每日經濟新聞 2018-04-04 17:40:44
去年中海在南京先后高溢價斬獲6宗地塊，目前上述地塊是否入市銷售？去化情況又如何？近日，《每日經濟新聞》記者實地走訪了中海競得的南京市棲霞區燕子磯G51地塊和江浦區的G54地塊。
每經編輯 程成
每經記者 程成攝影報道 每經編輯 魏文藝
近日，在中國海外發展（0688，HK，以下簡稱中海）召開的業績會上，中海董事局主席兼行政總裁顏建國表示，中海2018年銷售目標為2900億港元（2017年為2321億港元），預期有25%的增長。
而在業績發布會上，當有媒體詢問對于中海拿地王項目的問題，顏建國表示，中海去年沒有拿過什么地王項目，這些地也沒有太大風險。因為去年在一線城市主戰場和很多二線城市都是限價的，拿地價格不算高。在投資方面公司是審慎的，每塊地公司都堅持了自己的投資紀律。
《每日經濟新聞》記者注意到，去年中海在南京先后高溢價斬獲6宗地塊。目前上述地塊是否入市銷售？去化情況又如何？近日，《每日經濟新聞》記者實地走訪中海競得的南京市棲霞區燕子磯G51地塊和江浦區的G54地塊后發現，上述2宗地塊均處于打樁或場地平整狀態，而該2宗地塊的樓面價也比周邊新房、二手房價格低近萬元。
2017年10月25日，中海以49.1億元競得南京G51地塊，溢價率28.9%，出讓面積9.64萬平方米，規劃建筑面積約27.38萬平方米，樓面價約17933元/平方米。并須配建不少于約1.21萬平方米的人才房（含租賃房）無償移交區政府。
出讓信息顯示，G51地塊位于棲霞區燕子磯街道，東側緊鄰燕城大道，西北為融創玉蘭公館項目。彼時，周邊在售毛坯房價格在25000～26000元/平方米，精裝房則為28000～30000元/平方米。
3月17日，記者從南京南站乘坐地鐵1號線到達終點站邁皋橋站后，換乘74路公交車從太新路下車，再步行約1.5公里便達到G51地塊，全程耗時約1個半小時。
記者在現場看到，G51地塊已圍起部分圍墻，里面停有數臺挖掘機，但因當天下雨并沒有工人進場施工。記者在該地塊周邊走訪發現，目前該區域正在開發，人流、車流量不大，相對較荒涼。此外，在G51地塊西北側為融創玉蘭公館項目，北側為金浦紫御東方項目，東南側為電建·海賦尚城項目，上述3個項目均在售。
記者以購房者身份先后走訪了上述三個樓盤。
在融創玉蘭公館營銷中心，一名置業顧問表示，“項目交通非常方便，教育、商業配套也很齊全。”當記者表示需要再考慮時，該置業顧問分析說，“我們的價格才30000元/平方米左右，性價比已經很高了，仁恒和安居在我們旁邊拿的地樓面價都快24000元/平方米了，佳兆業、金科拿的地塊樓面價接近20000元/平方米，南邊的中海地塊樓面價也接近18000元/平方米了，以后這些項目上市，售價肯定不止30000元/平方米，我們的升值潛力還很大。”
在金浦紫御東方營銷中心，置業顧問向記者推薦了一套高區的90平方米三房，“總價在250萬元左右，精裝交付。”該置業顧問告訴記者，“整個燕子磯板塊位于棲霞區、玄武區、鼓樓區的交界，地鐵1號線北延線及地鐵6、7號線都在附近，交通是沒的說。南邊有大型商業華潤萬象城，以及南京外國語學校，配套層次還是很高的。”該置業顧問同時表示，“南邊的中海地塊樓面價都快18000元/平方米了，以后即使賣35000元/平方米，我們項目也有很大升值空間。”
在走訪中記者發現，上述中海G51地塊樓面價與周邊在售毛坯新房價差在8000元/平方米左右，與周邊在售精裝房價差在9000～12000元/平方米。此外，G01、G33、G34等高價地塊未來也將對中海G51項目的定價起到一定支撐作用。
2017年10月25日，中海以18.4億元競得南京江浦G54地塊，溢價率41.5%，并須配建1200平方米保障房并無償移交政府。此外，該項目還須現房銷售。
出讓信息顯示，該地塊位于江浦區團結路建設路東南側，占地面積5.12萬平方米，總規劃建筑面積約9.22萬平方米，樓面價約19957元/平方米。彼時，地塊周邊的在售房源價格大約在17000～24000元/平方米，以當時的市場行情來看，中海拿下的G54地塊很可能會虧本。
3月18日，《每日經濟新聞》記者實地探訪G54地塊時發現，位于建設路團結路東南角的該地塊，西側、北側、東側現狀均為道路，出行較為方便。地塊圍墻已建好，內有數臺工程機械正在打樁。
記者發現，地塊北側已有中海萬錦熙岸一期、二期。其中一期于2014年交付，二期于2016年交付。彼時，一期均價約8500～10000元/平方米，為毛坯交付；二期均價約13000～16000元/平方米，為精裝交付。某大型中介掛牌信息顯示，目前該項目二手房掛牌價為25000～28000元/平方米。
隨后，記者以購房者身份走訪了該地塊附近的某大型中介公司，置業顧問王偉（化名）告訴記者，中海萬錦熙岸緊靠雨山路、文德路地鐵站，均價才26000元/平方米左右，到奧體、南京南站很方便，性價比還是很高的。“中海去年在南邊拍的地塊樓面價都20000元/平方米了，旁邊保利、中建地塊的樓面價都22000元/平方米了，這邊單價26000元/平方米的二手房買到就是賺到。”
《每日經濟新聞》記者查詢發現，王偉所說的保利地塊為緊鄰中海G54地塊的G03地塊，由保利于2016年3月以總價31.2億元、樓面價22320元/平方米、溢價率163%競得。彼時，該地塊周邊新房價格約16000元/平方米，目前該項目案名為保利云禧；中建地塊為G54地塊北側約2公里的G02地塊，由中建東孚于2016年3月以總價11.2億元、溢價率149%、樓面價22435元/平方米競得。彼時，該地塊周邊新房、二手房均價不超過20000元/平方米。
由此來看，中海G54地塊的樓面價相對“較低”。
而在該中介門店內，記者看到不時有人前來咨詢、看房，且多以年輕人為主。
“在中海買房的多以年輕的剛需群體為主，也有一些是來投資的但不多，之前成交的幾個客戶都是在這里買房作婚房用。”王偉說，“南京之前出臺了大學生落戶的政策，聽說現在已經有1萬多人申請落戶，目前這邊的二手房成交周期在3～5天。”
隨后，記者又以購房者身份走訪了中海G45地塊南側的保利云禧項目，該項目緊鄰地鐵10號線雨山路站。在營銷中心，一名置業顧問告訴記者，營銷中心將于月底正式開放，開盤時間大約在6月份。“具體價格目前還沒有出來，不過我估計毛坯房均價應該不會超過30000元/平方米。”該置業顧問表示，“沒辦法，現在價格限制的很死。”
上述置業顧問告訴記者，“我們這個項目得房率很高，算上附送面積的話能達到90%，又緊挨著地鐵，位置比中海更好，買我們項目更劃算。”并建議記者趕緊準備材料申請落戶，開盤時就能拿到購房資格。
走訪中記者發現，G54地塊的樓面價與周邊在售二手房價差在6000～7000元/平方米，與潛在新盤價差約為10000元/平方米。
不過值得注意的是，在限價、搖號等政策的作用下，南京樓市成交顯著下滑。根據南京中原市場研究中心的數據，2017年南京樓市累計成交68920套，同比下跌47.29%，為近5年成交的最低值；全市供應新房60771套，同比減少37.81%，供銷比僅為0.88。進入2018年，南京樓市依舊沒有回暖跡象。
多位業內人士向《每日經濟新聞》記者表示，上述G51、G54地塊與周邊新房、二手房近10000元/平方米的價差，正常情況下還是有一定利潤空間。不過利潤空間到底有多大，還得看開盤時的市場行情，以及預售證批準的備案價。
針對南京區域2018年的銷售目標，以及在南京限價、搖號購房等政策影響下，高價摘得G51、G54地塊的中海又如何把控推盤節奏以應對潛在的市場風險？對此，《每日經濟新聞》記者按照中海要求向對方發去了采訪提綱，但截至發稿并未獲對方回復。
值得一提的是，目前中海在南京在售的項目為中海桃源里，該項目所處的G34地塊在2015年9月23日被中海以20.8億元摘得，樓面價22373元/平方米； 3月26日獲得住宅銷售許可證，均價38995元/平方米。據南京當地人士透露，該項目原先精裝報價在40000元/平方米以上，但因為限價改成了毛坯。在鼓樓濱江板塊，這個項目是目前區域最高價，目前只剩下十幾套小面積戶型。
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