城鄉建設電視電話會議也要求，海南各市縣要支持利用農村閑置宅基地、農房適當開發鄉村旅游，但決不允許在農村搞變相房地產開發。

海南省不會放松對土地開發的管控。在1月26日召開的海南省六屆人大一次會議上，海南省省長沈曉明也明確表示，2018年海南將減少房地產投資比重，繼續深化“兩個暫停”、中部生態核心區永久停止開發新建外銷房地產等調控政策，嚴格執行預售許可證、價格備案、公建配套等制度，妥善處理歷史遺留問題，科學調控房地產開發規模、結構、布局和節奏。

                                                            已經停工的日月灣

房地產從業者 開始尋覓“下一站”

“公司現在還有一百多畝的別墅用地，但現在肯定是建不了別墅的。只能夠等等看能否更改規劃，現在只能先放在那里，也不知道怎么辦。”老林告訴記者，他在海南有兩個正在開發中的項目。

老林在海南從事房地產開發時間并不長，2015年才進入這一行業。2003年開始，他在海南從事酒店經營，但后來這一生意“不好做了”，所以就把酒店改成了綜合體項目。上述別墅用地是他與朋友合伙的公司從公開市場拿下的一宗土地。“都是以前拿的，海南之前的地不太值錢的。國際旅游島的概念一出來，海南的房地產開發才又熱了起來。”

老林計劃，做完手上的項目就回老家養老，他已經很難在海南斬獲新項目了。“現在哪里還買得到地？好的地、沿海的地也都在大開發商手里了，跟我們沒關系。我們小開發商就是這樣子的，做什么事情還都要親力親為，太辛苦了。錢是永遠賺不夠的，差不多就行了。”

默默計劃“下一站”的還有小張。小張是一名從事房地產交易的中介人士，從業時間不到兩年。他平時的主要工作是帶潛在客戶到島上的各個樓盤參觀，他提供交通工具且不收取客戶的任何費用；如果能夠最終成交，則從開發商處收取一定的傭金。他們相當于是分銷商，是開發商的“獲客渠道”之一。

小張說，2017年一整年他總共簽了十多單，拿到的傭金有十多萬元。他覺得自己的這個收入并不高，而且競爭也很激烈。“去年以來很多人都開始做這個了，不是說市場不好，是人變多了。很多之前不做這個的或者在其他地方做這個的，去年都入行了。”

在海南從事房地產中介業務的機構的確不在少數。根據海南省海南省住房和城鄉建設廳發布的數據，截至2017年12月15日，全省房地產中介機構累計已備案3092家。而2017年11月，北京市備案中介機構為3038家，海南備案中介機構數量已與北京市相當。

小張已經看到了這個行業不斷被擠壓的市場空間。“很多客戶現在都自己直接去樓盤看，一些大型的開發商也不太愿意和我們合作，他們寧愿去投很多的廣告，所以給的傭金也很低，只有2到3個點。有些傭金高的項目，能夠給到5個點呢。”

“海南也已經快沒地（住宅用地）了，或許再過個幾年也漸漸就沒有商品房賣了。等到那時候，我就干不了這一行了，應該要干別的去了。”小張說。