執掌恒隆33年后隱退，陳啟宗的地產“哨聲”長鳴

每經記者 劉頌輝    每經編輯 魏文藝    

執掌恒隆集團長達33年后，陳啟宗即將退休。

1月30日午間，恒隆集團（HK00010，股價9.4港元，市值127.99億港元）和恒隆地產（HK00101，股價9.05港元，市值407.18億港元）聯合宣布，陳啟宗將退任集團董事長、執董及執行委員會主席職位。同時，已建議并推選本陳文博為集團董事長及執行委員會主席，于2024年4月26日周年大會完結后生效。

當日下午，陳啟宗、陳文博父子現身恒隆集團和恒隆地產2023全年業績發布會現場。

發布會氣氛輕松，在接受《每日經濟新聞》記者提問時，陳啟宗表示：“對我來說，退休或不退休，生活沒有太大的影響。反正我一般一天該做10件事，也盡可能在做15件事。如今少掉一件，還有14件，忙得不得了?？磿?、旅游……相信退休生活還是多姿多彩的。”

坐在左側的陳文博不時望向陳啟宗，感謝父親多年的管理指導，表示公司管理方式和工作習慣將不會出現大的變化。

陳氏父子74歲交棒41歲，是“創二代”向“創三代”傳承，亦是這家港資房企向內地推進高端商業地產的訊號指針。

陳啟宗（右二）和陳文博（左一）在2023年業績發布會現場 來源：恒隆集團提供

地產“吹哨人”

陳啟宗對資本市場投資者來說，印象最深可能不是恒隆集團董事長頭銜，而是他撰寫的《致股東函》。

自1991年接任董事長職務起，陳啟宗堅持30余年在財報里寫下100余封《致股東函》，有的數千字，有的上萬字，內容涉及房價、公司發展戰略、宏觀經濟形勢、國際地緣政治國際等，偶爾還會穿插一兩件友人軼事。

陳啟宗在《致股東函》的觀點入木三分，認真與股東對話，言之有物，力求坦陳，內容堪比巴菲特的《致股東信》。

比如，在2016年，陳啟宗寫道：“房地產屬長期資產，蓋樓房需要多年時間才能完成。因此，周期性問題是無可避免的?？墒侵灰藗冊谪攧丈喜徊僦^急，并善于把握周期，他們便不僅能在周期中生存，業務更可因此而變得興旺。”

彼時，內地房地產市場迅猛發展，頭部房企的銷售額接連突破千億元規模。雄厚資金加持之下，瘋狂擴張包括香港在內的重點區域。

陳啟宗表示，有新人加入并非新鮮事，而且市場的主要參與者亦時有改變。香港的整體情況發生根本改變，行業中出現內地的參與者。他同時提醒道，內地發展商在過去數十年發展至極龐大的規模，而債務規模與他們的市值也不相伯仲。

他在多個場合表達了自己“吹哨人”的角色。

在1月30日的業績會現場，陳啟宗由粵語換成普通話。他表示對內地房地產的高周轉模式早有擔憂，并向開發商朋友說過多次。只是當時“音樂”沒有停止，大家玩得還很高興。

在2023年8月8日的2023博鰲房地產論壇上，陳啟宗曾在主旨演講中表示：“政府幫了好多房地產商的忙，以往這30年你應該破產的沒有破產，你熬過去了不是因為你本領大，是因為政府不愿意你破產，給了你一次又一次的機會。”“地產行業必須回歸理性，希望這次的教訓讓仍然在房地產行業里繼續下去的朋友們能夠回歸理性。”

中國商業文明研究中心聯席主任、人文財經觀察家秦朔在《可惜，內地沒有一個陳啟宗！》一文中感嘆：“A股有3000多家上市公司和上萬家新三板公司，海外上市的‘中概股’也成百上千。這些公司的創始人、董事長、CEO、總裁、總經理們能認真思考三不朽的問題，我們難有陳啟宗的家庭背景、時代機遇和獨特才具，但起碼應該用‘立德’的標準約束自己，用‘立功’的標準激勵自己，用‘立言’的標準對照自己。”

昆明恒隆廣場 圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝

市場“抱熊者”

恒隆集團由陳啟宗的父親陳曾熙于1960年在香港創立，1972年在港交所上市。得益于早期香港房地產市場發展紅利，恒隆集團在陳氏家族管理下成為香港頂級地產發展商之一。

公開資料顯示，陳曾熙祖籍廣東順德，曾留學日本，學習土木工程。1948年從廣州到香港定居。“打工仔”出身的他，從籍籍無名的銀行職員一步步白手起家，之后在建筑工程生意站穩腳跟，并與在復旦大學求學的胞弟陳曾燾創辦恒隆集團。

恒隆集團涉足地產開發，最早在香港九龍太子道一帶，利用受讓的何文田山地塊投資開發“恒信苑”等樓盤，逐步完成財富積累。成為香港知名地產發展商后，恒隆先后在港鐵沿線開發地產項目。1986年，創辦人陳曾熙因病去世，恒隆集團董事長由陳曾燾接任。五年之后，陳曾燾將恒隆集團的權柄交至侄子陳啟宗手中。

陳啟宗是陳曾熙的長子，擁有美國南加州大學工商管理學碩士學位。陳啟宗二弟、香港晨興創投主席陳樂宗，畢業于哈佛大學公共衛生學院，先后獲得碩士及放射生物學博士學位。最小的弟弟陳絜宗同樣畢業于美國南加州大學，與其父親早年留學一樣，攻讀專業是建筑工程學。

外界將陳啟宗稱之為“抱熊者”，即擁抱熊市的人。他曾表示：“社會問題和疫情使得市場氣氛相當低迷，不過30年的往績證明，我們是趁低拾寶的能手。”

1月30日，在最后一次以恒隆集團董事長身份出席業績會的現場，他舊話重提：“當地上滿是鮮血的時候，就是入市買東西的時候。”

他在《董事長致股東函》中提到，自己任期大致分為三個階段，各階段為期七年，分別為“蓄勢待發”“奮起直追”和“展翅騰飛”。

自1990年進軍內地市場，恒隆集團在陸續在上海、無錫、武漢、濟南、天津、沈陽、昆明和杭州等地開發恒隆廣場項目，業態包含高端商場、辦公樓、酒店和高端公寓。2001年在上海市南京西路落成的高達288米的恒隆廣場，曾問鼎浦西第一高樓。

上海恒隆廣場 圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝

新任“掌舵人”

作為恒隆集團新的掌舵人，陳文博無論是求學之路還是職場之路都相對平坦。

陳文博擁有美國西北大學凱洛格管理學院與香港科技大學聯合頒授的行政人員工商管理碩士學位，以及美國南加州大學國際關系文學士學位。畢業回國后，陳文博曾在畢馬威會計師事務所、匯豐銀行任職，從事金融、審計和風險管理等工作。

與父親陳啟宗接棒家族權柄時的年紀相仿，陳文博現年41歲，于2010年加入恒隆集團，從上海分部的基層租務及管理業務做起，逐步升遷至行政助理、高級經理、助理董事等。

2016年，陳文博擔任恒隆集團執行董事，負責監督項目部門，并且主導了上海恒隆廣場和港匯恒隆廣場的翻新改造事務。

2020年9月，陳文博正式出任恒隆集團副董事長，負責發展及設計、項目管理（包括資產保證及優化）和成本監控。在當年恒隆集團的年報中，首次出現他撰寫的《副董事長簡函》。

每經記者查閱陳文博撰寫的數封《副董事長簡函》看到，記錄頻率最多的是他穿梭于內地多個城市出差期間的所見所聞所想。

在2020年恒隆集團年報中，陳文博介紹，自己從2021年1月中旬從香港來到上海，感受內地現況，視察運營和施工項目。而且過往每年到內地約20次，每次都走訪幾個城市，每趟出差三至四天。

2021年1月到上海后，陳文博在內地逗留四個月才回香港。中途，他走訪了20個城市（包括四次到武漢），“得到的資訊既寶貴又令人驚喜”。

2023年7月下旬，陳文博走訪了昆明、沈陽、大連和上海四座城市，感受內地消費情緒。他發現，大眾擱置買車置房的大額消費計劃，網上購物從價格相對較高的平臺轉到較地段平臺，二線城市一些大眾化購物商城經營慘淡。在一座新購物商場內走了6層樓，他只見到6位顧客。

最新年報數據顯示，恒隆地產及恒隆集團的整體租賃收入分別為103.16億港元、108.79億港元，分別增加3%、2%；股東應占基本純利則分別為41.37億港元及29.31億港元；恒隆地產營業額103.16億港元，同比降低0.3%。

“今年頭4個月的增長勢頭非常強勁，但從5月中旬開始逐漸減弱，并在下半年延續趨勢，最終導致今年以人民幣計值的租賃收入增長率為個位數。”陳文博表示。

零售商業和辦公樓市場呈現運營壓力。仲量聯行發布的報告顯示，2023年上海核心商圈的零售物業租金同比降低0.2%，非核心商圈租金同比降低4.2%；2024年市場將迎來10個新項目入市，入駐率和租金或將繼續面臨挑戰。

恒隆集團及恒隆地產行政總裁盧韋柏在回復每經記者提問時表示，在未來幾年，上海辦公樓市場供應依然比較大，恒隆能做的是提高服務水平，堅持最好地段，營造整體消費氛圍。高端商場運營方面，通過在周末或者節假日多策劃活動，增加人流量，拉動銷售額提升。

封面圖片來源：恒隆集團提供