房企觀察 | 歸母凈利連續三季度虧損，“京城一哥”首開股份如何渡過難關？

每經記者 劉頌輝    每經編輯 魏文藝    

1月10日，首開股份（SH600376，股價2.95元，市值76.10億元）公布的2023年12月份銷售情況簡報顯示，2023年共實現簽約面積269.85萬平方米，同比降低15.09%；簽約金額615.33億元，同比降低29.24%。

根據年報，首開股份2023年度的銷售目標為880億元。顯然，首開股份的實際銷售額不僅較2022年大幅下滑近三成，而且與原定的2023年度銷售目標相差了264.67億元，完成率不到七成。

作為深耕京城四十年的老牌房企，首開股份在望京新城、前三門、方莊、回龍觀等北京核心區域均有項目，其中不乏大量伴隨城市發展的地標性建筑，在京圈地產素有“京城一哥”“京城地主”之稱。

就在2023年的最后一個月，年滿60歲的首開集團原董事長潘利群到齡退休，北京市國資委副主任謝忠勝接任首開集團集團黨委書記、董事長。作為首開集團旗下地產業務上市公司，首開股份能否保住京圈地產的江湖地位，尚待觀察。

母公司首開集團上月“換帥”

“一部首開史，半座北京城”。市場流傳的這句話足以代表首開集團在北京房地產業的分量，其管理層變動也頗受外界關注。

2023年12月8日，首開集團發布消息，北京市委、市政府決定，北京市國資委副主任謝忠勝接任北京首開集團黨委書記、董事長；首開集團原董事長潘利群到齡退休。

來源：首開集團官微

2005年，北京城市開發集團與天鴻集團合并重組成立首開集團，成為北京規模最大的房地產開發公司。兩年后的2007年，首開股份借殼天鴻寶業重組上市。原北京天鴻集團公司董事長兼總經理劉希模從2005年至2015年擔任首開集團黨委書記、董事長。2015年6月，曾擔任北京城建副總經理、首開集團黨委副書記、董事、總經理的潘利群成為首開集團黨委書記、董事長，同時兼任首開股份董事長。

就在首開集團宣布“換帥”的一周前，2023年12月1日，首開股份發布公告稱，北京證監局決定對公司給予警告，并處以150萬元的罰款。對時任董事長李巖、時任董事兼總經理趙龍節、時任總會計師容宇給予警告，并分別處以60萬元的罰款。

監管機構的處罰依據是，首開股份在2021年存貨減值測試中，高估下屬子公司存貨可變現凈值，少計提存貨跌價準備4.05億元，少計資產減值損失4.05億元。這導致公司2021年年度報告存在錯報，并導致公司2022年5月至2023年5月期間發行的公司債券和債務融資工具的募集說明書等發行文件，以及在銀行間債券市場披露的2021年年度報告存在錯報。

來源：首開股份公告

歸母凈利連續三季度虧損

背靠首開集團這棵大樹，過去幾年首開股份在房地產領域攻城略地、加速擴張。2018年，首開股份的銷售規模首次突破千億元規模。

根據公告，2018年度，首開股份實現簽約面積377.56萬平方米，簽約金額1007.27億元，同比大增46%；2019年實現簽約金額1013.44億元；2020年實現簽約面積381.55萬平方米，銷售金額1074.55億元；2021實現簽約面積392.65萬平方米，簽約金額1149.07億元。

隨著房地產行業進入深度調整期，首開股份也面臨業績下行的壓力。2022年，首開股份共實現簽約面積317.81萬平方米，同比降低19.06%；簽約金額869.63億元，同比降低24.32%。

對此，首開股份在2022年年報中提出，2023年，公司項目計劃銷售面積369萬平方米，簽約金額880億元。

據2023年三季報，2023年第三季度，首開股份實現營收132.37億元，同比增加7.78%；歸母凈利潤虧損11.59億元，同比減少235.64%，已連續三個季度虧損。前三季度，首開股份實現營收326.38億元，同期增長68.37%；歸母凈利潤-30.65億元，扣非凈利潤為-30.85億元。

據首開股份1月10日公布的2023年12月份銷售情況簡報，2023年首開股份共實現簽約面積269.85萬平方米，同比下降15.09%；簽約金額615.33億元，同比下降29.24%。顯然，首開股份的實際銷售額不僅較2022年大幅下滑近三成，而且距2023年度銷售目標差了264.67億元，完成率不到七成。

據中指研究院統計，2022年，首開股份以882億元的銷售額排在行業第22位；2023年，首開股份以615億元的銷售額排在行業第23位。

《每日經濟新聞》記者注意到，2023年9月以來，首開股份就多次掛牌轉讓旗下資產。

2023年9月25日，首開股份掛牌轉讓全資子公司北京首開云錦鉑郡商業管理有限公司100%股權及全部債權、北京首開云錦璞瑅商業管理有限公司100%股權及全部債權。2023年10月27日，首開股份又掛牌轉讓全資子公司北京首開瑞泰商業管理有限公司100%股權及全部債權，主要資產是位于朝陽區的首開廣場。

首開股份表示，首開廣場自持經營多年，租金收入漲幅不大。若公司繼續持有經營，帶來的利潤和凈現金流有限，未來增值潛力較小，對其進行處置有利于快速回籠資金，優化公司財務狀況。

值得注意的是，作為一家以北京為大本營的開發企業，首開股份的土儲中，環渤海區域占比最高達到58%，其中北京占到近七成。據三季度報告，首開股份在北京區域已售面積約為66萬平方米，其余區域約為103萬平方米。

此外，2023年12月14日，首開股份以11億元競得南京市鼓樓區熱河南路街道熱河南路以東、察哈爾路以南NO.2023G89地塊，溢價率為4.76%，成交樓面地價為29949元/平方米，土地面積16695.37平方米。

顯然，對于首開集團新任董事長謝忠勝而言，加速去化京外項目的庫存將是避不開的問題。

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