11月樓市觀察 | 新房市場整體“退熱” ，11月多城二手房成交量創新高

每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

經歷了10月的短暫回暖后，11月樓市又降溫了。

中指研究院監測數據顯示，11月樓市成交量整體同環比均下降。其中，一線城市成交面積環比小幅上漲1.23%，同比下23.59%；其中上海以12.31%領漲，北京下跌18.86%。二線代表城市成交面積同環比分別下降19.79%和18.01%，其中武漢跌幅顯著，達58.71%。四線代表城市成交面積環比上漲2.78%，同比跌幅為26.78%。

22個主要城市11月樓市成交量環和同比變化情況 圖片來源：中指研究院

另據克而瑞統計數據，11月重點30城新房供應環比上漲30%，為年終沖刺積極備貨。但成交量在前期集中放量后回落，環比下降12%，同比減少3%，累計同比增幅較10月持續收窄0.4個百分點至1.72%。

相較于新房市場，二手房市場的表現則是另一番景象?？硕饠祿@示，11月17個重點城市二手房成交面積預計為682萬平方米，環比增長4%，同比增長22%。前11月，二手房累計成交7718萬平方米，累計同比增長32%。

新房成交量繼續下跌

新房市場整體熱度下降已是不爭的事實。

克而瑞監測數據顯示，11月30個重點城市成交面積為1261萬平方米，環比下降12%，同比微降3%。前11月累計同比微增1.72%，增幅較10月持續收窄0.4個百分點。

具體來看，一線城市整體供應面積達到約263萬平方米，環比增長44%，同比下降14%。京滬放量尤為明顯，與前11月的月均供應量相比增長三成，其中，上海新盤供應規模進一步沖高，突破100萬平方米；但廣州、深圳供應量仍不及月均值，放量程度相對有限。

圖片來源：克而瑞

不過，盡管供應量有所上漲，但成交量并未因此而增長。以北京為例，中指研究院數據顯示，11月剛需改善類型產品仍占市場成交主體，重點監測的7個純新開樓盤項目中6個項目開盤去化率超60%，香山樾整體去化率僅有26%，當月新建商品住宅成交約50萬平方米，環比下降約15%，同比下降約一成，這已是北京新房成交量連續2個月回落。

杭州也是如此。11月杭州全市商品房供應面積約128萬平方米，較去年同期縮減29%；成交面積僅99萬平方米，同比回落21%。11月中旬以來，盡管部分房企提前開啟年終沖刺，供應量再度走高，但成交數據依然水波不興。

從開盤情況來看，杭州市場11月整體新開盤去化乏力，僅個別高關注度板塊保持活躍度。除了江灣新城、濱江浦沿等板塊能做到100%去化，良渚、蕭山新街等熱點板塊能實現九成去化，其余大多數板塊新開盤去化率不足六成。

需要指出的是，11月退熱最為明顯的當屬武漢。克而瑞監測數據顯示，11月武漢新房成交面積僅約50萬平方米，環比下降60%。在市場成交未見起色時，武漢部分樓盤采取了降價促銷，如武漢偉星光谷星悅廣場降價超4000元/平方米，航空路壹號價格跳水近1萬元/平方米。然而打折降價銷售也迎來老業主維權，多個項目因為降價嚴重而“被迫”歇業，以價換量策略被暫停。

每經記者觀察發現，自今年2~3月短暫的“小陽春”行情后，武漢樓市便開始形成了“有政策，才有成交”的模式。比如5月春季房交會時，市場成交量迅速回升；10月秋季房交會疊加“漢十條”后，當月武漢樓市成交突破萬套。但到了11月，盡管武漢秋季房交會還在延續，但市場仍呈現出明顯降溫趨勢，政策利好刺激效果逐步減弱，月底武漢再次聯合多家房企發起了“30天無理由退房”活動。

克而瑞分析指出，12月房企備貨年終，供應或將持續小幅回升，房企或將為沖刺業績而進行大促，有望迎來新一輪放量。

值得一提的是，盡管全國樓市整體在下滑，但仍有西安、成都等部分城市的新房成交在11月保持了正增長。

以成都為例，11月成都商品房成交面積約163萬平方米，環比上漲18.19%，同比上漲16.73%，成為今年下半年以來成交表現最好的一個月。對比全國其他城市而言，成都也是罕見的11月成交面積破百萬平方米、同環比均增長均超兩位數的城市。

“12月恰逢房企業績沖刺季，供應有望持續回升，不排除部分房企為沖刺業績而進行年末大促。考量此影響，預計整體成交環比有望止跌回升，但漲幅預期在5%~10%，全年累計成交跌幅有望在5%~10%。”克而瑞分析指出，城市分化預期延續，短期內熱點恒熱的成都、西安、杭州等城市的市場熱度或將延續，上海、北京等市場還將保持平穩運行，南京、武漢、蘇州等核心二線城市預計在年末迎來一輪放量。而多數城市還將延續筑底，年末“翹尾”增幅有限。

多城二手房成交量創新高

相較于新房市場的回落之勢，二手房市場卻是另一番景象。

克而瑞數據顯示，11月17個重點城市二手房成交面積預計為682萬平方米，環比增長4%，同比增長22%。前11月，二手房累計成交7718萬平方米，累計同比增長32%。

圖片來源：克而瑞

以杭州為例，根據杭州我愛我家數據，11月杭州全市（含富陽、不含臨安）二手房共成交8401套，環比上漲40.79%，比去年同期的5445套上漲54.29%，實現了年末翹尾行情。

而單月8401套的成交量，也是近兩年來杭州市場的第二好成績，僅次于今年3月份的10190套。據悉，自2021年5月成交量達到8080套之后，杭州每月的二手房成交量基本在3000-7000套之間。

“杭州‘10.16’政策刺激持續，因部分區域放開限購以及置業門檻降低，購房者入市的積極性高漲。與此同時，‘以價換量’也是帶動成交回升的重要因素。”我愛我家表示。

不僅是杭州，四個一線城市11月二手房成交量同樣上漲。其中，北京二手住宅網簽量12545套，環比增長17.8%；深圳二手住宅成交3133套，環比增長12.9%；廣州二手住宅整體網簽成交套數10182套，環比增長8.77%；上海二手房合計成交16173套，環比增長約7.12%。

“在沒有利好刺激的情況下，年末重點城市二手房成交大概率持穩。”克而瑞指出。

二手房成交量的增長，“降價”或是主要原因。

如深圳，樂有家研究中心監測顯示，11月深圳過戶成交3133套住宅，這是今年以來深圳第三次過戶量超3000套。而從網簽量來看，11月網簽量超過4300套，僅次于今年3月“小陽春”，網簽套數為7個月以來的新高。

但從樂有家成交數據來看，深圳二手房源成交價近八成低于指導價，11月全市掛牌價環比下跌0.9%，各片區掛牌均價僅有豪宅區域紅樹灣微漲0.3%，其余片區均為下跌或持平。

在北京，業主對價格的信心與預期正在松動，有的選擇下調掛牌價，有的則直接暫停出售、選擇觀望。麥田房產統計的數據也顯示，11月北京二手房掛牌價（麥田覆蓋樓盤）和上月相比下降0.3%；掛牌價下跌的同時，11月北京二手房議價空間和上月相比擴大0.5個百分點，議價空間達到年內最大。

中指研究院數據顯示，11月全國100個城市二手住宅平均價格為15400元/平方米，環比下跌0.56%，跌幅較10月擴大0.11個百分點。“重點城市掛牌量維持高位，市場觀望情緒濃厚，需求入市節奏放緩，二手房價格仍面臨下行壓力。”

全年土地出讓金或不足5萬億元

新房市場的冷淡，也進一步反映到了投資上。

克而瑞數據顯示，截至11月26日，全國300城經營性土地成交規模1.1億平方米，環比10月同期持平，同比下降36%，同比降幅明顯擴大。

其中一線城市降幅最大，同環比降幅均在八成以上。截至11月26日，一線城市當月共成交土地僅48萬平方米，環比大降90%；成交金額56億元，環比大降95%。究其原因，主要是由于11月滬、廣、深均無宅地集中土拍，僅有北京底價成交大興、懷柔兩宗宅地，總成交建面19萬平方米，總成交金額為34億元。

另據中指研究院最新發布的《中國300城市土地市場交易情報》，今年前11月，全國300城推出規劃建面同比降20%，成交規劃建面同比降27%，推出樓面均價同比漲1.8%，成交樓面均價同比漲7.5%，土地出讓金同比降21%。

“2022年全年土地出讓金收入約6.7萬億元，以此預估，2023年全年土地出讓金收入或不足5萬億元。”中指研究院土地市場研究負責人張凱表示。

一個值得注意的現象是，截至11月末，22個集中供地的城市中已有18城取消土拍限價、容積率限制等調整，合肥、成都、蘇州等城市均出現了個別地塊刷新單價紀錄、TOP2樓板價紀錄的情況。整體來看，11月18城共有20宗地塊成交溢價率超過15%，其中溢價率最高達到61%。

圖片來源：中指研究院

“整體市場熱度并未普遍回溫，地市的冷熱進一步分化，高溢價拿地的房企也依舊以國央企為主，投資整體格局未發生根本性改變。”張凱分析指出，受到各地監管影響，地方國資拿地金額占比有所上升，22城均值為23%，央國企拿地金額占比接近50%。具體來看，福州、鄭州、無錫、沈陽、長春等城市的地方國資拿地金額占比偏高，杭州、合肥等長三角城市仍然是民企拿地的重點區域。

臨近年末，土地供應規模的周期性高點也隨之來臨。近期，包括北京、成都、武漢在內的多個城市均推出大量土地，并將于12月進行土拍。

“預計12月土地市場在規模上將有一定回升，個別優質地塊引發激烈競拍，但整體熱度將保持低位運行。”克而瑞分析認為，房企目前仍受到“銷售疲軟”和“化債風險”兩重壓力，投資回暖還需更長時間，預計年底至2024年上半年都將保持謹慎的投資態度。因此，“未來投資的分化仍將圍繞兩個維度：一是取消土地限價后不同城市、不同地塊熱度分化將加劇，二是率先獲得融資支撐、銷售回穩、現金流更為穩健的房企仍將是拿地主力。”

封面圖片來源：每日經濟新聞 資料圖