10萬億級城市更新市場，能否成為房企未來“新戰場”？

每經記者 陳利  包晶晶    每經編輯 魏文藝

近日，貴陽市城市更新事務中心對外推介了112個城市更新項目，其中包括已包裝的項目37個、棚戶區改造項目6個、城中村改造項目69個，總投資約1477億元。據悉，2023年貴陽計劃新開工棚戶區改造4.1萬戶、建成3萬戶，老舊小區改造4萬戶，背街小巷改造256條。

不僅是貴陽。今年以來，上海、廣州等多個城市相繼發布相關規劃，如廣州今年計劃推進 127 個城中村改造項目，力爭完成 2000 億元城市更新固定資產投資目標；上海也計劃 在2023-2025 年新啟動 30 個城中村改造項目，每年 10 個，面積不少于400萬平方米。

而就在今年7月21日，國務院常務會議審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》（簡稱《意見》）。其中《意見》重點提及，在超大特大城市，要加大對城中村改造政策支持，積極創新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與。

中信證券在其研報中指出，“19個超大特大城市能夠帶來的年化新增商品房貨值1.9萬億，占這些城市2022年銷售額的37%。預計城中村改造周期可能在10年左右，每年直接投資額可能約1萬億元，城中村改造全周期投資額可能在10萬億元。”

廣州某城市更新項目 圖片來源：每日經濟新聞資料圖

多地加速城市更新進程

實際上，伴隨我國城市化的深入，由增量擴張轉向存量開發的城市更新之路，已成為全國趨勢，這也是完善新型城鎮化戰略所賦予的時代課題。

如深圳，早在2009年便發布了《深圳市城市更新辦法》，2021-2027年深圳全市將新增建設籌集保障性住房100萬套（間），覆蓋約350萬-400萬人，2023年全市計劃通過城中村規?；焚|化改造提升、籌集保障性住房5.2萬套（間），約占全市城中村租賃住房總量的1%；

在廣州，今年將推進中心城區城中村改造，堅持“拆、治、興”并舉，推進127個城中村改造項目，力爭完成2000億元城市更新固定資產投資目標。而在近期，廣州市住建局公開了關于市政協十四屆二次會議第3090號提案答復的函中也提到，今年廣州全市至少推進127個城中村改造項目，是有史以來最大規模的年度任務，廣州將繼續更新政策體系，創新連片改造實踐，鼓勵在城中村規?；ㄔO保障性租賃住房。

成都在2021年7月也對外發布了《成都公園城市有機更新導則》，按照“政府引導、屬地管理、市場運作、公眾參與”原則，成都城市更新不斷發力；上海也計劃在2023年—2025年安排新啟動30個“城中村”項目，改造老舊村（居）民房屋面積不少于400萬平方米。

過去三年，全國多城陸續發布新時期城市更新相關舉措，加速了全國城市更新進程。特別是進入今年下半年以來，城中村改造被頻繁提起：7月21日國常會及7月24日政治局會議均提到推動“城中村改造”投資；7月28日，超大特大城市積極穩步推進城中村改造工作部署電視電話會議在北京召開；7月31日，國家發展改革委發布關于恢復和擴大消費的二十條措施中再次提及，在超大特大城市積極穩步推進城中村改造。

但需要注意的是，此輪提及的“城中村改造”范圍限定在“超大特大城市”。根據第七次人口普查數據，目前我國共有上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津7個超大城市和武漢、東莞、西安等14個特大城市。未來，這些城市也有望“挑起大梁”。

至于為何限定在“超大特大城市”，中指研究院分析指出，超大特大城市由于人口眾多，各類要素聚集程度高，在提高供給質量，拉動有效需求方面具備優勢；其次則是由于城市建設較早，超大特大城市存在較多城中村亟需更新改造。

搶奪近10萬億藍海市場

事實上，城城市更新對于房地產開發、商業與服務設施、基礎設施建設、文化旅游開發、社會服務設施等而言，均是有著巨大潛力的投資機會，因而也備受市場關注。

以廣州為例，根據華泰證券的研報，廣州今年目標城中村改造完成983億元固定資產投資，約占當地2022年GDP的7%、公共財政支出的33%。若按廣州的投資強度外推，粗略估算，全國21個特大超大城市的城中村改造投資潛力約2萬億元，其中建安投資及貨幣化安置費分別約1萬億元。方法上，是先估算各城市的城中村數量，再以廣州為基準、根據各城市房價水平進行折算外推。

中信證券也指出，在已公告城中村改造初步計劃的城市中，根據歷史上不同業態的結構，預計本輪城中村改造可以新增公建配套建筑面積1.7億平米，產業和商服建筑面積10.0億平米，回遷住宅建筑面積7.5億平米，可供商品化的建筑面積6.8億平米。“19個超大特大城市能夠帶來的年化新增商品房貨值1.9萬億，占這些城市2022年銷售額的37%。預計城中村改造周期可能在10年左右，每年直接投資額可能約1萬億元，城中村改造全周期投資額可能在10萬億元。”

“10萬億市場”蛋糕儼然已成為各企業爭搶的蛋糕。據《每日經濟新聞》記者不完全統計，截至目前，已至少有13家房企在城市更新業務上公布新動態，其中涉及的項目大部分位于廣州、深圳、佛山、東莞等大灣區城市。

如越秀、萬科、卓越、保利、時代中國、星河灣等企業的舊改項目取得新進展；萬科、匯景集團則在城更項目上達成新的企業合作；另外，太古地產的上海張園舊改項目西區率先開放，東區計劃于2026年年底前向公眾開放。

此外，萬科A在7月28日回復投資者提問時也表示，城中村改造是一個涵義比較豐富的概念。在開發業務和城市更新領域，公司在全國多個城市參與了舊城改造、老舊小區改造等不同類型的項目實踐；在租賃住宅領域，公司曾在深圳開展萬村計劃，致力于改善城中村居民和租戶的居住條件，目前泊寓團隊仍在城中村持續服務客戶；在物業服務領域，萬物云城以城市服務為定位，在多個城市參與街道城中村的綜合治理與服務。

上海某城市更新項目 圖片來源：每日經濟新聞資料圖

8月1日，福星股份在投資者互動平臺表示，公司房地產開發模式以城中村改造為主。

對此，中信證券分析指出，當前房企既面臨房價下跌、資產負債表承壓的短期問題，也面臨發展空間有限、無法足量拿地的中長期問題。城中村改造打開了解決房企發展中長期空間的重要路徑，預計具備本地開發能力、低資金成本和不動產運營能力的企業將占據顯著優勢。此外，核心城市城中村改造將顯著增厚不動產資產運營和物業管理公司的業務底座。

不僅是房企，產業鏈上下游企業也在“相機而動”。如7月25日，主營管道管材的上市公司雄塑科技在投資者互動平臺上表示，公司的產品可應用于建筑及市政工程等領域，城中村改造的穩步推進或對相關產業發展帶來一定機遇，公司將積極響應國家政策，努力抓住城中村改造的發展機會。

同日，中鐵裝配也在投資者互動平臺稱，公司的主營業務是裝配式智能制造產品和裝配式智慧建造服務，目前公司有部分訂單涉及城中村提升改造，正在按計劃推進中。公司將持續關注國家相關政策與行業發展動態，積極把握市場機遇，實現公司穩健發展。

自如資管重資產投資部副總經理廖偉翔向每經記者表示，“參與城市更新進程，對于長租行業的民營企業來說，可以帶來更多優質租住空間供給，提升城市舊城區宜居水平。據觀察，參與城市更新項目需要企業秉持長期價值觀，非?？简瀰⑴c者的市場洞察力、產品力、運營效率及資金抗風險能力。而民營企業在產品創新力、運營效率上具有明顯優勢，在經營過程中，能夠依靠靈活性實現存量資產的高效盤活。”

“自如資管依托于龐大的會員數據體系和業務體量，在城市更新領域一直進行著積極探索。目前已經在北京、上海、成都等城市完成多個項目落地。比如即將開業的上海暉盛自如寓、多個成都自如友寓項目，都在既保證建筑與街道歷史風貌和諧統一，保留地方性的生活文化情懷的前提下，又對老舊物業實現資產盤活，并致力在傳統社區塑造新的活力名片。”

民間資本的城市更新機會

不過需要注意的是，盡管城市更新能為行業帶來巨大發展潛力，但其中的難點也是隨之而來。

首當其沖的問題是時間周期長。典型代表如上海“蟠龍天地”的改造，從2014年項目啟動到2021年銷售型物業入市，再到 2023年商業物業開業，項目改造周期長達10年。

而上海徐涇老集鎮項目的實施主體前期雖然于2016年介入了規劃調整，爭取了更多住宅面積，但后續出臺的政策卻打亂了前期測算方案，包括2017年上海針對宅地招拍掛出臺了住宅15%自持政策，2017年《上海市城市更新規劃土地實施細則》規定商辦自持比例，商業不低于80%，辦公不低于40%，2021年實施土地集中出讓，影響了土地出讓節奏，這一系列政策變動都影響了項目開發資金的平衡。

其次則是資金來源。此輪城中村改造不同于過去政府和央行主導，鼓勵和支持民間資本參與，明確指出要以市場為主，這也決定了本輪城中村改造的資金要求存在更嚴格的要求，而目前在實際操作過程中，國有平臺仍是主力。

以成都為例，目前已呈現的城市更新項目主要有兩種開發方式：其一如萬科猛追灣的“EPCO模式”，由政府指導，“策劃規劃、設計建造、招商運營”全周期由開發商一體化整體打造；其二為棗子巷更新模式，先由國有平臺公司完成前期基礎設施提升，再由專業商管團隊進行后期運營。整體來看，目前成都參與城市更新的主力還是國有平臺公司，開發商參與還在探索階段。

“鑒于民間資本的重要作用，后續各類民間資本也可以積極發力。尤其是包括房企等，要關注此次改造中的新機會和新要求，積極主動在相關領域中找到發力點和盈利點。”易居研究院研究總監嚴躍進分析表示。

“利益主體多元、自持比重較大、限制條件多等問題，任務艱巨，難點多，利益平衡難。”易居研究院分析建議道，這需要調動各類參與主體的積極性，就需要加強政策鼓勵力度，強化政策落地實施，在規范制度、精細管理的前提下，保持一定的政策靈活度，以適配不同項目需求。

“當前民間資本進入城市更新的情況不多，整體還是以國有為主。從城中村改造來看，當前比較熱門的項目蟠龍天地由瑞安整體實施，是2014年上海首批啟動的‘城中村’改造項目之一。從工業用地盤活來看，錦和、金地等企業進入了城市更新領域。”

上海易居房地產研究院咨詢中心總監姚臘向每經記者表示，“民間資本進入城市更新，將帶來新的活力和創新。民企相對靈活，能更有效、更敏感地抓住社會需求和市場方向，讓項目規劃更符合未來發展需求。同時，民企通過引入先進的建筑技術和管理理念，提升改造項目的質量和可持續發展能力。此外，民企還注重與居民的溝通和合作，充分尊重居民的權益，使改造過程更加人性化和社區化。而且在后期運營中，民企還能夠發揮招商運營的優勢，提升項目整體的價值。此外，民間資本可以全鏈條或分階段的方式參與城市更新，有助于發揮優勢，實現共贏。”

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封面圖片來源：每日經濟新聞 資料圖