下調估值應對市場壓力！金茂首單消費基礎設施REITs闖關倒計時

每經記者 劉頌輝    每經編輯 魏文藝    

國內首只消費基礎設施REITs將于1月22日起正式發售，最終發售定價為2.67元，募資規模10.68億元。

近日，中國金茂（HK00817，股價0.72港元，市值97.2億港元）披露了分拆REIT在上交所獨立上市的公告，明確了華夏金茂商業REIT的發售價和公開發售所得款項等細節。分拆完成后，項目公司將不再為中國金茂的附屬公司，賬目不再并入公司賬目。

華夏金茂商業REIT是證監會接收并受理的國內首批4只消費基礎設施REITs之一，以長沙金茂覽秀城項目為底層資產，進入REITs市場，對國內商業地產的發展具有重要意義。

中國金茂方面在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，公司堅持市場化運行，希望擁抱資本市場，資產通過REITs上市后不僅能一起共享增值，也能接收到資本市場對于金茂提升運營管理水平的要求，加強整體資管平臺的運營能力。后續還將充分利用好REITs平臺的作用，持續將優質資產裝入到REITs平臺當中。

不過從市場大盤來看，2024年REITs市場同樣面臨壓力與挑戰，開年多只REITs產品先后停牌，有的跌幅超過兩位數。

來源：中國金茂公告

長沙覽秀城作為首發資產

據華夏基金發布的消息，華夏金茂商業REIT將于1月22日-26日發售，投資者通過上交所場內證券賬戶或場外代銷機構基金賬戶認購，單筆最低認購金額為1000元，2024年分派率預計4.92%。

華夏金茂商業REIT的原始權益人是中國金茂，基金管理人為華夏基金，中信證券作為計劃管理人及財務顧問，基金托管人為中國銀行。

“既然已對外公布，說明基金的認購量至少超過60%了。”同策研究院研究總監宋紅衛向每經記者表示，REITs基金在發行之前積極籌集有意向的認購人，如果到正式發行日，不能達到足額認購，則說明不被市場認可，反而將對企業產生負面影響。

長沙金茂覽秀城位于中部城市長沙首個國家級新區湘江新區梅溪湖板塊核心商圈，建筑面積約10萬平方米，運營管理機構為金茂商業房地產（上海）有限公司（以下簡稱金茂商業）。該項目自2016年底開業至今累計運營7年，是中國金茂旗下的首個覽秀城項目，也是運營較為成熟的優質購物中心。

事實上，在金茂商業運營的同類基礎設施項目中，長沙金茂覽秀城不如南京金茂覽秀城的出租率高，商業建筑面積也不如青島金茂覽秀城大。從城市能級來看，也不如上海金茂的兩座寫字樓商場。

世邦魏理仕中國區研究部主管謝晨向每經記者表示，作為首批消費基礎設施REITs，不排除企業方面抱著“試試水”的心態，將二線城市或新一線城市的購物中心定為REITs產品的底層資產，而非一線城市核心項目，“第一單保證能夠審批通過更為重要。”

對此，中國金茂方面也回復每經記者稱：“單純從出租率指標及行業經驗來講，長沙覽秀城時點出租率超過98%已經屬于滿租狀態，與南京和青島相比并無實質差異，是金茂旗下出租情況最佳的商業物業之一，且長沙覽秀城資產規模體量符合監管要求。將長沙覽秀城作為首發資產，體現了公募REITs平臺與金茂商業板塊規劃的高度契合，也體現了公司對于搭建公募REITs平臺的重視和誠意。”

財報顯示，2020-2022年，金茂商業的凈利潤分別為9319.38萬元、1672.43萬元、175.69萬元，2023年1-6月虧損5848.11萬元。近三年，該公司的經營活動現金流凈額波動較大，2022年虧損7473.49萬元。

中國金茂方面解釋稱：“金茂商業的凈利潤為負主要系內部資金調撥原因所致，凈利潤為負不會對本項目的正常運營管理產生負面影響，公司有信心將凈利潤扭虧轉正。”

中國金茂方面還表示，公募REITs平臺之于中國金茂并不是單純的融資手段，而是未來重資產投融管退形成閉環的重要通道，公司愿意順應這個大趨勢并利用好首批消費基礎設施REITs這個重要的資本市場契機。

“本項目的成功發行有望打造金茂體系內部的重資產管理平臺，在中國金茂大力發展持有型物業的情況下，預計未來能夠將更多成熟商業資產逐步裝入REITs平臺，新項目能夠形成‘投資-建設-運管-退出’的商業模式閉環，極大幅度提升資金周轉效率，拔高商業不動產融資空間。”

值得一提的是，早在2022年6月30日，中國金茂就成功發行了全國首單碳中和寫字樓類REITs，總規模12.7億元。

REITs受租金下滑表現乏力

房企分拆消費基礎設施REITs上市發行的重要意義在于，它將成功打通商業地產“投融建管退”通道，緩解過去三年行業陣痛期帶來的資金壓力。對普通人而言，人人都有成為大型購物中心的投資者的機會。

截至2023年底，國內公募REITs市場已發行上市的共有29只，合計總市值823.35億元，涉及項目類型包含產業園區、保障性租賃住房、倉儲物流、收費公路、發電項目、市政項目。

2024年首周，29只公募REITs僅有5只上漲，漲跌幅中位數-2.57%。嘉實京東REIT因主要項目租金下滑大跌14.71%，華安張江產業園REIT開市起停牌1小時，兩只基金市場價格今年以來雙雙創出上市以來的新低。

瑞銀內地/香港房地產投資研究部主管林鎮鴻告訴每經記者，消費基礎設施REITs以購物中心、商場、社區商業和超市為底層資產，其市場表現將非常依賴于消費增長以及開發商的運營能力。

林鎮鴻認為，近期REITs市場表現不佳一方面與宏觀經濟下行周期有關，另外最大的原因在于流動性不足，一旦有大的投資者出售或者套現，就會明顯出現價格下跌。后續發行公募REITs的關鍵在于讓更多投資人熟知，投資人需要更多時間去了解資金回報情況，去深入熟悉所上市的產品，因為這畢竟是項新工具。

華夏金茂商業REIT的招募說明書顯示，發行份額募集的資金最初為10.99億元，根據最新情況，募資規模有所減少，長沙金茂覽秀城項目的估值也相應減少。

對此，中國金茂解釋稱，是長沙金茂覽秀城出于謹慎性原則考慮調低了部分評估參數，估值水平下降約1100萬元。出租率假設參數調整前項目估值為10.76億元，調整后為10.65億元，募集資金下降也是估值調整原因所致。

“長期出租率參數調整后，項目整體估值預測更加保守，也體現了公司對于投資者的最大誠意。”中國金茂方面表示。

根據華夏金茂商業REIT的申報稿，中國金茂計劃將通過轉讓消費類基礎設施項目取得的凈回收資金，100%用于投資廊坊覽秀城商業綜合體項目或符合公募REITs監管要求的其他項目。

公司方面表示，此舉體現了中國金茂堅定貫徹落實盤活存量資產、擴大有效投資重大戰略規劃的決心。

不僅如此，據中國金茂方面介紹，公募REITs的運管協議中設置了切行有效的運營管理獎懲安排，金茂商業作為運管機構其利益與項目經營情況高度捆綁，有助于金茂商業最大程度激發運營管理能力，提升運營的規范化程度，提高金茂商業的運營業績。

目前，首批消費基礎設施REITs中，除了華夏金茂商業REIT已公布發售時間，嘉實物美消費REIT也已定在1月24日至25日發行，發售價為2.383元。募資規模分別達到69.8億元、35.77億元的華夏華潤商業資產REIT和中金印力消費REIT暫未公布發售計劃。

封面圖片來源：視覺中國-VCG111277633304