重磅全民理財新品種來了！一文看懂公募REITs，到底買不買，怎么買？

每經記者 任飛  黃小聰    每經編輯 葉峰    

高速公路、產業園、物流園、污水處理廠，這些與民生息息相關的基礎設施，你有想過有一天也能間接擁有它們嗎？

下周一開始，這個機會來了！

作為全民理財標桿的公募基金，下周一開始將有一大新品推出--公募REITs，這也是繼貨幣基金、債券基金、股票基金、混合基金和QDII基金之后，公募基金的第六大投資新品種。

與以往所有公募基金最大的不同在于，公募REITs的投向是各類基礎設施，它的收益來源是這些基礎設施所產生的租金等收益。一旦你購買了公募REITs，相當于間接成為了這些基礎設施的"房東"。

只不過，即使成為這些基礎設施的"房東"，也并不是穩賺不賠，就像租房子也存在空房期，這些基礎設施同樣也可能因為各種經營上的突發因素，導致租金等收益出現起伏，那么自然會影響房東的收益了。

因此，對于這一即將上市的新品種，我們要花真金白銀去買嗎？是不是適合自己？還是要先進行一番分析判斷?！睹咳战洕侣劇酚浾呔痛藢ｉT研究了首批9只產品的各個要素，同時采訪了多位專業人士進行解答，希望能讓大家有最直觀的了解。

公募REITs：全民可投的新品種

自從去年4月，監管層宣布要開始試點公募REITs的消息一發布，這個品種當時就火了一把。之后的進度也是非?？?，在基金公司積極籌備之下，首批產品通過層層審批和定價，即將在下周一（5月31日起）面向廣大投資者正式發售。

而對于普通投資者來說，最核心的無非就是三個問題：公募REITs是什么？能不能買？怎么買？今天我們就來回答這三個問題。

首先來說，什么是公募REITs。我們從其定義、結構特征、以及公募基金產品的比較三方面來解釋。

REITs全稱是Real Estate Investment Trusts，翻譯為不動產投資信托基金。不動產大家很熟悉了，寫字樓、高速公路、產業園區等等這些都是不動產，那么REITs就是通過向投資者發行收益憑證，投向這些不動產之后，再給投資者分配收益的一種投資基金。它發售份額，封閉運作，在二級市場上進行交易。

正如基金分為公募基金和私募基金，REITs也有公募私募之分。而這次發售的公募REITs，就是面向中小投資者、人人皆可投的REITs品種：不需要1個億，就能參與一棟樓、一條高速公路這樣的大項目。

由此可見，REITs投向的并不是大家熟悉的股票、債券，而是不動產，并且是經過特殊處理（即資產證券化，ABS）之后的不動產。因此，在產品結構上，REITs并不是直接在房地產市場上買下一棟樓、擁有這棟樓的主權，而是買下這棟樓發行的ABS產品，ABS產品100%持有這棟樓，然后REITs也就持有了這棟樓。

根據目前各家基金公司的產品說明，REITs成立后之后，基金80%以上的資產都將投資于ABS之上，穿透取得基礎設施項目完全所有權。因此，REITs的收益也來自于這些不動產管理運作得到的收入，比如租金、費用等等；越穩定、越賺錢的不動產項目肯定會帶來更好的回報。

來源：記者根據相關資料整理

往深了說，REITs其實對宏觀經濟有很大的意義，可以幫助企業快速回籠資金、盤活資產，提供了新的融資手段。東吳基金向《每日經濟新聞》記者表示，傳統的融資模式以信貸、債券為主，企業為了能夠加快發展，會想方設法提高資產的周轉效率，而公募REITs把債務融資變成了權益融資，管理人和運營機構將會以長期運營的思路來提高資產收益，更加有利于長期化的戰略。

因此與其他公募基金品種相比，公募REITs可以說是完完全全不一樣。與大多數公募產品每天公布凈值不同，REITs每半年才公布一次凈值，交易價格完全以二級市場價格為準。尤其是REITs將在二級市場上交易，因此還和新股上市之前一樣，有詢價和認購環節，因此發行面值也不是大家買基金所熟悉的1元，而是定價多少，發行價格就是多少。

來源：記者根據相關資料整理

深創投不動產基金管理（深圳）有限公司首席執行官孔令藝認為，本質上公募REITs就是資產的一次IPO，只是投資人未來將通過持有REITs基金份額來間接實現持股資產，而且基金上市之后也會有交易報價，與股票投資有異曲同工之妙。

可見，公募REITs的出現既為相關基礎設施資產"借基上市"創造了條件，也在投資屬性上具備鮮明的權益色彩。

博時基金基礎設施投資部基金經理胡海濱向記者表示，過去的REITs都是債券型的，即有到期期限。"基金公司要按與投資人定好的日期兌現收益，更像是一個債券，即使有些做成了權益資產，也往往帶有嚴格的回購條文。"

在他看來，如果遇到原始權益人需要兜底，相關產品實際上就是"明股實債"的做法，不可算作為真正的權益型產品。"而當下首批REITs投資人拿到的就是基礎資產的權益份額，未來的收益都歸投資人所有，相應的風險也會歸投資人來承擔。"

風險收益特征：高于債券基金，低于股票基金

要解決第二個能不能買的問題，當然是要看這個產品風險收益水平如何，是否符合自己的投資預期以及資產配置需要。

據測算，公募REITs的日常價格波動風險總體可能低于股票型基金，高于債券型基金及貨幣市場基金；而其投資標的本質上是不動產，考驗的是不動產的運營能力和收益水平，實際上和股市、債市是不一樣的市場。因此，如果你是真的想要分散投資，隔離股市、債市的風險，那么公募REITs也許可以滿足一定的需求。但如果你只是想要追求投資回報上的高收益，那么公募REITs不一定適合你。

公募REITs的收益水平究竟如何呢？因為其收益主要來源于條款所規定的強制性分紅，目前各家基金公司針對底層資產的成長性已給出分紅率預測，滬杭甬杭徽REITs2021年、2022年分紅率分別預計達到12%、10.5%，為首批最高；最低的為4.1%和4.16%。

對于投資者來說，挑選公募REITs需綜合考慮底層項目、管理人、預測分紅率等多方面因素，理論上分紅當然越高越好；另外，產業園區項目評估增值率較高，其次為倉儲物流、高速公路項目，污染治理等項目相對較低。

在業內人士看來，疊加分紅和權益增值預期，或比通過投資銀行股賺取股息率的效果更好。據了解，相較此前類REITs主要受保險機構投資，本次REITs的投資方銀行理財和券商都很積極。

來源：記者根據相關資料整理

目前來看，首批9只產品已對標五大領域，包括產業園、收費公路、污染治理、倉儲物流以及市政建設，其中產業園和收費公路項目居多，各有三例。胡海濱表示，項目篩選主要依據企業是否有穩定的現金流，相比增長潛力，看得見的營收更具投資價值。

胡海濱解釋稱，在試點階段，公募REITs的基礎資產有比較明確的準入范圍，即三聚焦："聚焦重點區域、聚焦重點行業、聚焦優質項目"，因此他認為并不是所有的企業都可以通過REITs進行資產重組或并購，必須是基礎設施行業內、滿足權屬清晰、運營穩健、現金流穩定可預測等門檻要求的基礎資產的持有人才可以做REITs。

此外，胡海濱告訴記者，只要基礎資產質量好，未來無論是大型國企還是中小微企業，都具有發行REITs的條件，且從發行定價的角度來說，中小微企業只要基礎資產質量優質也會得到市場的認可。

孔令藝也有相似看法。她在采訪中表示，未來當REITs基金有兼并或收購資產計劃時，可以通過擴募進行"再融資"。"REITs基金可以在現有規模的基礎上，新募集資金用于購買符合規定的資產，因此REITs基金的規模是可以持續增長的。"在擴募的同時，REITs基金所投資的底層資產規模也相應擴大。她告訴記者，企業可通過借助REITs這一資本平臺擴張資產管理規模，發揮主動管理優勢。

可見，公募基金掘金萬億REITs市場考驗投研及項目深度。但必須指出的是，公募REITs項目涉及機構較多，包括公募基金公司、基金子公司（或券商資管）、券商、審計機構、律所、評估機構、托管銀行，如何形成機構之間的有機互動是投資落地的關鍵。

胡海濱告訴記者，除公募基金外，其余五類專業機構在傳統的IPO、債券發行中具有豐富經驗，公募REITs雖是新的金融產品，但基金公司與券商、銀行合作多年，項目組成員也在其他項目上有過合作歷史，彼此間較為熟悉，因此在溝通協作上具備優勢。

不過，基于公募REITs認購交易的特點，會有投資者擔心，公募REITs上市后或將面臨"折價"風險，進而對基金的發展帶來影響。

基金經理對此回應稱，即便出現類似新股破發的情況，也不代表項目的底層價值出現貶值，而要結合基本面、市場等多方條件綜合判斷。此外，REITs有做市商機制，能夠起到一定緩沖器的作用，使得二級價格不會脫離資產價值太遠，這也是REITs交易機制的一個亮點。

首批發行價格出爐，最高13.38元

5月26日，首批公募REITs項目陸續發布份額發售公告，在完成詢價后最終確定了認購價格和發售日期，中航首鋼生物質REIT的發售價格最高，為13.38元/份，投資者在5月31日便可根據發行價參與認購，各家基金經理也將正式開啟他們的管理首秀。

沒錯，所有REITs的基金經理此前暫無公募基金的管理記錄，但這是由REITs基金的產品特殊性決定的，此前各家基金公司對封閉式基金介入極少，且大多都是在REITs試點通知下發后相繼布局的，因此，相關基金經理與我們傳統意義上理解的權益或固收產品的基金經理在投資理念和工作內容上并不一樣。

通常，公募REITs要求至少三名基金經理。胡海濱告訴記者，常規配置是一個投資經理主管，兩個主要負責運營的基金經理。他表示，作為基金管理人，一方面要有專業的主動管理團隊不斷跟進資產運營的情況，也會有駐廠的同事，負責管理基礎資產；另外也委托專業的資產運營方協助運營管理。"但基金公司作為主動管理方，我們會給運營管理方也下了很高的KPI的指標，然后也有相應的考核的工作，來保證基礎資產的順利的運營。"

來源：記者根據相關資料整理

另外，從風險方面來看，也與過往的公募產品不太一樣，公募REITs的風險主要來自于基礎設施本身的一些屬性，同時也包括了其運營和管理的水平，而不是大家熟悉的股價漲跌。

有基金業內人士指出："由于不動產行業發展與宏觀經濟形勢息息相關，REITs同樣可能因為宏觀經濟不確定性受到影響。經濟下行、不動產市場波動等因素可能導致租金收入拖欠、物業資產無法正常運營以及資產估值下跌等后果，進而影響REITs投資者的投資收益。"

場內場外都可購買，仔細閱讀認購要求

了解這9只REITs基金的產品特征之后，接下來就是等開賣了。于是我們再來解決第三個問題，公募REITs該如何買？

首先來看發售方式。公募REITs分為網上和網下發售，網下投資者要求是專業的機構投資者，其實就類似于網下打新，這部分都是專業機構投資者參與，我們就不贅述了。

對于我們中小投資者來說，購買公募REITs主要有場內和場外兩個路徑。所謂的場內就是通過交易股票的證券賬戶進行購買，所以要先到券商進行開戶，由于這9只REITs基金分別在上交所和深交所上市，因此需要有兩個交易所的賬戶，一般來說，在券商開戶時都會同時開通。

當開通了證券賬戶后，還需要開通基礎設施基金的購買權限并簽署風險揭示書，這個一般在券商APP的權限開通欄目里面。

當權限開通之后，有的券商是在"交易所基金申贖"界面提交認購申請，如果沒找到入口的話，也可以直接通過搜索代碼認購，記者以兩家券商的界面為例，舉例如下（通過搜索代碼跳出來的目前顯示為交易界面，到了周一會跳轉成認購界面）：

如果是場外認購，其實就跟我們平時在各大平臺上買基金是一樣的，不論第三方平臺還是銀行，只要平臺上有銷售，直接就可以認購。

值得一提的是，由于這些基金是封閉式基金，因此如果是通過場外認購的話，到時如果想賣出，還不能直接贖回，只能轉到場內進行買賣，而在轉換時，有可能碰到折溢價的情況。

大家還要注意的是，如果在場內進行認購，有的產品要求是以份額申請，比如有的要求認購份額為1000份或者其整數倍，有的則是100元或1000元起投，整體情況并不相同。另外，如果到時認購火爆，還可能出現按比例配售的情況。

因此從這個角度來看，大家不一定要在發售的時候認購，等到基金在二級市場上市交易了，你就可以只用證券賬戶來買賣交易了，沒有轉換的煩惱。

來源：記者根據相關資料整理

費率方面，這9只產品的認購費率也不太一樣，大多都是分段收取，區別如下：

來源：記者根據相關資料整理

還有與以往基金初始發行一份1元起買不同的是，由于9只REITs基金的每份價格都不太一樣，有的一份是2.31元，有的一份是13.38元，因此需要準備的最低資金也不同。以廣州廣河為例，每份基金份額是13.02元，通過場內認購的話，由于至少是1000份起，因此至少要準備13020元，如果是通過場外認購的話，只需1000元即可。

更適合資產配置、中低風險偏好投資者

正如我們一開始所說，雖然看上去公募REITs的購買門檻并不高，交易也比較方便，但也并不是適合所有的投資者。

首先，對于風險偏好很高，比如希望平均年化收益率在15%甚至是20%以上的投資者，這類產品是滿足不了需求的；其次，對于偏愛短期交易的投資者，這類產品也同樣不適合，公募REITs整體來看，是一個投資長期化的產品，這點其實從其收益屬性也能發現，其收益來源本身就不是短期行為。

當然，這類產品由于剛起步，還不太成熟等原因，可能出現一些交易性的機會，比如出現一些折溢價的情況，但這種交易性機會畢竟不是這類產品投資的常態。

那誰最適合持有公募REITs呢？應該說，這類產品整體上還是偏向于風險偏好較低，同時又能長期持有，或是可以把它當作是自己組合、資產配置一部分的投資者，因為它和股票、債券等其它資產的相關性比較低。

盈米基金研究院研究員周禹農表示："公募REITs適合有一定大類資產配置理念的投資者。國內現在流行的大類資產配置主要是通過股債配置控制波動，其他大類資產最多到黃金（石油QDII有額度申贖問題，期貨太專業了，而且黃金不生息更適合短期抗通脹）；結果是實際對沖還有很多能優化的余地，低風險債券+高風險股票常見的最優解通常是固收+策略，如果有一類和股債無顯著相關性的大類資產則可以更好分散組合風險。"

周禹農告訴記者，"公募REITs也適合以往持有銀行理財信托計劃、債基，以及銀行等高派息個股的中低風險偏好投資者。目前國內風險偏好較低的投資者投資的金融產品底層資產一般有以下幾種：債券、銀行或者鋼鐵等高分紅個股。債券的問題在于信用事件持續發生時剛兌性喪失，目前銀行理財已經凈值化轉型，信托計劃也時有發生暴雷傳聞；銀行、鋼鐵的分紅較為穩定，但是一方面估值偏低上行彈性不大，另一方面股票的波動性也不小。"

基煜研究團隊也表示："從美國REITs歷史經驗來看，1988年-2020年6月年化總回報9.7%，且與債券和股票相關性較低，能夠較好分散組合風險。結合REITs流動性相對較差的特點，對于投資機構來說，更適合于投資周期偏長、有一定現金流要求、能夠投資權益類資產的機構，如養老金、年金、保險等偏長期配置的金融機構。對于個人投資者而言，公募REITs的投資價值主要是參與門檻較此前的基礎設施類投資資產（如信托、ABS等）大為降低，并且具有較為穩定的分紅機制，比較適合投資周期較長且希望有較穩定現金流的投資者。"

記者：任飛  黃小聰

編輯：葉峰

視覺：鄒利

排版：葉峰 馬原