22.9個月！百城庫存去化周期創下近14年新紀錄，專家表示“2024-2025年樓市壓力很大”

每經記者 陳利    每經編輯 陳夢妤    

百城庫存創下了歷史新高。

易居研究院最新發布的《2024年1月中國百城庫存報告》顯示，1月份，百城新建商品住宅庫存規模為50255萬平方米，環比增長-0.5%，同比增長-4.2%；庫存去化周期即存銷比為22.9個月，屬于2010年有數據監測以來的最高水平。

“春節前后各地樓市寬松政策出臺頻率高，市場預期也在積極調整。”2月22日，上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，隨著各類政策效應的釋放，后續各城市去庫存周期都將迎來拐點，市場將朝著企穩向好的方向發展。

庫存去化周期創新紀錄

1月，全國百城新建商品住宅供應面積為1449萬平方米，成交面積為1712萬平方米，總體呈現供小于求態勢。

截至2024年1月底，全國百城新建商品住宅庫存規模為50255萬平方米，環比增長-0.5%，同比增長-4.2%。這已是全國百城庫存規模連續12個月同比下降，意味著2023年以來庫存走勢總體以下行為主要特征。

具體到城市能級來看，截至1月底，全國百城中一、二、三四線的新建商品住宅庫存總量分別為3480萬、24406萬和22369萬平方米，環比增速分別為-2.5%、-0.7%和0.0%，同比增速分別為6.0%、-6.9%和-2.5%?？傮w上，一線城市供貨能力相對強，而二三線城市偏弱。

一、二、三四線城市新建商品住宅庫存同比增速 來源：克而瑞、易居研究院

“此類數據說明，部分城市的潛在供貨能力受制約。近期全國各地融資協調機制推進以來，商業銀行積極對接具體項目，客觀上有助于改善房企項目的資金狀況，也有助于房企供貨能力的恢復。”易居研究院分析表示。

需要注意的是，1月份，全國百城庫存去化周期即存銷比為22.9個月，其屬于2010年有數據監測以來的最高水平。其中一、二、三四線的新建商品住宅存銷比分別為16.6、19.6和30.2個月?？傮w上來看，一線城市去化周期相對好，二線城市居中，而三四線城市最長。

從排序可以發現，成都、三亞和杭州的去化速度相對較好，存銷比分別為6.4個月、7.9個月和8.1個月；而去化周期超過100個月的有兩個城市，分別是韶關141.7個月、晉江108.9個月。

嚴躍進表示，當前宏觀經濟環境總體趨于向好態勢、購房政策效應在逐漸釋放、房地產供求矛盾在逐漸化解，此類因素都將逐漸改善房地產的去化狀況，“春節前后各地樓市寬松政策出臺頻率高，市場預期也在積極調整，去庫存面臨更好的環境，項目去化將迎來拐點，2024年房地產市場具有企穩向好的發展基礎。”

“2024-2025年樓市壓力很大”

需要注意的是，各城市新房庫存量的增長不僅受整體環境影響，還與土地、人口等多方面因素相關。

一份來自同策研究院的報告顯示，2014-2023年間，我國商品住宅銷售規模為132億平方米，期間，有198億平方米的土地出讓，無形中，增了66億平方米的潛在庫存。

在此基礎上，大量城市廣義庫存去化周期超過3年以上，如長春、重慶、大連、沈陽等城市廣義庫存去化周期就達6年以上，就算是在熱門的長三角熱門地區，南京也需要3.4年、蘇州2.54年，主要由于南京2023年商品房成交面積下滑24%，蘇州下滑35%，但土地供給側回調力度不足，南京2023年土地建面成交規模僅下滑6.9%，蘇州僅下滑15.2%，導致南京、蘇州廣義消化周期出現了顯著上升。

此外，居民買房偏好也發生了明顯轉變，2023年二手、一手成交比從2022年的0.77上升至1.06，絕對值發生了實質的逆轉。

“隨著二手房供應上量漲價跌、需求上行政干預下的稅費優惠、購房人群增多等趨勢下，二手房優勢會更加明顯，也將加速對新房市場的擠占，二手房對新房的替代效應也會更加明顯。”同策研究院分析表示，2024-2025年全國將處于去庫存階段，樓市壓力很大。

從市場反饋來看，2024年春節期間，各地推盤力度一般，營銷力度大多延續節前沖刺水平，多地樓市表現較為平淡。

據中指研究院統計，春節期間一線城市日均成交面積增長108%、二線城市下滑46%、三四線城市下滑29%。

另據克而瑞數據監測，多數城市春節周（2024年2月9日-2月15日）近乎于0供應，50個重點城市在春節兩周（2024年2月2日-2月15日）的新增供應量僅396.44萬平方米，同比下降11%，較2022年同期下降53%。

不過，需要指出的是，近期，多地出臺新一輪樓市政策。如海南、濟南、天津等地先后出臺公積金政策明確，調整首套住房公積金貸款最低首付至20%，二套最低首付比例30%；四川興文縣財政投3000萬元建購房專項基金，并支持首付緩付、月供墊付。

中指研究院市場研究總監陳文靜表示，春節后，居民工作、購房置業逐漸進入正軌，隨著核心城市不斷優化樓市政策，這部分城市市場預計將出現“小陽春”行情，也將對全國市場產生積極影響。此外，就在前兩天，5年期以上LPR大幅下調，購房者置業成本下降，有望強化核心城市政策效果，也給樓市去庫存創造了更好的金融環境。

封面圖片來源：每經記者 陳夢妤 攝