溫州開始探索“房票”付首付 明確“白名單”優質房企三大扶持政策

每經記者 黃婉銀    每經編輯 陳夢妤    

12月7日，溫州市住房和城鄉建設局發布《關于進一步優化房地產市場平穩健康發展的若干政策》（以下簡稱溫州新政），其中最引人關注的是探索“房票”用于購房首付、明確推行企業“白名單”機制。

房票記載人購買新建商品住房時，其持有的“房票”可以抵首付。房企可向屬地申請將未兌付“房票”金額計入重點資金監管額度。對列入“白名單”的優質房企（含本市國企）給予支持，包括其開發項目的重點監管資金總額可適當下調，最低不少于工程預算清冊總額的100%。非重點監管資金可由房地產開發企業提取自主使用，優先用于償還預售項目開發貸款本息、支付項目前期費用和營銷費用等。

新政出臺的背后是溫州樓市持續的底部運行。溫州朗兆指數研究院數據顯示，11月溫州樓市成交面積小幅上升，全市新房成交22.85萬平方米，環比上升1.1%；庫存總量上升至636.7萬平方米，去化周期20.9個月。土地市場成交量大幅下降。

“房票”納入資金監管

溫州新政顯示，納入重點監管額度的未兌付“房票”兌現時，資金必須直接轉入該商品房項目資金監管賬戶。以上相關事項須由屬地政府（管委會）在對當地“房票”政策予以評估明確后方可實施。

12月8日，易居研究院研究總監嚴躍進在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，實際上在首付款支付方面，各地本身也有創新，即允許用“房票”來付首付。溫州新政對于房票的使用探索更加靈活，可能會成為2024年“房票”政策創新的要點。另外，這次提及“房票”納入重點資金監管的表述，過去比較少見。

整體來看，溫州新政多條措施都意在放寬房企對預售資金的使用，還明確支持房地產企業合理融資。“在保證風險可控的基礎上，加快貸款發放，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，促進房地產開發有效投資。”

新政指出，2023年1月1日之后，申請預售許可的房地產預售資金監管項目，重點監管資金總額最低按工程預算清冊總額的110%計算，在項目臨近竣備前，監管賬戶余額應充分考慮“物業專項維修資金”“住宅物業保修金”等相關費用。支持企業開展保函置換預售監管資金，“見索即付”銀行保函置換監管資金的期限，在項目竣工交付或商品房項目完成房屋所有權首次登記預售資金協議解除后，保函相應失效。

對于“白名單”房企，預售資金可按預售批次使用“見索即付”置換，可先行辦理樁基施工許可、土方泥漿外運核準手續。

嚴躍進認為，此次溫州明確了房地產“白名單”制度下的三大便利，也使得我們對于“白名單”有什么具體積極效果和作用有了更為直觀的認識。溫州還刪除了去年預售資金監管政策方面的一條內容。當時政策規定，非重點監管資金的使用，需要提交各種材料寫申請，總體會產生一些時間成本。但此次明確刪除這條內容，規定非重點監管資金可以自主使用。這有助于房企加快資金的回籠，也對于償還貸款、支付各類費用等都有幫助，是非常務實的政策。

土地成交“零”溢價

今年以來，溫州房地產市場長時間在底部運行。

克而瑞統計顯示，上半年溫州市區住宅成交僅72萬平方米，同比下降10%，僅完成2022年成交量的4成。1-6月溫州全市涉宅用地成交建面約176萬平方米，同比下降44%；成交金額約129億元，同比下跌42%。

這一趨勢也延續至年底。朗兆指數研究院數據顯示，2023年11月，全市商品住宅供應23.02萬平方米，環比上升29.4%，同比下降27.7%；銷售面積22.85萬平方米，環比上升1.1%，同比下降13.9%。商品住宅價格為17110元/平方米，環比下降2.5%，同比下降8.0%。11月涉宅土地供應5宗，成交2宗，成交建面11.05萬平方米，成交溢價率0%。

中指研究院華東大區常務副總高院生告訴記者，溫州2023年市場整體表現低迷，市區1-11月商品住宅成交面積135.6萬平方米，同比下降44.7%；商品住宅可售面積372萬平方米，出清周期高達33.9個月。本輪政策中提及的探索“房票”用于購房首付這一項政策，也是為更好將拆遷需求引導到商品房體系中，擴大房票的實施力度，刺激購買力，加快庫存去化。

本次新政也意在更好滿足居民剛性和改善性住房需求，如繼續實施商品住房換購補貼。對2024年1月1日至2024年6月30日期間，在溫州市區出售自有住房并在現住房出售后1年內購置市區新建商品住房的購房人，在取得新建商品住房不動產權證后給予出售住房交易申報價格0.6%的財政補助（以住建部門網簽買賣合同為準），如購置新建商品住房金額小于現住房出售金額的,按新購商品住房金額占現住房轉讓金額的比例給予上述標準的財政補貼。

另外，落實延續實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策，自2024年1月1日至2025年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

其中，新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現住房轉讓金額的，按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。

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