長租公寓風向變了 泊寓如何應對挑戰？

每經記者 黃婉銀    每經編輯 魏文藝    

長租公寓的客戶特征正在發生變化。

以往，長租公寓“開源”的主要方式就是不斷地增加房源、出租，主力人群都是以個人身份租房的散客。但近幾年，隨著大量勞動人口不斷涌入城市以及長租產品的不斷完善，企業客戶正在成為長租公寓運營商的新主力。

不論是當下還是未來，租賃與住房的重要性、需求性并駕齊驅。第七次全國人口普查數據顯示，深圳目前有76.8%的家庭租房居住，每4個家庭有3個在租房；已經買房置業的家庭中，有接近50%也在租房。

對房企而言，長租公寓業務的周期穿越能力在當下愈加凸顯，且能帶來穩定的現金流。另一方面，政策端對于租賃行業的支持力度越來越大，行業融資環境也在多渠道改善。因此在2023年，與開發業務持續縮量不同的是，包括泊寓、冠寓等在內的多家房企長租公寓品牌仍在加大新房源和布局與開業。

與此同時，因為客戶在城市間、城市區域間的流動性越來越強，3個月以內短租期需求的占比不斷提升。對于長租公寓企業而言，短租業務既是目前新型租賃趨勢下的機遇，亦是供給側競爭加劇下的挑戰。

企業類客戶占比快速提升

與個人身份的租客相比，企業客戶不僅租賃房源的需求量大、集中性高，而且續租率高、增值空間較強。結合市場供應、客戶需求、配套政策的變化，多家長租公寓運營商近年來都在持續提升企業客戶的占比。

以萬科泊寓為例，其在主流青年公寓的基礎上，根據企業和城市人才的需求，推出了家庭式公寓、服務式公寓等不同定位的產品，精裝標準可實現租戶拎包入住，滿足全年齡段企業員工的居住需求。

比亞迪就是泊寓的客戶，2020年時，比亞迪在深圳一家泊寓的門店租房間數只有405間，在去年10月已經達到1700間。除了車企之外，泊寓的企業客戶對象還包括銀行、政府單位、酒店等。

泊寓方面告訴記者，為了積極尋找企業客戶，其從2022年開始在內部啟動KA經理制，泊寓的總經理、城市負責人、部門負責人、KA團隊都要做KA經理（即關鍵客戶經理或大客戶經理），服務企業。

截至2023年12月，泊寓已開業房源數量超過18萬間，管理運營房源達23.6萬間。其中，企業客戶超過5000家，企業員工入住泊寓約有19.67萬。目前，泊寓的企業客戶占比從原來的19%提升至45%以上。

國家統計局數據顯示，我國近三年來流動人口規模一直保持在3億以上，其中藍領人群占比約15%~20%。隨著城市化進程加速和產業結構持續升級，藍領勞動者不斷涌入城市，確保城市基層人員的穩定居住和優質生活變得愈發重要，這不僅關乎城市基礎運營的穩固，更直接影響到產業的持續健康發展和服務能級的提升，目前仍有近千萬的宿舍居住需求未被滿足。

因此，泊寓的宿舍類產品也在快速發展。自2016年多人宿舍產品在廣州首次推出以來，泊寓已在合肥、蘇州、南京、深圳等6個城市的7家門店，共計向企業提供了超1萬個宿舍床位。

這在類產品上，泊寓多采用輕資產合作模式。比如在合肥的一個項目，就是通過與國企海恒集團合作，以政府投入、泊寓運營、海爾承租的形式為海爾員工打造的藍領租住社區，是泊寓首個定制化藍領宿舍，設有356個四人間，可提供1424個床位。

短租業務有機遇有挑戰

去年以來，不少企業下調了差旅預算，尤其是低端企業客戶。另外，客戶租房租期變得更短。對長租公寓運營商而言，短租一方面可以加強客戶服務深度和頻次、拓展品牌認知，另一方面亦可以降低在手房源的空置率，提高運營效率。

泊寓方面向記者表示，他們此前在客戶訪談中發現，短租房是多次聽到的訴求，因為客戶在城市間、城市區域間的流動性越來越強，3個月以內短租期需求的占比接近40%。

因此，2023年泊寓開始為一些長期合作的企業開放商旅短租服務。同時，開發了更為靈活的“隨心短租”“商旅月租”“省心長租”三款產品，針對B端客戶的隨心短租，最短租期從一年調整成一個月。

事實上，除了泊寓之外，冠寓、自如、城家等不少長租公寓品牌都在去年接連推出了“隨心住”“安心住”等主打靈活性的短租產品?？梢?，短租業務既是目前新型租賃趨勢下的機遇，亦是供給側競爭加劇下的挑戰。

泊寓方面指出，2023年全年，泊寓為客戶短租需求已經提供了60萬個間夜，“商旅短租”產品正在不斷探索迭代，成為一種長短租結合的業務模式。一位與萬科泊寓合作的企業行政負責人表示，2023年全年，該企業的差旅費用節省了近100萬元。

從這一層面來看，長租公寓雖然一直面臨盈利難的問題，但在業務模式和增值需求上，有不少空間能實現“常做常新”。

近日，每日經濟新聞聯合中指研究院共同發布《中國住房租賃需求趨勢分析報告》指出，隨著“租購并舉”住房制度的持續建設，我國住房租賃市場快速發展，住房租賃企業發展也面臨機遇：第一，在政策支持下，租賃住房項目“融投建管退”的商業模式逐漸清晰，住房租賃投資有望“算得過來賬”；第二，隨著我國經濟社會的發展，流動人口規模持續擴大，同時隨著“租購同權”的不斷推進，我國住房租賃市場規模有望繼續增長；第三，目前租住在非成套住房中的人口規模仍龐大，居住條件較差，市場存在大量改善性租房需求。

可供觀察的是，保障性租賃住房是目前唯一納入REITs試點的租賃住房產品。今年以來，泊寓的保租房產品增長明顯，截至目前，泊寓已在23個城市為10.8萬間保障性租賃住房提供運營服務，在市場化運營機構中，納保數量位居第一。

經營服務類業務周期長、見效慢、利潤比較低，保租房REITS政策的推出，使泊寓長期持有的不動產業務有了更大的發展空間，讓整個經營服務類業務的商業模式實現閉環。郁亮也曾在媒體交流會中表示，不只泊寓，萬科的商業、物流等不動產業務都在積極準備REITs。