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    當償債高峰年遇上融資收緊 房企苦尋資產證券化突破

    每日經濟新聞 2018-03-25 22:24:01

    一方面房企遭遇融資持續收緊,另一方面償債高峰期或將來臨,“資金”成為了諸多房企2018年需要面臨的首要難題。

    每經編輯 舒曼曼    

    每經記者 舒曼曼 每經編輯 梁秋月

    “拿錢比拿地更重要,回款比銷售更重要。”易居企業(中國)集團有限公司CEO丁祖昱的一席話道破了房企正面臨資金難題。銀行收緊房企融資額度,多項新規圍困,加上發債遇冷,房企想要“拿錢”勢必需要找出新的路子。

    事實上,房企正面臨還債壓力的高峰,一家上市房企高管向《每日經濟新聞》記者坦言,房地產行業屬于資金密集型行業,從去年開始,各家房企在資金方面的壓力就逐漸明顯。

    一方面遭遇融資持續收緊,另一方面償債高峰期或將來臨,加之發債遇冷更是“雪上加霜”,房企該如何解決“錢緊”難題?銀河證券投資銀行總部上海部總經理劉智博公開表示,資產證券化產品未來可能是房企解決資金面偏緊的主流融資產品。

    2018年拿錢比拿地更重要

    “房地產是資金密集型的行業,無論是開發企業還是購房人,都特別需要金融對房地產的支持。”丁祖昱坦言,2016年房企可能還覺得日子非常好過,但是2017年二季度之后,整個房地產行業融資環境發生了180度的轉變,去年在境內發行的企業債從2016年4500億元下降到2017年的430多億元,降幅達90%。

    中原地產首席分析師張大偉向《每日經濟新聞》記者分析表示,從各地樓市調控看,預計房企的資金壓力還將持續,這種情況下,發債等渠道還有可能繼續收緊,對房企來說,2018年將是房企最近4年資金壓力最大的一年。

    國海證券統計,從2017年~2020年房地產債券到期分布情況來看,債券再融資壓力最大的是2020年,然而,在房地產行業資金鏈緊張的大背景之下,一旦投資機構選擇回售,償債壓力可能會提前到2018年或2019年。此外,如果不考慮回售和還未發行的債券,AA以下及無評級的房企債到期規模最大的是2019年的381億元,其次是2018年的309億元。

    2017年8月,證監會明令禁止房企通過再融資途徑拿地,隨后上海、南京、北京等各地也相繼出臺政策,從資金方面控制房企拿地。比如,上海嚴查房企拿地資金,對于“繳付土地競買保證金、定金及后續土地出讓價款”就已經命令堵上了五條渠道:銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金。北京銀監局要求,嚴防各路資金違規進入房地產市場,逐步降低銀行資金通過貸款、投資、理財、信托等渠道流入房地產市場的速度和規模。南京、廣州則規定房企拿地必須用自有資金,“一分錢都不準貸”。

    對于房企來說,最傳統的融資方式還是銀行貸款。但銀行開發貸占比由2011年第三季度末的32.8%下降至2017年第三季度末的26.0%,房企取得開發貸前必須獲得四證,且開發貸不得用于購置土地,因此房企在開發最初期需要通過其他渠道籌集資金。

    此外,房企的融資成本也在不斷增加。丁祖昱坦言,房企直接從銀行貸款融資也越來越難了,間接融資和信托難度也在不斷加大,現在房企能承受的短期融資成本已經達到10%,甚至是15%以上。中原地產研究中心統計數據顯示,2017年來房企發行的債券利率均在5%~6%以上,同年6月多宗融資的資金成本已經接近或超過7%。整體看,所有房企的融資成本相比2016年平均4%均有非常明顯的上行。

    隨著境內融資收緊,境外融資成為2017年房企融資的關鍵詞,海外融資的步伐在繼續加快。中原地產研究中心統計數據顯示,2017年全年,房企境外融資合計388.6億美元,同比2016年全年的140.6億美元上漲了176%。

    丁祖昱表示,2018年對房企來說拿錢比拿地更重要,對現金流管理和融資管理非常關鍵,這也是為什么越來越多的房企通過股權融資,特別是境外的股權融資和境外發債來補充現金流。

    資產證券化謀出路

    在樓市調控的大趨勢下,房企越來越關心資金鏈安全,但房企的融資渠道并未完全被堵住,不少融資品種仍然受監管層鼓勵和支持。

    不少房企通過股權配售實現融資,由于近期房地產股市明顯升溫,大部分房地產上市公司股價均刷新歷史新高,這也使得很多企業開始配售股權融資。

    《每日經濟新聞》記者梳理發現,通過配售融資的房企也不在少數。1月15日,中國金茂折讓約6.80%配售9億股現有股份,所得凈額約33.06億港元。1月17日,碧桂園與配售代理訂立配售及認購協議,據此,配售代理同意代表賣方按全數包銷基準以每股股份17.13港元的價格配售4.6億股現有股份。

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,股權融資對于中小房企來說也是較好的融資手段,融資效率高,而且對于此類房企來說,類似的融資形式也是當前無奈之舉;從房企的動作來看,目前的融資關鍵要支撐過今年上半年的壓力,到了下半年若市場交易回暖,反而是有機會了。

    劉智博認為,資產證券化產品未來可能是房企解決資金面偏緊的主流融資產品,資產證券化產品作為標準化產品,會有更多金融機構購買,從房企的角度來講,如果有穩定的現金流,可以形成證券化產品。

    目前來看,最火的資產證券化產品要數長租公寓,在房住不炒的大背景之下,政府在大力發展租賃事業,由此使得基于長租公寓而形成的資產證券化產品備受鼓勵和關注,因此,長租公寓產品的資產證券化也為房企融資開了一扇窗。

    2月24日,廣州本土國企越秀集團的一項“中聯前海開源-越秀租賃住房一號資產支持專項計劃”獲得了深交所審議通過,募資金額為50億元;無獨有偶,2月初,碧桂園“中聯前海開源-碧桂園租賃住房一號資產支持專項計劃”成功在深交所獲批,產品規模100億元,成為迄今為止國內首單百億規模租賃住房REITs。

    中信證券研究認為,未來,資產證券化將在房地產融資中扮演越來越重要的角色,此外,一些民間的擔保類公司、地方AMC公司、財富中心、供應鏈金融、保理等較為靈活的融資渠道也存在合作空間。

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