REITs研究周報丨價格回調難擋資本打新熱情、公眾配售比例紀錄再次被刷新！產業園區REIT快速擴容

每經記者 李沛沛  每經編輯 肖芮冬

在上周的公募REITs動態中，最受關注的當然是最近市場的“吸金王”——華夏合肥高新REIT。這只基金不僅網下詢價刷新認購倍數紀錄，公眾發售部分配售比例也是創下新紀錄。此次發行累計吸金1293.97億元（比例配售前），成為近期資金追捧的香餑餑。

事實上，除了華夏合肥高新REIT，上周還有兩只公募REITs也公布了詢價結果。其中，國泰君安臨港產業園REIT發售價格為4.120元/份，認購倍數148倍，預計募集資金總額為8.24億元；國泰君安東久產業園REIT認購價格為3.035元/份，認購倍數101倍，預計募集資金總額約為15.175億元，顯示出資本的高度熱情。這兩只基金將分別在9月19日和9月20日正式發售。

而從已經上市的17只公募REITs的表現來看，上周在二級市場的價格普遍出現了回調，跌幅最大的達到-2.26%。只有兩只公募REITs的價格出現上漲，其中一只是此前大火的保障房REIT之一——中金廈門安居保障性租賃住房REIT，微漲0.55%。

除此之外，9月14日深交所官網公布，國內首單生物醫藥園REIT——和達高科產園REIT已被受理，其底層資產為和達藥谷一期項目和孵化器項目。從近期的情況來看，產業園區REIT仍在快速擴容中。

價格普遍回調，難擋資本打新熱情

公募市場再現火爆場面。近日華夏基金發布公告稱，華夏合肥高新REIT公眾發售部分的配售比例為0.23%，再次刷新公募REITs公眾發售配售比例紀錄。此外，其網下機構發售配售比例為0.64%，此次發行累計吸金1293.97億元（比例配售前）。

此前華夏合肥產園REIT的認購倍數達156.89倍，就已經創下了目前已上市發行REITs認購倍數新高。同時，上周還有兩只公募REITs產品公布詢價結果，認購倍數也都超過了100倍，顯示出市場和投資者的高度熱情。

事實上，從市場表現來看，上周公募REITs整體的價格都出現了回調。根據每經記者的統計，目前全市場已經上市的公募REITs一共有17只，其中15只的價格都出現了下跌，跌幅超過2%的也有兩只。所有上市公募REITs中，只有中金廈門安居保障性租賃住房REIT和富國首創水務REIT出現了小幅上漲，與此前多只基金周漲幅超過2%的情況形成較為鮮明的對比。

成交情況同樣出現了下滑。中信證券研報顯示，上周各類已上市REITs產品累計成交2.17億份，環比下降6%；累計成交金額達12.56億元，環比下降4%；REITs組合整體環比下降1.5個百分點，其中產權類REITs環比下降1.9個百分點，經營權類REITs環比微降0.9個百分點。

具體來看，六類REITs呈現不同的漲跌幅態勢。其中，園區基礎設施、倉儲物流、清潔能源、生態環保、交通基礎設施、保障性租賃住房本周交易金額分別為2.01億、1.14億、0.81億、1.31億、3.58億、1.20億。除了生態環保，其他類型REITs的交易金額都不同程度地出現了下滑。

多項政策利好，產業園區REIT仍在快速擴容

在多部門以及全市場機構協同推進下，公募REITs新項目保持了一定的上市節奏，其中產業園區REIT就在快速擴容中。

每經記者查閱交易所網站發現，9月14日，華夏和達高科產業園REIT已獲深交所受理。這又是一只產業園區REIT，也是我國首單生物醫藥園REIT，底層資產為和達藥谷一期項目和孵化器項目，總建筑面積約為25.8萬平?；鸸芾砣巳A夏基金、專項計劃管理人中信證券、托管人興業銀行。

如果加上9月19日和9月20日即將發售的兩單產業園REIT，那么目前市面上的產業園REITs已有7單，擴容速度可以說是非?？炝?。

根據募集說明書，華夏和達高科產業園REIT 2022年和2023年的預計年化分派率分別為4.53%和4.64%。從這個角度來說，市場資金對于REITs的打新熱情持續火熱也是可以預見的。以華夏合肥高新REIT為例，天風證券分析道，該產品受熱捧的原因之一就在于華夏合肥REIT的2022年的年化現金分派率為4.42%，較三只保障性質租賃住房REITs的年化現金分派率高。

另一方面，政策的利好也是支撐公募REIT持續發展的重要因素。9月15日舉辦的長三角一體化示范區新聞發布會上，滬蘇浙三地聯合發布《關于進一步支持長三角生態綠色一體化發展示范區高質量發展的若干政策措施》（以下簡稱《措施》），提出了科技創新賦能、存量資產盤活等10個方面的17條舉措。

其中在存量資產盤活方面，《措施》提出“支持示范區開展部分重點存量基礎設施項目聯合運營”“積極爭取在交通、水利、生態環保、倉儲物流、園區、保障性租賃住房、旅游等基礎設施領域發行REITs產品”等。同時，上海、重慶、杭州、南京等多個城市積極籌備參與保障性租賃住房REITs試點。未來，隨著開展REITs試點的區域擴大、底層資產的種類增多，公募REITs或將進一步擴容。

此外，也有專業人士指出，局部疫情反復可能會對REITs底層資產的運營造成影響，此外部分REITs實施租金減免可能影響可分配金額，這些都是投資者在關注公募REITs時需要注意的風險。

封面圖片來源：攝圖網_500747622