北京集中釋放12宗地 一日攬金316億

每經記者 王佳飛    每經編輯 陳夢妤    

昨日（11月26日）可謂是北京土拍的“武林大會”，12宗土地集中釋放（1宗流拍），超過30家房企參與，最終成交價316億元，最高溢價率近50%。

“國家隊”霸氣出場，中鐵系“雙殺”首開+華潤+金地+平安聯合體，102億元分取豐臺白盆窯地塊；中建一局、綠城（中交入股）開創北京本年度拿地紀錄，華發曲線回京再落一子。此前一口氣報名5塊地的金茂，昨日高開低走，僅以聯合體形式拿下1塊地；而僅報名1塊“迷你”地塊的佳兆業則一無所獲。

最高溢價率達49.3%

根據中原地產研究中心統計，年內北京土地總成交1209.9億元，同比減少53.6%。此前有媒體報道稱，2018年北京出讓土地平均溢價率僅16%，更出現了7宗流標土地。

但昨日的土拍一開始便充滿了火藥味。

首先開拍的是豐臺區花鄉白盆窯村BPY-L010、BPY-L013地塊，該地塊建設用地58664.084平方米，起拍價為56億元。最終，該地塊被中鐵諾德以70.2億元、溢價率25.36%競得。

《每日經濟新聞》記者注意到，該地塊曾以共有產權房地塊的形式出現過，但因為無企業參與投標最終流拍，當時起拍價為50.58億元，一度被稱為“最貴共有產權房”地塊。此次白盆窯地塊化身限競房地塊入市，不僅共轉限，而且在總價上增加了5.42億元，相比當時的共有產權房價格，這次限競房的銷售均價達到了67702元/平方米，且最高銷售單價可達到71087元/平方米。據記者初步計算，該地塊的樓面價在43000元/平方米左右。

當日最高溢價率出現在大興區采育鎮區01-0128A地塊，起始價11.855億元。住總集團和陽光城出價達57輪，最終觸及最高限價17.7億元，溢價率高達49.3%。在競自持階段，住總集團以2%的自持優勢獲得該地塊。但值得注意的是，該宗地商品住房銷售均價不超過31136元/平方米，且最高銷售單價不得超過32693元/平方米。對于其未來盈利空間，記者第一時間聯系住總集團，該公司以現階段不方便談為由回絕了記者。

底價成交和流拍亦同時存在。其中，順義一宗地塊因無人報價提前撤牌；房山區拱辰街道F1住宅混合公建用地、A33基礎教育用地因無人現場競價，最終由華發以最高報價25.34億元拿下；昌平區北七家鎮未來科學城南區F2公建混合住宅用地、R2二類居住用地，被未來科學城+城建+金茂一手舉牌41億元速度拿下。

而此前一口氣報名5塊地，被寄予厚望的金茂高開低走，最終僅以聯合體形式在本屆土拍大會中分得一杯羹。對此，記者聯系金茂品牌方，對方同樣未給出回應。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，部分企業雖然資金面收緊了，但今年下半年受市場影響，拿地計劃被打亂，到了年底拿地資金相對充裕。開發商對北京市場還是看好，市場預期可能稍微有所改觀。

連做補習的都出手了

科技類企業似乎迫切想在北京土拓圈證明實力。

《每日經濟新聞》記者注意到，在昨日的土拍中，知名中小學教育機構好未來（原學而思教育）作為唯一報價主體，以13.2億元底價摘得昌平區沙河鎮七里渠南北村B4綜合性商業金融服務業用地，建筑面積2.86萬平方米，樓面價1.8萬元/平方米，將與小米成為鄰居。

值得一提的是，該地塊出讓條件包括100%自持且年限不低于20年，地塊建成后入駐企業須符合昌平區和未來科學城的產業發展方向。從昌平區“十三五”時期產業發展及空間布局規劃可知，沙河鎮屬于其南部高新技術研發產業帶范疇。

對于拿地后的具體規劃，記者致電好未來，但截至發稿時未能收到有效回復。

就在11月5日，小米聯合華潤以26.57億元底價競得昌平區沙河鎮一塊F2公建混合住宅用地，建筑面積13.7萬平方米，其中公建50%自持，自持20年，且執行“90/70政策”。中原地產首席分析師張大偉表示，這是由于房地產企業對公建類地塊拿地運營辦法不多，而諸如小米這樣的使用者直接參與土地的招標和建設，既可降低房企拿地的資金成本，又可增加企業能動性。他預測，未來這種組合可能在未來土地市場頻繁出現。

再早之前的6月，京東拿下亦莊一塊3.3萬平方米的商辦地塊，同樣以底價18.3億元成交。

有業內人士告訴《每日經濟新聞》記者，這種有定向出讓之嫌的土地價格一般比市場競爭出讓價格要低，從某種意義上說有利于土地市場價格的穩定。地方政府出于整體規劃和實施的考慮，有時也愿意把一些區域的開發權交給信得過的企業。

房企激戰限競房下半場

持牌的地產央企、國企是這場土拍“武林大會”的絕對主角。

昨日的土拍，除好未來外，勝出者幾乎都擁有國資背景。中建一局、中交、綠城（中交入股）、住總、城建、首開、華發、未來科學城，以及如愿拿下白盆窯村兩宗限競房地塊的中鐵系等。

《每日經濟新聞》記者注意到，這或是中建一局和綠城今年首次在京拿地，雙方同時看中順義新城第13街區一宗共有產權住房用地。最終，綠城以7.79億元勝出，銷售價格24000元/平方米，而中建一局則以19.45億元（銷售價格24000元/平方米）斬獲順義區后沙峪鎮一宗共有產權住房+基礎教育用地。

綠城拿下順義這宗地時，有同行發出感慨。在北京土拓圈沉寂一年的綠城終于出手，盡管這一金額只相當于其去年拿下石景山“地王”項目時的零頭。

除本輪拿地項目外，綠城目前在北京持有三大項目，分別是2015年綠城回歸北京時取得的門頭溝西山燕廬項目，2016年取得的酒仙橋壹·亮馬項目，以及石景山五里坨西府海棠項目。

昨日土拍仍以限競房土地供應為主。在13宗土地中，除一處商業用地和延慶的商品房用地外，3塊為共有產權住房用地，8塊為各區域的限競房用地。

在入市初期，各企業對于限競房的游戲規則還不熟悉。但隨著調控方向的日漸清晰，一些試水房企為市場帶來了操盤經驗，在“高層+別墅”模式的影響下，祥云賦、佑安府、萬和斐麗等限競房成為樣本。反映在昨日的土拍中，房企對于限競房項目也表現出了越來越激進的態度。

目前，北京合計有29個限競房項目取得36期預售證，合計提供商品房限競房源17462套，達到了202.5萬平方米。張大偉表示，從最近的入市節奏看，未來2個月還將有1萬～2萬套限競房入市，預計今年全年限競房將積壓庫存超過1000億元。