中國銀河給予房地產行業推薦評級：上海限購降門檻，需求側政策再放松

每經AI快訊，中國銀河01月31日發布研報稱：給予房地產行業推薦（維持）評級。

事件：2024年1月30日，上海市住建委、上海市房管局聯合印發《關于優化本市住房限購政策的通知》，以更好滿足居民合理住房需求，促進區域職住平衡、產城融合。

限購門檻降低：2024年1月30日，上海市住建委、上海市房管局聯合印發《關于優化本市住房限購政策的通知》，規定自2014年1月31日起，在本市連續繳納社會保險或個人所得稅已滿5年及以上的非本市戶籍居民，可在外環以外區域（崇明區除外）限購1套住房。此次《通知》在如下方面優化購房限購政策：1）限購區域上，為全市外環以外（崇明區除外），此前1月13日上海青浦區、奉賢區等區域分別發布人才購房新政，降低部分區域限購門檻，此次政策影響的區域范圍更廣泛；2）限購對象上，購房對象為非本市戶籍居民，解除已婚門檻。

外環外成交面積占比可觀：2023年，上海全年共成交商品住宅1447.89萬方，其中內環內、內外環間、外環外分別成交商品住宅70.38萬方、247.33萬方、1130.18萬方，占比分別為4.86%、17.08%、78.06%。2012-2023年，上海外環外商品住宅成交面積占上海商品住宅成交面積比重持續維持在70%以上。此次針對外環外區域限購放松有望對上海樓市產生一定影響。

廣滬限購陸續放松：1月27日，廣州市解除建筑面積120平米以上（不含120平米）住房的限購，并且在限購區域內，居民家庭將自有住房用作租賃住房并備案登記的、或在存量房交易系統中取得房源信息編碼并掛牌計劃出售的，可在購房時相應核減家庭住房套數。2023年7月，中央政治局會議曾提到“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，實時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求”。2023年全年商品房銷售面積11.17億方，同比下降8.5%。廣州、上海陸續降低限購門檻，我們認為樓市需求側政策支持力度有望持續加大。

投資建議：上海優化住房限購政策，外地居民連續繳納社保或個稅已滿5年以上可在外環外區域（崇明區除外）購買1套住房。上海外環外區域的商品住宅成交面積占全市的70%以上，此次降低限購門檻或對上海樓市整體起積極作用?？紤]到春節將至，我們認為此次政策或有一定的時滯，持續深耕上海等一線城市的房企或將受益。需求側政策或將持續放松，我們認為頭部房企展現優秀的運營管理能力具有資金優勢，市占率有望進一步抬升，供給端政策持續放松或對部分房企產生較大邊際影響。我們看好：萬科A、招商蛇口、保利發展、濱江集團、龍湖集團、金地集團、新城控股；建議關注：1）優質開發：綠城中國、華潤置地、中國海外發展；2）優質物管：華潤萬象生活、中海物業；3）優質商業：大悅城、恒隆地產；4）代建龍頭：綠城管理控股；5）中介龍頭：貝殼-W。

風險提示：政策推動不及預期的風險、因城施策不及預期的風險、宏觀經濟不及預期的風險、資金到位不及預期的風險、房價大幅波動的風險。

每經頭條（nbdtoutiao）——重磅！“最強地級市”全面取消限購：想買幾套買幾套！有中介稱：房價還在跌，買房可以再等等

(記者 王曉波)

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