記者觀察 | 重新研究"現房銷售"的時候到了

每經記者 陳夢妤    每經編輯 魏文藝    

關于現房銷售的探討突然就又熱了起來。

這一次的緣起是福州永泰一則土拍公告，表示將在8月5日一宗地塊的競拍中實施現房銷售。在“一對一幫扶”“爛尾樓自救”，以及對于“取消商品房預售制”的大討論背景下，“現房銷售”又沖上了熱搜榜。

與之相呼應，開發商開始賣現房也被拿出來一同剖析，存在多年的現房銷售議題被無限放大，“能夠現房，何必期房”還成為部分開發商的營銷標語。

王健林早年間在接受媒體采訪時曾透露過一個數據，當時主持人問他“萬達為什么這么有錢”，王健林表示，我們跟銀行加起來的資金可能就占50%，另外一半都是來自預售的錢，支持項目建設至完成。

如果從這個角度看，一些專家倡議的“立即取消預售制、改為現房銷售”，不夸張地說，怕是會擊倒九成以上的開發商。因為當前眾多開發商受制于“三道紅線”，既缺錢，又背著巨額債務，有的已違約或面臨違約危機。而現房銷售須沉淀大量資金，在大多數房企已減少甚至暫停拿地的當下，增加成本去做現房，顯然不現實。

現房銷售一度是開發商不太愿意提及的營銷方式，因為這意味著前期沉淀預售資金后出了一些問題，導致銷售節奏落后于項目開發。

兩年前，某項目營銷人士在向記者提及銷售情況時曾表示“我們的項目如今已經是現房銷售狀態”，當時能感覺到對方的吐字艱難，因為其所在房企有不少關于捂盤惜售和資金鏈問題的傳聞。但今非昔比，這家房企已成出險房企，而那些滯銷、或者是依舊處于現房銷售狀態的項目反而成為了值得大說特說的營銷亮點。

如果從這個角度看，那些滯銷的項目，有沒有可能“因禍得福”，迎來一波銷售黃金期？因為市場信心恢復需要時間，但購房需求一直存在，很多人對于買房的要求，已經到了項目不爛尾、“能按時交房”就好。

當然，這只是不得不說的現實，沒有人希望這種現象成為日常。我國房地產行業的基礎模式就是期房銷售，貿然改變的沖擊實在過大。其實爛尾的原因并不在于期房銷售，而在于執行過程中的監管不到位。

現在重看北京自規局在今年初首批集中供地掛牌時關于大力推進現房銷售的表態，多了一些不一樣的感觸：“相較期房預售而言，現房銷售優勢明顯，一方面未來購房人可切身考察項目情況，通過看得見、摸得著的真實房源提升購房人安全感，減少購房糾紛，維護住房消費者的合法權益；另一方面也在一定程度上減輕了購房者資金壓力，避免了因項目爛尾帶來的資金風險，維護社會穩定”。

也是萬萬沒想到，過去這些年頂住壓力試點現房銷售的那些城市和個別省份，現在會成為行業重新研究這件事的前鑒。從量變到質變，希望這些經驗真的可以給行業帶來一些好的發展引導。

不妨列一下這個試點名單中的重點城市，它們是深圳（首提現房銷售試點）、北京（今年50%項目設置競現房銷售面積環節），以及海南省（全域現房銷售），而杭州、南京等地則在土拍規則中提出過現房銷售要求，但隨后取消。

今年3月，北京首個現房銷售項目開盤，記者在走訪中曾聽見銷售人員吐露心聲，“我們需要用先期銷售的利潤去保證后期的現房順利建成，所以期房的品質肯定更好一些”。

行業如日中天之時，現房銷售是開發商的禁區；眼下，是時候重新評估和衡量現房銷售了。

【每經房產原創，喜歡請關注微信號Real-estate-Circle】

封面圖片來源：攝圖網-500911760