每日經濟新聞 2019-03-20 17:03:09
每經記者 任鋼 每經編輯 師安鵬
▲ 圖片來源:攝圖網
2018年6月,不太關心樓市的銅川人有些意外。
以往只在新聞中聽到的三家一線房企,一個月時間密集在銅川拿地落戶,后來的故事大家都知道了,銅川房價被炒上6000。
三家房企中,碧桂園、綠地長期排在全國房企銷售額的第一陣營,唯獨中梁地產稍顯落后,但中梁不想放過這塊離西安不到100公里的蛋糕。
此時,它的目標還在地級市。
2017年,中梁首次入陜,選在了榆林,次年轉戰安康,就連渭南也在狩獵范圍之內,可唯獨陜西省會西安,中梁一直在打轉轉。
直到2019初,中梁在西咸競地失利的情況下,宣布與綠城合作開發項目,才算正式入駐西安。
“泥腿子”要上岸了?曾經專注于三四線城市開發的中梁,終于要洗掉泥巴味兒,向省城進發了。
而它在陜西執行的“農村包圍城市”策略,如今看來也頗值得玩味。
不過此時,萬科、中海、碧桂園等大佬都已在西安深耕多年,就連近幾年進入的融創也做得風生水起,中梁在西安周邊轉了兩年后突然殺入,此時又能分到幾杯羹?
冒著“全國房地產降溫”的風險,中梁此時殺入,還是引起了一些關注的。
今年1月,位于西咸新區灃東新城的一塊地掛牌,參與競拍的不乏中海、綠城、金地這些行業大佬,中梁也在其中。
不過,最后是綠城拔得頭籌,9.78億拿到。據說,當天和綠城死磕到底的房企就是中梁。
但五天后,故事突然轉折。
中梁官宣,與綠城聯手合作開發該宗地……
沒有永遠的對手,只有永遠的利益。
此前,中梁曾在西安多次參與競拍,但均未獲得成功。
壞運氣沒有一直延續,兩個月后,秦漢新城一塊153.43畝的住宅用地拍出,中梁6.1億拿到。按照中梁工作人員的說法,“這是在西咸新區的自主競地。”
短短兩個月,從與人合作到自主拿地,中梁在西咸連落兩子,其心情可算迫切。
但相較于其在全國的拿地速度,中梁在西安的進擊已經算溫和。
從其披露的招股書上可以看出,2016年,中梁基本以5天一塊地的速度,在全國搶地近70塊;2017年,平均3天拿一塊地,搶地近120塊;2018年的拿地速度更是加快到2天一塊。
這個速度讓很多頭部房企自愧不如。
一邊拿地一邊高速周轉。
中梁內部于2016年提出了“456”模式,即4個月開盤、5個月現金流回正、6個月再投資。為了鼓勵士氣,公司還設置了豐厚的獎勵,項目開盤后達到此標準,立即獎勵100萬。
效果立竿見影,2015年,中梁的銷售額僅為168億元,但到2018年10月便已到1150億元,正式躋身千億房企行列。
三年時間,中梁銷售量級從百億躍至千億,人送外號“房企黑馬”。
今年,雖然是中梁首次進入西安,但它已經算是陜西人民的老朋友了。
兩年前,在陜西其他一些地級市,早已有其身影。
2017年,中梁曾一口氣在榆林高新區連拿兩塊地,宣布正式進駐陜西。
一年后,中梁又南下越過西安,轉戰安康,以2.06億元競得安康漢江路南側59.57畝住宅用地。
時隔不久,中梁又在銅川拍得112畝土地,成交價3.19億元,溢價率高達87%。
先布局地級市,再向省會城市進軍,對于中梁在陜西的這一發展路徑,內部人士指出,“當時對環西安的整個市場比較看重。”
在全國百強房企已有一半進駐西安的情況下,采取“農村包圍城市”的策略,倒是有些另辟蹊徑。
但三四線城市,的確是中梁拿手菜。
其掌舵人楊劍曾經公開表示:“如果布局一二線城市是開大奔,布局三四線城市是開寶馬mini。你開10輛大奔,我開50輛寶馬mini,我還是大有機會。”
如今,這輛寶馬mini還追上了大奔。
中梁成立于1993年,曾被稱為浙江三四線的“小霸王”,經歷了房地產紅利以及泡沫時代,到了2016年才走出浙江省,將總部遷往上海,開始全國擴張之路。
這只“小霸王”也確實生猛。
遷址一年后,中梁開始加快了布局速度,觸角遍及全國10個省、直轄市及自治區,快速拿地,呈現遍地開花之勢。
截止2018年前10個月,其業務又擴張了7個省及自治區。
“以長三角為根據地,輻射全國”是中梁的目標,如今看來,如果不考慮負債和盈利,這個目標似乎要提前實現了。
怪就怪,欲速則不達。
成長速度過快,就要付出一定的代價。
從其招股書上看,有兩點不容忽視:一是盈利不盡如人意,二是負債水平高居不下。
2015年和2016年的凈溢利均是負值,之后扭虧為盈,2017年的凈溢利為4.99億元,凈溢利率3.6%。至2018年上半年,凈溢利達到8.37億元,凈溢利率8.6%。
雖說一年多時間,凈溢利率快速增長,但依舊低于全國百強房企平均超過9%的凈溢利率。
與此同時,從2015年至2018年上半年,中梁的資產負債率高達96%以上,一直處于行業的高危線上。
一度被視為“地產激進派”的中梁,在面對高負債時,卻并不愿意放慢擴張腳步,而是開始把目光瞄向資本市場。
在實施重組、剝離資產動作之后,中梁于2018年11月,奔赴港交所提交了IPO招股書。
倘若上市成功,或許能夠助其一臂之力。但是,上市只是錦上添花,想往第一序列邁進,還得看自身能力。
比如,這次中梁進入西安。在全國頭部房企全部進入西安,百強房企進入超半數的情況下,相較于已經在西安深耕多年的大牌房企來說,中梁的優勢似乎并不明顯。
對于本地市場,眾多一線開發商在品牌知名度、客群維護上已經有所積累,在土地儲備、項目數量以及與地方政府關系方面,也更具有優勢。
而且,在經歷過幾波大的維權潮之后,本地市場其實日趨理性,“更相信耳朵而不是眼睛”,如果此前有口碑積累,其地位還是不容易撼動的。
另一重現實是,西安房價經過一輪暴漲后,當前市場潛力有限,此時入局,如何打破大牌房企封堵,分得一杯羹,倒是有待觀察。
很多人慶幸,在西安房價上漲前上了車;很多房企也慶幸,在西安房價上漲前,拿了不少地。
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