深圳城中村出租房“美顏升級” 有公寓“渾水摸魚”借機漲租

每經記者 董青枝    每經編輯 梁秋月    

人在他鄉，始于城中村。對于不少在深圳打拼的年輕人來說，城中村充滿了勃勃雄心的力量。由于深圳是全國唯一一座沒有農村的城市，城中村又因為緊鄰市區，交通便利，無不是他們臨時的“家”。不過，隨著城市更新的加速，城中村也在歲月的打磨下千變萬化。

“房租又漲了，連農民房都進行‘美顏’，快住不起了。”正在找房的小媛（化名）苦笑著說道。

在大力發展租賃市場的政策利好下，深圳城中村的農民房也開始迎來新面貌，例如房企整治改造、政企合作改造成人才公寓、房東個人改造等。但隨著居住環境的改善，租金也在上漲，租戶壓力倍增，如何權衡企業、業主、租客等之間的利益，成為必須面對的問題。

                                             崗頭新圍仔社區農民房  董青枝攝影 

農民房“升值”矛盾滋生

根據深圳市住建局摸底調查結果顯示，深圳共有以行政村為單位的城中村241個，其中特區內城中村91個；城中村農民房或私人自建房超過35萬棟，總建筑面積高達1.2億平方米，占全市住房總量的49%。

在發展租賃市場的政策利好下，2017年8月，深圳提出“十三五”期間，深圳將通過收購、租賃、改建等方式收儲不低于100萬套（間）村民自建房或村集體自有物業，經質量檢測、消防驗收等程序后，統一租賃經營、規范管理。

農民房既是城市綜合管理的難點，又隱藏巨大的商機，例如租賃、社區服務等，資本已悄然進入。

記者近日以租客身份（下同）走訪深圳龍華白石龍社區、坂田、福田水圍村等多個城中村時發現，不同地段的農民房租金差異很大。

但值得一提的是，區別于以往臟亂的農民房，部分農民房被企業或機構改造后煥然一新，不僅外貌升值，租金也升值了。

記者走訪白石龍社區時，注意到一排墻體被刷新的農民房，且墻上貼著“本棟招租一房一廳二房一廳”的橫幅告示。記者來到白石龍商住樓管理處進行咨詢，工作人員告知，自己是皇嘉物業的員工，公司剛接手33、34棟的農民房。至于租金，記者通過工作人員獲悉，目前有房源出租，租金區間約1700元~2800元/月，押二付一，半年簽，物業管理費是100元/月，5月份會統一給房間配備熱水器和空調，房源均是8層的樓梯房。

記者在看房時注意到，部分租戶門上貼著補繳房租、管理費、押金等通知，補繳金額有的達2500元。工作人員表示，這些是老住戶與原來的房東簽的租房臨時協議，現在公司接手后，有些住戶準備搬離，部分住戶續租。

同時記者注意到，附近還有農民房改造的窩趣輕社區，均是單間，拎包入住，租金為2280元~2780元/月，現在沒有空房源可租。但是，不同于這些被改造的農民房，同片區未被改造的農民房，約40平方米的一房一廳包含物業費租金約1700元/月，不過是空房出租。

有租客坦言，相比原來的農民房，這些改造過的農民房租金明顯上漲，不得不搬家。

在長租公寓高速發展時，也有公寓“渾水摸魚”，借機漲租。記者了解，白石龍片區的鑫海公寓現在已不出租空房，全部都帶家電或家私，空房只針對以前的老住戶需要續租的，根據張貼的租賃價格表可知，鑫海公寓的一房一廳家私房租金為3700元/月，管理服務費為150元/月。該公寓的住戶告訴記者，這里每年都要漲租，今年的月租金漲了600元，還是押二付一。

針對借機漲租等亂象，中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁認為，新事物發展必定會涉及多方利益，如何平衡各方利益，這是一個很難做的事情，但也是必須做的事情。目前大力發展租賃市場關鍵還是在政府多提供政策，針對未來的長租市場有法律保障和政策導向，要有法可依，有法必依，這樣的租賃市場才會穩定安全。

58安居客房產研究院首席分析師張波在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，應該理性地看待城中村改造，城中村的出租房原本存在諸多安全隱患，通過整治和改造，農民房的居住環境得到明顯提升。由于裝修成本等因素會帶動租金的短期上漲，一方面可以考慮通過政府政策扶持，來降低運營方成本從而緩解租金上漲，另一方面租客的低租金房源需求，可以從更多的相應房源供給上做配置。

農民房需機構化規模化改造

據深圳規劃國土委的數據統計，深圳城中村租賃住房約占總租賃住房70%，是租賃市場供應最重要的主體之一，但也普遍存在衛生條件差、消防安全不合格、物業管理普遍缺失、“打隔斷”和“二房東”等問題。

深圳規劃國土委認為，深圳住房租賃市場亟待解決的問題是發展機構化、規?；淖》孔赓U企業，解決租賃市場特別是城中村租賃秩序混亂、消防安全隱患嚴重、租賃關系不穩定與租戶無法享受同等公共服務等問題。各區要加大城中村綜合整治，提升城中村的消防、質量安全和衛生條件。

業內人士認為，萬科提出的萬村計劃，整治改造農民房，深業集團也與政府合作改造水圍村，這些都是農民房改造的典范。

就萬科來說，萬科早已率先入駐龍崗坂田街道、華為邊上的新圍仔村，并設立了“綜合經營辦公室”，實行“統租運營+物業管理+綜合整治”。

                                       萬科崗頭新圍仔村農民房改造項目 董青枝攝

記者近日走訪新圍仔村時被萬科泊寓工作人員告知，房源2月底3月初放出，兩星期就滿租了，新的房源正在改造，要到6月才會有，目前的租金是800元~1400元/月，均是約15~20平方米的單間，帶裝修，不過不帶冰箱和洗衣機這類電器，半年起簽，有公共的洗衣房和廚房。

據了解，萬科在不同區位的城中村租金水平是有差異的，租金是按照市場化原則進行定價，一般給付的租金相比原業主之前收取的租金提升10%上下。

記者注意到，附近還有幾棟農民房已無人居住，周邊的業主告知，這些也是要被改造的。同時記者了解到，周邊未被改造的農民房，空房一房一廳950元/月，單間700元/月，可租房源較少，基本都是滿租狀態。

此外，在同一街道還有魔方公寓，均是30~40平方米的單間，可短租一個月，也可長租，租金約2400元/月，分為月付和季付，還有270元/月的物業管理費，拎包入住。目前也僅剩6樓的幾套房源，其他都滿租。

魔方公寓相關負責人此前告訴記者，魔方公寓的租金一般是根據地段來定價，深圳的出租率還是蠻高的，公寓經過3個月的爬坡期后基本就是滿租狀態了，有些房間會因換租因素出現短期的空置。

除了萬科以外，深業已將水圍村的29棟農民房改造為水圍檸盟人才公寓。改造而成的504套公寓，以政府人才住房的形式面向區內重點企業和社會組織配租。水圍檸盟人才公寓是首個納入政府住房保障體系的城中村改造項目，也是政企村三方合力探索城中村改造新模式的試點項目。

                                           深業水圍村人才公寓項目  董青枝攝

據了解，公布的租金水平是75元／平方米，低于同區域市場價，另外有75元／平方米的租金補貼由政府支付給深業。

業內稱，將農民房改造為長租公寓，不僅為解決歷史遺留下來的農民房消防安全問題提供了新思路，也為政府籌集保障性住房提供了新來源。

記者近日實地探訪水圍村得知，目前人才公寓已開始登記入住，街區的商業部分已開業，還有部分在裝修。同時，除了人才公寓外，還有4棟水圍1368國際公寓可對外出租，復式套房，拎包入住，2300元/月起，但現在已滿租。

另外，記者在農民房片區看到水圍實業股份有限公司3月26日貼出的告知書，通知住戶水圍村的天然氣管道已全覆蓋，根據福田區人民政府消防安全指示精神，按規定從4月1日起水圍社區內禁止瓶裝石油氣進入及使用。

宋丁坦言，企業改造農民房，提高了成本，勢必會在租金上反映出來，這是正常的。從市場需求角度來看，隨著房價的上漲，租金必然也跟著會有一個漲幅，且低價又缺乏管理的房子可能越來越少，所以租客要有充分的心理準備迎接新的租賃市場的到來。