每日經濟新聞 2023-04-27 23:22:18
過去一年,房地產行業仍面臨著嚴峻挑戰。面對行業“寒潮”,片面追求規模增長及利潤表現已不現實,想方設法“活下來”,增厚現金流安全墊,為未來保有希望,已成為不少房企共識。
2022年,對大悅城來說也是有“舍”有“得”的一年。“舍”的地方在于,沒抵過行業下滑趨勢,營收和凈利同樣出現了下滑;而“得”的地方在于,在行業低迷背景下,大悅城仍然保證了現金流平穩,可動用資金充裕,維持了財務安全平穩。
據4月25日大悅城發布的2022年報數據顯示。報告期內,大悅城實現全口徑簽約金額568億元,營業收入395.79億元,全年綜合毛利率24.06%。
同時,年內大悅城財務結構呈現出明顯改善情況,經營現金流得到大幅提升。財報數據顯示,報告期末,公司經營活動凈現金流27.10億元,同比大增132.02%;貨幣資金余額365.30億元,現金短債比2.31,短期償債能力較強。
此外,大悅城的融資水平同樣處于行業較低水平。財報顯示,2022年大悅城新增借款平均成本4.60%;全年平均融資成本4.82%,較2021年下降0.09個百分點。
持續保持現金流穩定 年度平均融資成本僅為4.82%
從過去一年地產行業的發展情況來看,進入了深層次調整階段。
據國家統計局數據顯示,2022年房地產供需兩端數據持續走低,年內商品房銷售面積13.58億平方米,同比下降24.3%;商品房銷售額13.33萬億元,同比下降26.7%。
在這樣的大背景下,更為考驗企業的財務安全性。可以說,對房企來說,降負債、擠泡沫成了尋求長期發展的共通選擇,絕處才能逢生、否極自會泰來,財務足夠穩健的企業,才能熬過行業的寒冬,尋找市場新的發展機會。
財報顯示,2022年大悅城新增借款平均成本4.60%;全年平均融資成本4.82%,較2021年下降0.09個百分點,處于行業較低水平。
報告期內,大悅城成功發行公司債券及ABS產品等共計47.05億元,合理安排負債期限比例,優化債務結構。報告期末,公司經營活動凈現金流27.10億元,同比大增132.02%。
貨幣資金余額365.30億元,現金短債比2.31,短期償債能力較強;凈負債率83.98%;扣除預收賬款后的資產負債率74.13%。
面對挑戰,大悅城顯示出了穩健穿越周期的能力,通過加強資金集中管理、提升資金使用效率,積極拓寬融資渠道、降低融資成本,大悅城多舉措在保障公司現金流安全。
值得關注的是,在全行業因市場調整而引發評級下降風暴的背景下,中誠信國際信用評級有限公司、中證鵬元資信評估股份有限公司等機構,均一致維持大悅城控股的AAA主體信用評級。
持續深耕核心城市圈 2022年實現銷售額568億排名躍升14位
近年來,房企們紛紛戰略性地優化區域格局,目的在于將投資瞄準更有潛力的地區。而且不難發現,在銷售業績較好的房企中,區域布局都有共同的特征,比如更加聚焦核心城市群和都市圈,在做好優選城市的同時持續深耕,在市場波動中奠定“穩”局。
2022年,在住宅地產領域,大悅城聚焦新生代居住需求,進行新一輪產品升級,并通過《產品線創新場景升級》完成住宅產品線迭代煥新,各項舉措進一步增強了大悅城產品力及品牌力。
過去一年,大悅城在杭州、西安、廈門等城市,誕生了不少熱門項目。財報數據顯示,大悅城簽約金額達568億,銷售排名提升14位。在一定程度上也反映出,市場對大悅城的認可。
分析大悅城拿地方向不難發現,大悅城所拿地塊主要集中在京津冀、長三角、長江中游、粵港澳大灣區、成渝等核心都市圈,而深耕核心城市群的發展戰略,也為大悅城的貨值去化提供了有力支撐。
據財報數據顯示,2022年大悅城獲取8宗地塊,土地面積35萬平方米,計容建筑面積79萬平方米,土地款總額96億元。從投資布局來看,新增土地儲備主要位于重慶、成都、南京、杭州、蘇州、北京、西安等地。截至2022年末,大悅城的土地儲備貨值約1905億元。(不含一級開發舊改等土儲項目)
除了在住宅領域維持較好表現外,大悅城的購物中心和產業園區業務同樣可圈可點,保持著較高水準的出租率。
在經營的購物中心方面,截至2022年末,公司在營項目29個(含輕資產和非標準化產品),總商業面積304萬平方米;其中包括18個大悅城購物中心(含輕資產),總商業面積265萬平方米。在建、籌備的項目(含輕資產)17個,商業面積約172萬平方米。
財報提到,公司聚焦重點區域、深耕核心城市,商業項目全國布局共46個(重資產29個+輕資產17個),輕重并舉戰略取得實質進展。2022年公司購物中心銷售額254億元,平均出租率90%,全年客流2億人次。
而產業地產方面,2022年大悅城在深圳擁有產業園建筑面積約95萬平方米:寶安新安片區建筑面積約28萬平方米(占地約19萬平方米)、福海片區建筑面積約67萬平方米(占地約47萬平方米)。報告期內深圳在運營項目11個,整體平均出租率98.82%。
對于2023年的展望,大悅城在2022年年度報告中表示,預計2023年防風險、促需求是房地產工作的重點,行業政策環境總體存在寬松預期。
住宅方面,大悅城在2022年年度報告中預計下一步促進住房消費特別是支持住房改善消費的政策力度將進一步加大,部分城市限購、限貸、限價等政策或將繼續放松,特別是核心二線城市,政策優化空間較大,將為市場釋放更多有效購房需求,加速修復市場預期。供應端也將有新的政策舉措出臺,引導房企改善資產負債情況,有效增加住房供給。
購物中心方面,隨著擴大內需戰略深入實施,消費市場有望恢復向好,實體商業市場有望逐漸回暖。寫字樓及產業地產方面隨著經濟的穩步恢復,市場也有望回溫。當前,行業正處于不斷變革之中,頭部房企在商業板塊加大輕資產拓展力度,開發企業“輕重并舉”已成為重要的發展模式。未來,伴隨REITs試點范圍擴容,將有望進一步盤活存量資產,促進高質量發展。文/初晨
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