每經AI品房 | 全面取消二手房限售！這個二線城市哪些樓盤值得關注？

每經記者 陳榮浩    每經編輯 魏文藝    

長三角區域又一城市放松限售政策。

據常州日報8月24日報道，常州將從2022年9月1日起全面取消二手房限售。

據了解，此次常州的政策調整僅針對二手房。購房人購買的二手商品住房，指已取得房屋不動產權證，但不包括房地產開發企業已辦理不動產首次登記的商品住房。購房人從房地產開發企業購買的新建商品住房，再次上市交易時間維持現有政策不變，即：購房人自取得該房屋不動產權證后滿2年方可上市交易。

值得注意的是，今年以來常州曾出臺過多項樓市支持政策：5月，將二套房商業貸款、公積金貸款最低首付比例均降至30%；8月，對名下有房且貸款已還清的情況下，再次購房仍為首套購房者，執行2成首付比例。

不過，常州樓市成交仍不樂觀。據克而瑞數據，7月常州新建商品住宅成交面積23萬平方米，環比下降33%，同比下降70%；前7月新建商品住宅成交面積177萬平方米，同比下降65%。

雖然樓市整體成交下滑，但常州仍誕生了不少熱銷樓盤。據克而瑞統計，7月份常州有6個樓盤的銷售金額超過1億元。那么，這些樓盤為何逆市熱銷？未來增值潛力如何？每經品房小程序通過多維度對常州部分熱銷樓盤進行綜合測評。

2022年7月常州商品住宅銷售TOP10 數據來源：克而瑞

以位于武進區湖塘新天地的星河國際項目為例，該項目的開發商為常州星河協通房地產開發有限公司（以下簡星河協通），星河集團為其實際實控人。

據星河集團官網，2016年星河國際項目曾連續5個月位居常州銷冠。據克而瑞數據，7月份星河國際以1.21億元的銷售額排常州商品住宅銷售TOP10的第6位。每經品房小程序顯示，該項目十區的AI估值參考價為23271元/平方米。

從該項目周邊配置看，該項目在幼兒園配置、小學配置和消費檔次上擁有較高得分，在滿分10分的測評分中，分別得到了9.7分、9.1分和8.9分。

星河國際周邊教育資源優勢較為明顯。每經品房小程序顯示，該項目周邊1公里范圍內有7所幼兒園、4所小學，幼兒園配置和小學配置分別優于武進區97%和91%的住宅項目。

但在周邊人口結構、公交配置和通勤車速維度，該項目得分相對較低，分別為5.1分，4.3分和3.6分。

從人口結構來看，該項目周邊1公里范圍內工作人口占75%，老年人口占12%，兒童人口占13%，相當于2-3線的城市人口結構。此外，項目周邊1公里內有20個公交站點，包括長溝河橋站、魚塘路定安路站等，公交配置優于武進區36%的住宅項目，屬于出行舒適度適中的區域。

通過以上測評，每經品房小程序顯示，星河國際未來幾年的房價漲幅將跑平武進區平均漲幅，高于該區74%的小區。

來源：每經品房小程序

據克而瑞統計，今年6月金壇區新房均價為11900元/平方米，是常州市各片區房價最低的區域。

以位于該區域的萬達光語未來項目為例，其開發商為常州金壇萬達地產開發有限公司，實控人為萬達集團，這也是萬達深耕常州的第4個項目。

據克而瑞數據，7月份萬達光語未來共銷售37套，位于常州商品住宅銷售TOP10的第10位。每經品房小程序顯示，該項目的AI估值參考價為10967元/平方米。

雖然在價格上比星河國際十區項目便宜了一半多，但光語未來項目也面臨著公交、購物、人口結構等基礎配套不夠成熟的問題。

在每經品房小程序的11個維度測評中，萬達光語未來項目有6個維度的得分為0，分別為幼兒園配置、消費檔次、小學配置、購物配置、地鐵配置和公交配置。

該項目得分最高的指標為通勤車速指標，達到9.4分。項目周邊1公里內主要道路的早晚高峰平均車速為43.13公里/小時，優于金壇區94%的住宅項目，屬于出行高度舒適的區域。

綜合以上多維度測評，每經品房小程序顯示，萬達光語未來項目未來幾年的房價漲幅將跑輸金壇區平均漲幅，高于該區0%的小區。

來源：每經品房小程序

在常州，新北區的房價僅次于天寧區。

以位于新北區的華宇新城天境項目為例，其開發商為常州祥泰房地產開發有限公司（以下簡稱常州祥泰）。據啟信寶，常州祥泰由常州新城億昊企業管理有限公司（以下簡稱新城億昊）持有50%股份，而新城億昊的實控人正是新城控股集團。

據克而瑞數據，7月份，華宇新城天境以0.85億元的銷售額排在常州商品住宅銷售TOP10的第10位。每經品房小程序顯示，華宇新城天境項目的AI估值參考價為28319元/平方米。

在每經品房小程序的各維度綜合測評中，華宇新城天境的得分較為分化，其中商務密度、消費檔次和購物配置三個維度的得分均在7.5分以上，而幼兒園配置、小學配置、通勤車速三個指標得分均低于4.5分。

商務密度方面，該項目周邊1公里內的商務人口為5.68萬，在新北區屬于商務辦公較為密集的區域，高于該區88%的住宅小區；周邊消費檔次高于該區85%的住宅小區。

不過華宇新城天境周邊的教育配套相對較差。每經品房小程序顯示，該項目1公里內有3所幼兒園，高于新北區42%的住宅小區。項目1公里內沒有小學。此外，該小區周邊主要道路早晚高峰通勤車速為18.29公里/小時，僅優于新北區12%的住宅小區。

通過以上綜合測評，每經品房小程序顯示，華宇新城天境項目未來幾年的房價將跑輸新北區平均漲幅，高于新北區51%的小區。

來源：每經品房小程序

封面圖片來源：攝圖網-501640735