房地產如何破局？出險房企如何解困？

每經記者 劉頌輝 陳榮浩    每經編輯 陳夢妤 魏文藝    

8月8日~10日，由觀點機構主辦、每日經濟新聞等聯合主辦的2022博鰲房地產論壇在廣州舉行。

主辦方供圖

隨著以“高周轉、高負債、高杠桿”為代表的金融驅動地產發展模式逐步退出歷史舞臺，在轉入“高質量發展的下半場”的關鍵節點上，行業該如何發展？出險房企如何解困？與會經濟學家、房地產開發商、金融機構，以及創新業務探索者們，共同聚焦房地產行業現狀，探尋行業破局與未來發展路徑。

原國務院參事夏斌：解決出險房企問題，應系統歸納分類施策

在2022博鰲房地產論壇上，原國務院參事、國務院發展研究中心金融研究所名譽所長夏斌分享了其對房地產行業的看法。

談及目前地產行業面臨的流動性問題以及部分房企的債務問題，夏斌告訴《每日經濟新聞》記者，對于房企的債務問題以及部分項目的交房問題，基本都保持著一個核心宗旨，即穩住不發生金融性系統風險。“我們時常聽到一個詞，叫‘壓實地方政府責任’，怎樣壓實責任，這其中就需要各地政府進行牽頭、協調和調動資源去解決問題。”

在夏斌看來，壓實地方政府責任并不等同于政府兜底。解決出險房企的問題應該進行系統歸納，不同區域可以對不同項目有不一樣的處理方式，堅持系統化思維，分類施策。比如對于資不抵債的企業，該破產還得破產；對于具備盤活價值的項目，可以由政府出面進行牽頭，交由資產管理公司參與問題樓盤的盤活等。

社科院大學城鄉建設經濟系教授陳淮：動員銀行、資管解決房企不良貸款問題

“地產企業存在不良貸款的問題，應當動員有條件的銀行、資產管理公司來托管，采取方法幫助解決他們的困難。”

在2022博鰲房地產論壇的“債務危機與解決之道”討論環節，社科院大學城鄉建設經濟系教授陳淮表示，回顧過去，四大行也曾遇到類似情況，是由政府成立四大資產管理公司采取債轉股解決了問題。而且，前幾年地方政府債務問題，是通過發行低價的新債騰挪原來高價的老債，這也是一種技術辦法。

“當下我覺得應當通過政府推動，來把已建成但還不能出售的房子作為社保用房或者租賃用房，甚至是由政府收購，以此滿足買不起房子的人的需求，我想這是一個辦法。”陳淮說。

中國經濟體制改革研究會副會長樊綱：房地產目前處低谷，政策出現較好調整

“行業都在談風險，想著如何渡過難關，但是在行業悲觀的狀態下，是否可以找到一些樂觀的事情？”

在2022博鰲房地產論壇上，中國經濟體制改革研究會副會長、國民經濟研究所所長樊綱做題為“宏觀經濟大盤與房地產大周期”主旨演講。

樊綱提到，房地產行業目前處在較為悲觀的狀態，市場較為低迷，而且存在波動，但也應該看到，國內制造業表現還可以，一方面得益于電商快遞業的發展，另一方得益于國際市場的出口保持增長，發展韌勁依然存在。

“應該說我們的根基還在，制造業主體以及產業鏈還在，因此同全世界比較起來，仍然是增長比較好的。”樊綱認為。

樊綱表示，今年以來宏觀政策出現了較好調整，其中就包括房地產政策，比如因城施策、保交樓以及房地產紓困基金等等。有了政策上的調整，也就還值得期待。

旭輝控股董事局主席林中：無論何種困難，開發商都應全力保交樓

在2022博鰲房地產論壇上，旭輝控股董事局主席林中在談到“債務危機與解決之道”時，林中表示，房地產行業面臨這類問題的根本原因，依然是民營房企在房地產大發展的階段，采用高負債、高杠桿和高周轉發展模式，而且很多企業持續多年，還對此產生了路徑依賴。

“企業首先要積極自救，不僅要有信心，有覺醒，還要有毅力”，林中表示，在自救過程中，民營房企可能要去聯系外部的利益相關者、銀行、債權人以及政府方面，內部要開源節流，主動求變。

林中提到，保交樓、保穩定和保民生不僅是一家企業的社會責任，更是企業對客戶的承諾。在契約社會，一定要講究這種契約精神，不管企業存在多大多嚴重的困難，都應該全力以赴保交樓。

林中建議，金融機構或者監管部門能讓銷售回款和開發貸款產生時間錯配，以此延長開發貸款的期限。

其解釋道，以前開發貸款基本上是2~3年，按照市場上行的節奏，償還貸款基本上沒有問題，但如今市場變弱了，銷售周期拉長了，所以產生了時間錯配。

林中還建議，民營房企在主動或被動地降杠桿，這個過程中希望能保持平穩下行，實現軟著陸，資金方面也需要得到相應支持。

“對不同企業要分類對待，對已經出現債務違約的企業，要進行風險隔離，讓地方政府、地方監管部門以及AMC進入。對還沒有出現債務違約的企業，可以扶一把。因為，只要注入一些流動性，他們就能挺過這一關。”林中呼吁。

恒隆地產董事長陳啟宗：住房進入薄利多銷環節，民企仍有機會

在2022博鰲房地產論壇上，恒隆集團、恒隆地產有限公司董事長陳啟宗做了題為“如何把握機遇和應對危機”的主旨演講。

陳啟宗表示，過往10多年地產行業的發展模式并不適應當下的背景。過往大家關注的是賣了多少房子，比拼的是營業額。“從過往地產行業的發展經驗來看，做大就得借錢。對一個行業來說，當大部分參與者頭腦發熱，那就帶來了整個行業的瘋狂。”

“機會和風險永遠是成正比的，不要只看到收益，卻不愿意去接受這其中的風險。”陳啟宗認為，現如今地產商應該清醒過來。

在陳啟宗看來，風險和機遇是平衡的，賺錢越多的行業，機會越大的行業，風險也會隨之增加。凡是進入房地產行業的企業家，通常都是野心比較大的，他們不想賺小錢，只想賺大錢。“你想賺到大錢，就理應承擔更大風險，現在市場環境變了，政策變嚴了，整體風險自然更大了，企業也應該接受這樣的現實。”

談及未來房地產行業的發展機會，陳啟宗表示，“行業會一直在，因為人總是有買房和住房的需求，而且我國也還處于城鎮化的過程中，住房不可能全由政府來負責，民企還有市場機會。中國的住房行業已經進入了一個薄利多銷的環節，在利越來越薄的時候，就要更多地銷售，才能夠賺同樣的錢。并不是說從今以后就沒有賺錢的機會，而是不同的賺錢方式，薄利多銷的時候要做的跟從前是有點不一樣的。”

陳啟宗提到，從個人角度來看，如何把握行業的機遇。“大家要認清楚，我們所面臨的機遇是什么，是賺錢的機遇，還是不破產的機遇，還是退出地產行業的機遇。時間來了，你就應該把握退出房地產機遇，企業是需要轉型還是轉行，企業也必須去思考。”

萬物云管理合伙人、首席科學家丁險峰：如地產業數字化，將產生萬億級GMV中介

“過去大家把視頻內容數字化，出現了短視頻行業；如果地產行業數字化，未來將產生一個萬億級GMV中介行業。”在2022博鰲房地產論壇上，萬物云管理合伙人、首席科學家丁險峰發表《物業行業的“萬億”機會》主題演講。

丁險峰認為，要解決地產行業互聯網的基礎設施建設問題，必須利用5G等技術構建分布式云，并且建設一套數字原生軟件體系。

“未來，大家會發現分布式原生體系下面，大量計算、存儲資源需要被池化，然后被調度，需要通過大量深度AI學習、分布式AI學習來解決這些問題”，在丁險峰看來，中心云和邊緣云之間存在操作系統調度問題，這是一個數字孿生體系下的數據管理系統，有冷數據、熱數據，保持數據的一致性和安全性是亟需解決的問題之一。

高力國際中國區董事總經理鄧懿君：有足夠資管人才，是保證項目收益重要因素

在2022博鰲房地產論壇上，高力國際中國區董事總經理鄧懿君在接受《每日經濟新聞》記者采訪時談到，盡管宏觀經濟經歷著短期波動，但江浙滬一帶經濟基礎依舊表現穩健，區域發展方向較為明晰，未來能維持較好預判。

鄧懿君提到，成熟玩家的市場，參與主體基本都懂得如何專業地將產品做好，把服務水平提高，將服務成本降低。

反過來辯證地看，其認為也會帶來一個現象，即商業地產市場的想象空間不大，很難在這一區域內打造出項目“爆點”。據鄧懿君介紹，高力國際長期致力于充當資產管理角色，保證資產長期運營和增值。

“具備足夠的資產管理人才，是保證項目長遠收益的重要因素”，鄧懿君認為，當資產運營至第十年，是否還能有長期收益的能力與生命力，就是非?？简炠Y產管理人才的命題。

東方證券總裁助理、首席經濟學家邵宇：房價與收入增長相匹配，才是真正良性發展

在2022博鰲房地產論壇上，東方證券總裁助理、首席經濟學家邵宇在論壇直播間分享了自己對房地產行業的看法。

“對地產行業來說，增長的高峰已經成為過去時，整個市場正在進入一個屬于常態化的狀態，大眾對房子的熱情，把房子當做投資品的熱情，已出現顯著降溫，這是每個從業者都需要認清的現實。”

談及房地產市場的良性發展，邵宇認為，可能需要在房價上作出一些犧牲。“讓年輕人多生孩子多買房為何難，本質上還是收入沒跟上，或者說收入上漲的幅度跟不上房價上漲的幅度，歸根結底還是房價太貴了。房地產的良性發展必須找到居民收入與房價之間的動態平衡點。”

邵宇提到，“對整個地產行業來說，出臺各項趨嚴的政策，目標并不是把整個它打掉，而是想改變地產行業的發展模式，希望房價跟收入增長匹配，希望通過壓縮杠桿的方式使其發展更為平穩。”

IWG集團中國區總裁胡懋：計劃未來在華靈活辦公網點新增3至5倍

在2022博鰲房地產論壇上，IWG集團中國區總裁胡懋表示，“疫情雖然給整個行業的業務增長帶來了負面效應，但對靈活辦公企業來說，唯有不斷去做出調整，才能適應各種沖擊。”

胡懋提到，在疫情常態化背景下，IWG也做出了多維度的調整和改變。比如開始從重資產向輕資產的轉變，對運營經驗、品牌價值的重視，以及通過品牌輸出、經營管理輸出的輕資產模式，都是一直在嘗試的方向。

“未來一年，公司計劃拓展超過1000個的全球網絡，雖然疫情確實給行業帶來了沖擊，但IWG并不會減少擴張的步伐。”胡懋透露，目前IWG的網點已經覆蓋了120個國家，全球靈活辦公網點大概有3500多個，覆蓋率位居行業第一。在中國，計劃在未來3~5年將靈活辦公網點新增3-5倍。在擴張的同時，IWG也會逐步優化網點，對一些盈利能力較差的網點，會通過合并的方式進行調整。

海南雅誠董事長朱榮斌：變局不是讓行業垮掉，而是重新洗牌調整

關于房地產企業面臨的危機是否已經觸底，在2022博鰲房地產論壇上，房地產明星職業經理人、海南雅誠房地產開發有限公司董事長朱榮斌表示，大家的關注點都集中在民營企業，但在我看來，這一次的問題非常嚴峻，不光是民企，也應該關心行業內的地產國企。

“我們還是要堅信房地產行業不會垮掉，也不能垮掉。穩樓市舉措我認為特別好，企業要做的事情唯有堅守。”

“我經常說沒有不好的行業，只有不好的企業。現在我在創業，也剛剛起步，沒有包袱，可能還是白紙一張，但我希望每一次調整都是一次變局，變局不是讓這個行業垮掉，而是重新洗牌和重新調整，有更好的公司冒出來，我希望我們是冒出來的公司之一。”

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