每日經濟新聞 2023-10-12 00:12:52
每經記者 甄素靜 每經編輯 王月龍 陳夢妤
風風雨雨傳言8年，素有“深圳市內最后一片綠洲”之稱的深圳首個高爾夫球場用地收回工作終于迎來里程碑式突破。
10月7日，一則“深圳高爾夫俱樂部練習場停業公告”在網上流傳，公告提及，由于練習場區域被規劃為深圳市地鐵線路建造區，練習場將大力支持深圳市政府民生工程建造，暫定于2023年11月初停止營業，積極配合深圳市政府及地鐵開展地鐵建造工程。
公告還提到，屆時所有包房及商戶將按照我司公告的退出經營時間，同步執行退出練習場經營場所。
對于公眾關心的70棟別墅，該公告并未提及。
10月11日，《每日經濟新聞》記者實地探訪發現，球場目前并未受到練習場停業公告太大影響，工作日仍有多名市民前來打高爾夫球。
球場東北角是別墅區域，隨處可見三四層樓的獨棟別墅和“會員別墅”提示牌，工作人員穿梭在園區之內，別墅區內生活似乎還沒受到影響。
事實上，4年前的2019年1月，深圳市規劃和國土資源委員會（原深圳市國土規劃委）消息稱，深圳高爾夫俱樂部球場用地唯一的《房地產證》已被依法注銷。據2018年數據統計，當時1.33平方公里的這個高爾夫球場，是福田區所有社區公園的3倍。實際上，這一地塊的使用權在2015年就已到期，但遲遲未能收回。
而這次的停業公告，再次將深高球場土地使用權收回工作和70棟獨棟別墅的去向置于輿論焦點之中。
詳見《即將“收回”的深圳高爾夫俱樂部：球場仍在正常經營，70棟會員別墅如何“適當補償”？》
現場實探：車位爆滿，有商戶剛開業
公開資料顯示，深高位于福田CBD，占地面積達136萬平方米，在深南大道與濱河大道之間，東鄰新洲路，西距香蜜湖路。該俱樂部于1985年11月正式營業，是深圳首個高爾夫球場，宗地號為B115-0038，占地面積約1.33平方公里，用途為體育用地，使用年限為30年，其土地使用權將于2015年到期。
10月11日，《每日經濟新聞》記者實地探訪發現，球場目前并未受到練習場停業公告太大影響，工作日仍有多名市民前來打高爾夫球?，F場工作人員稱，今天打球的人很多，車位爆滿，很多車被指揮到下面去了。
每經記者在現場觀察到，練習場區域有商戶才剛剛開業，開業的花籃還擺在門口。有營業商戶告訴記者，他們已經知道練習場11月停業的消息，后續將搬到南山沙河，距離約10分鐘車程。對于此次停業關閉是否會補償或者賠償等事宜，該名工作人員表示不方便透露。
不過，也有商戶工作人員告訴記者，停營后他們直接就關閉了。
記者登錄“特發深高俱樂部”微信公眾號預約時，輸入手機號和驗證碼后提示“如果您是球會會員，請進行會員驗證以享受更多的會員權益”，否則請返回，但返回后便無法再以嘉賓身份進行高球預定，預定頁面無法打開。
每經記者在采訪中獲悉，深高由深圳經濟特區發展（集團）公司與香港華聯實業公司共同投資興建，目前由特發深高俱樂部管理有限公司負責日常高球預定及球場運營管理。
據深圳市規劃和國土資源委員會第一直屬管理局方面稱，深高用地的土地使用期限為30年，屬于政府無償行政劃撥用地。
球場和別墅區暫未受影響
此次收回用地工作推進過程中，最受關注的莫過于該宗土地上的70棟別墅。一直以來，外界對于別墅是業主花重金購買而來，還是作為該會金卡會員獲得使用權的說法爭議不休。
據《南方都市報》報道，深圳高爾夫俱樂部球場別墅區的住戶們表示，深高公司曾在1995-1997年間打廣告稱，只要辦深高球場的金卡會員就可獲配套別墅一套。20多年前，他們花了800萬-1000萬港元買了房，10多年來一直為辦產權而奔走。住戶們要求把別墅區內的房屋按94號公文來處理，希望通過法律途徑拿到房產證和土地證。
（注：94號公文，即2001年深圳市政府《關于加強土地市場化管理進一步搞活和規范房地產市場的決定的通知》，其中第七條是“為推進土地全面市場化，原行政劃撥土地、歷史用地、協議出讓土地上建成并竣工驗收的單位和個人的不能進入市場的房地產，應補交市場地價”）
會員別墅 每日經濟新聞資料圖
根據一位別墅住戶向《南方都市報》提供的一份入會協議，該名住戶交的800萬港元中，其中70%是入會費，30%是保證金，金卡會員獲得一棟別墅的使用權，金卡會員可繼承可轉讓，別墅不可用作商業用途。
就球場未來運營情況，每經記者致電特發深高俱樂部管理有限公司市場部工作人員，工作人員向記者介紹稱，這次關停的是練習場，跟我們下場球場（即實際打球的場地）沒有關系，他們是另一家公司，別墅區也完全沒有影響，這是兩個方向。
該名工作人員還向記者介紹稱，公號上高球預定的渠道已經關閉，目前主要接待會員和會員的客人，如果是散客預約，需提前1-3天致電。
就工作人員所說的另一家公司，記者注意到，在停業通知上，落款公司有深圳文欣體育發展有限公司。啟信寶查詢獲悉，該公司成立于2015年1月，注冊地址為深圳市福田區沙頭街道深南大道6003號深圳高爾夫俱樂部練習場商鋪04號。通過股權穿透獲悉，其法定表人及100%股東陳文欣還在深圳高爾夫俱樂部有限公司擔任董事一職。
原深圳市國土規劃委福田管理局相關負責人曾在接受《每日經濟新聞》記者采訪時指出：深圳高爾俱樂部球場配套別墅與球場其他建筑物一樣，均屬于球場的配套設施，非商品性質，不得買賣。依據相關規定對該宗地上的合法建筑物、構筑物等將給予適當補償。
其明確表示，深圳高爾夫俱樂部球場用地為非商品性質的行政劃撥土地，宗地上的建、構筑物均屬于球場的配套設施，均不得買賣；該宗地內建有會所一棟，已辦理了深房地字第3000217529號《房地產證》，證載建筑面積6686.13平方米，土地使用權期限至2015年2月17日止；宗地內建有70棟球場配套別墅，均未取得房地產證；另有2棟違法建設的球場配套別墅已被福田區相關部門罰沒。
地塊有多金貴？
周邊千萬豪宅頻“日光”
這個高爾夫球場所在地塊有多“寸土寸金”？
每經記者查詢中介平臺獲悉，深高俱樂部周邊新房住宅價格約12.5萬-15萬元/平方米，是深圳頂級豪宅圈之一。這塊土地目前估價暫難尋精準答案，不過，其金貴程度從相鄰地塊競拍成交價和周邊新房頻誕生日光盤中或可見一斑。
2020年底，深圳公開出讓一宗位于香蜜湖北區的二類居住用地，出讓面積僅為3084平方米，不足深高球場占地面積的1/450，但最終被人才安居集團以最高限制地價2.46億元+4000平方米配建競得。而該宗成交地塊所處地段和優勢明顯差于深高球場所在宗地。
在深圳樓市深度調整的幾年，市場中少見的幾個開盤就售罄的網紅盤，多位于福田區。如2020年11月，天健天驕北廬開盤，首批207套可售房源全部售罄，單價在9萬-13.7萬元/平方米，總價在750萬-2881萬元/套。2021年11月，海德園B區開盤，181套房源全部售罄。備案價格區間在11.46萬-14.41萬元/平方米。2022年5月，海德園A區開盤，均價約12.6萬元/平方米的239套住宅再次售罄。2022年6月，福田崗廈天元花園開盤，開盤后313-330平方米房源售罄……
福田鮮再有土地出讓，位于福田CBD占地面積達136萬平方米的深高球場，無論未來規劃為城市公園、產業亦或是住宅，都注定令其備受矚目。
曾有多名深圳市政協委員聯署提案建議，深圳高爾夫俱樂部球場經營期滿后應收回用地，按法定圖則要求盡快規劃作為城市公園和高新產業用地。
深圳市政協委員陳治民表示，深圳高爾夫俱樂部球場位于深圳最核心的地段，是深圳的“心臟”和城市“綠肺”，希望政府將該地規劃建設成為城市公園，將目前由少數會員專享的最優質自然資源轉化為全市人民能夠共享的公共資源。
2018年6月，就陳治民等人的提案，深圳市規劃和國土資源委員會在回復中提到，目前深圳高爾夫俱樂部收地工作正有序開展中。根據相關法律法規，深圳高爾夫球場B115-0038宗地的土地使用權將被無償收回，地上建筑物、構筑物將給予適當補償。未來，這塊土地將納入香蜜湖片區規劃中一并考慮。
中國綜合開發研究院研究員宋丁在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，由于復雜的歷史背景、特殊的地理位置，以及地塊的重要性，深高球場的使用權擁有者大多具有強大的政府或國有企業背景，使得這塊地的回收面臨難題。
宋丁指出，回收后對于該地塊的用途也是一個挑戰。如果只是作為城市公園，政府可能難以獲得經濟收益。然而如果作為商業工商用途，當前的市場環境并不樂觀，大規模開發并不現實。
至于球場內的70棟別墅何去何從，宋丁認為，由于這些別墅沒有產權，政府可以輕易回收。但回收后是否拆除，則要根據未來城市規劃和產業布局走向來決定。如果可以利用這些別墅為產業布局服務，做一些改造即可。
宋丁強調，目前市場環境下，提倡改造而非大拆大建。即使未來該宗地塊是用來建城市公園等公共設施配套，別墅也可能有多種可能性，例如可作為度假屋等用途。
記者|甄素靜
編輯|王月龍 陳夢妤 杜恒峰
校對|陳柯名
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