房企康養之路何去何從

每經記者 張靜    每經實習記者 夏子博    每經編輯 賀娟娟

近日，中國老齡科學研究中心發布《中國老齡產業發展報告(2021-2022)》顯示，截至 2022年末，我國60歲及以上老年人達到2.8億，其中失能、半失能老年人大約4400萬。

老年人口占比持續攀高，慢性病負擔日益加重，但我國健康養老產業卻拉在了老齡化后面，僅占國民生產總值的7%。

雖然藍海明確，康養市場剛性需求也擺在明面，“銀發經濟”大家也都很看好，從中央到地方，政策利好不斷釋放、高規格會議、論壇接踵而至。

但現實情況是，康養目前還是一眾保險企業的“天堂”，而房企“玩家”作為康養產業鏈中的基礎環節，市場容量顯得相對低迷。

從2010年前后不少房企攜重金“下海”至今，康養地產已經過了十余年的發展期，但獲利者甚微。

“兜兜轉轉”下，大家又回到了康養地產的基礎問題上：康養地產到底賺的是誰的錢？怎么賺錢？

如何“叫好又叫座”？

從整體市場環境來看，康養行業普遍呈現虧損的狀態，仍需要從地產等其他業務板塊進行反哺。

業內人士亦向筆者表示，地產企業進軍康養行業，堵點在于尚未形成長周期、低成本的資金閉環模式。

康養是典型的重資產運營，除了傳統“選好一塊地，蓋好一座樓”外，還需要疊加醫院、物業等高標準投入，導致行業不僅前期投入大且在后期盈利周期長且慢。

“之前，房地產開發模式講求一個‘高周轉’，要求4個月開盤，5個月資金為正，6個月回籠資金，而這一套到了以自持為主的康養地產則有些行不通。”業內人士表示，房企開發自持康養項目的話，資金利用效率比較低，還將導致長期債務占比上升，相應地償債能力也可能會受到影響。

因此，在康養界，無論從投資模式，還是投資規?？?，最如魚得水的卻是一眾險企。

圖片來源：漾美康養公眾號

據漾美康養公眾號，從入局床位榜TOP50榜單看，險企布局養老服務呈現“井噴式”增長，入局險企有9家，其中，泰康人壽床位擁有量 “一家獨大”，遙遙領先于同行企業。

榜單顯示，房企作為入局康養的主要企業類型之一，床位擁有量僅8.85萬張，占比16.5%，市場容量遠低于行業預期。

實際上，險資與養老之間“天然匹配”，險企的低成本資金與“投資大、回收周期長”的養老產業相結合，可以緩解資產負債“長短錯配”壓力。

而扎堆入局朝陽產業的房企們，反而在康養項目盈利不佳與擔心錯過風口之間“進退兩難”，普遍處于“先投一個試試水”階段，各顯神通，探尋正解。

有房企主打“鄰里式養老”，以適老化硬件為基礎，不僅關照到長者的物質生活、健康生活，還關注到長者的精神生活、社交生活。有房企主打“學院式養老”，簡單說就是讓長者們重回“學生時代”，天天有課程、周周有活動、月月有聚會，豐富老人頤養生活。

此外，大量房企巨頭均在2010年前后入局康養，發力北京、上海、廣州等地的養老地產項目，并成立養老產業專業管理公司等。

可以看到的是，地產轉型康養產業成功項目鳳毛麟角、失敗的項目倒是越來越多，對于康養與地產結合如何“叫好又叫座”，眾房企們八仙過海，莫衷一是，向長周期轉型之路困難重重，唯有從內心堅持“去地產化，重運營能力”才是“突圍”關鍵。

本土企業創新

陜西省衛生健康委副主任趙嵐曾表示，陜西省已經進入中度老齡化社會，2022年末，陜西省60歲以上老年人口達到811萬人，占全省常住人口總數的20.5%，超過全國19.8%的平均值。“十四五”期間，預計陜西省老年人口將達到930 萬，占比達23.5%。

養老形式可謂十分嚴峻。

業內人士認為，目前陜西省康養市場體量很大，但供應資源和服務都非常零散，且零散的背后就意味著質量參差不齊，服務質量低，難以滿足個性化需求，高品質醫養項目更是匱乏。

“至于西安康養市場，值得期待的創新項目其實不少，很多利用秦嶺資源，放在南山下，擱在綠水邊，遠離人煙，特別清靜，但是生活便利及過硬醫療配套操作起來相對困難。”上述業內人員感嘆道。

在本土企業進軍康養，探索新業態時，西安本土開發商中大國際亦悄然跟進。

對于本土企業來說，中大國際還是具備代表性的，其代表作中大國際南大街店、中大國際高新店、中大國際九號、麗思卡爾頓酒店等項目均曾開創出較新商業模式。

圖片來源：中大國際官網

根據過往項目，筆者發現中大國際有兩個特點，一是開發項目業態靠前，必須湊齊“天時、地利、人和”，也就是在“產品+配套服務+地段”三者上都要做到極致，二是開發項目普遍采取自持模式，極少“脫手”，所以項目普遍維護較好。

而在中大國際鮮少發聲的這幾年，其積極汲取海外先進怡養理念，已悄然開始搶占康養賽道。

筆者注意到，中大國際所打造的中大國際玖玖康養健康城（以下簡稱：中大國際99）位于曲江杜陵板塊，延續了中大國際一貫風格，無論從地段、產品、配套來看，都為西安康養“標桿”而來。

筆者查閱官方資料發現，為打造醫療配套，中大國際已“攤本”17億，要給項目配套打造三級綜合醫院。康養行業配套醫療常見，但一出手就是三級綜合醫院的卻極為少見，且還是以民營資本的身份入局陌生行業。

根據曲江新區官網《西安中大國際醫院建設工程規劃公示》，醫院總占地68.3畝，總建面約12萬㎡，且所有建筑高度上限18米，意味著層高基本不會超過三層。

西安中大國際醫院效果圖

真金白銀“下注”后，中大國際找來京東方健康醫療“加持”醫院運營，用前沿的物聯網技術，全方位檢測健康數據，提供覆蓋全場景和全生命周期的智慧健康管理服務。

此外，中?國際頤養中心引?擁有近50年高端養老經驗的高利澤（法國），負責長者照護服務；同時聯動醫院，實現高品質養老下醫、養、護三元合?的?體化康養持續照料解決方案。

多方加持下，筆者發現上述業態似乎和中大國際九號住宅周邊的麗思卡爾頓酒店、中大國際商業中心有“異曲同工”之勢。

風口之下的一步“險棋”

從大環境來看，顯然中大國際這是一步“險棋”。

康養行業是一個玩不得虛假的行業，前期需要有專業的人才，過硬的技術，完善的服務體系共同托底。

后期的裝修、醫療器械、保健設施、體檢設施、健身器材等是一筆很大開銷，后續還有醫療、護理等人員的支出需要維持，更考驗企業的資金實力。

毫無疑問，做商業、做住宅，對中大國際是“最保穩”的選擇，而在自身完全沒有經驗，且在全國都缺乏可供復制的樣本情況下，入局康養確實風險與難度不小。

但從中大國際在商業與住宅上兩次成功的創新案例來看，卻不免又讓人充滿期待。

作為西安本土企業，其確實配得上“眼光獨到”，所打造的產品均能卡在時代需要的“節骨眼”上，超前卻又適度地出現。

而對于康養這個明確的市場藍海，自然誰也不想慢別人一步。

業內人士向筆者表示，隨著需求升級及政策紅利不斷釋放，康養行業還是有各方企業陸續入場，供給端呈多元化特征，行業競爭也更為殘酷，頭部化進一步集中，好產品、新模式也將不斷探索、涌現。

“未來，隨著資本大量涌入，康養行業會出現大量的并購整合、優勝劣汰和重新洗牌，產業鏈也被不同程度重塑，有能力做出好產品的企業或許可以‘贏家通吃’。”

而對于以自持為主的康養地產，業內的普遍觀點是10-15年的投資回收期，每年8%-10%的回報率，對于房企高周轉模式來說頗為致命，但這卻是中大國際的強項，其已通過自持模式極大程度延續數個產品生命周期。

且長期自持也帶給中大國際一個優勢，相比地產商，中大國際更像一個運營商、服務商，在這一方面經驗也更為豐富，而一個業態健康的康養住區，應該是銷售盈利且運營盈利的項目，生命周期才是決定成敗的重頭戲。

中大國際99效果圖

筆者更期待的點在于，在上一個地產強周期中，在西安缺乏新興業態時，中大國際在西安打造兩例創新且成功的樣本，供人借鑒。

而在下一個老齡化的強周期中，在全國都尚無循環樣本時，擅長自持、立足西安的中大國際，能否在各方加持下，探索出一條可供借鑒的康養資金閉環模式值得期待。