房地產行業2023年地產融資總結：重返凈融資，風險漸緩釋（華泰證券研報）

每經AI快訊，2024年1月19日，華泰證券發布研報點評房地產行業。 融資環境難言回暖，但邊際改善已在出現 2023年房地產融資環境難言回暖，但邊際改善已在出現：行業時隔兩年重現凈融資；地產政策圍繞房企融資、保交樓、三大工程、不動產證券化、住房租賃五大主線持續推進；信用風險擴散得到緩解，債務重組加速推進。展望2024年，我們預計行業整體到期壓力有望明顯減小、出險房企債務重組有望取得更多進展，期待地產金融政策的有力落地。我們看好核心城市舊改經驗和資源豐富的國企以及具備改善性產品能力的房企，此外代建能力突出的公司也有望受益。重點推薦：1）A股開發：城建發展、建發股份、濱江集團、萬科A；2）港股開發：越秀地產、建發國際集團、華潤置地、中國海外發展；3）物管公司：華潤萬象生活、中海物業、保利物業、濱江服務、招商積余、萬物云。 融資數據：時隔兩年重現凈融資 在房地產金融政策的幫助下，2023年行業實現凈融資31億元，終止了連續兩年的凈償還。從“三支箭”的角度拆分來看：開發貸仍為中流砥柱，凈融資4800億元；境內債凈融資184億元，盡管中債增為民企發債提供了一定支持，但國央企和廣義民企依然分化顯著；境外債由于到期規模較大，凈償還3268億元；股權融資344億元，A股股權融資開始落地，對沖了港股股權融資的收縮。此外，房地產信托凈償還2028億元，較2022年的5377億元顯著收窄，是行業重回凈融資的重要推手。 融資政策：五大主線助力房地產市場平穩健康發展 梳理2023年以來的房地產金融政策，我們可以總結出五大政策主線：1、房企融資：一視同仁，嚴抓落實；2、保交樓：專項貸款發揮積極作用，配套融資仍有改善空間；3、三大工程：央行重啟PSL，中央支持與地方落實逐步共振；4、不動產證券化：首發消費REITs快速獲批，證券化黃金時代啟幕；5、住房租賃：支持收購存量住房，盤活優化低效資源。 房企信用：風險擴散得到緩解，債務重組有效推進 2023年房企信用風險蔓延的趨勢得到了緩解，新增7家房企出險，較2022年的42家顯著減少。2023年全部出險房企權益銷售金額占全國商品房銷售金額的比例約為6.9%，同比下降5.4pct，出險房企對于行業基本面的直接沖擊逐步降低。綜合考慮債券到期規模和銷售金額，我們預計2024年行業到期壓力有望明顯下降，其中Q1壓力相對較大，此后逐季遞減。受自身銷售壓力和到期節奏的影響，部分房企可能依然在2024年面臨一定的到期壓力。融創中國整體債務重組成功落地，為行業帶來借鑒意義，我們預計2024年出險房企債務重組有望繼續推進。 風險提示：行業政策不確定性；基本面下行；部分房企經營風險。 (來源：慧博投研) 免責聲明：本文內容與數據僅供參考，不構成投資建議，使用前請核實。據此操作，風險自擔。 (編輯 曾健輝)