北京新房降價出售仍是主流 二手房以價換量維持成交

每經記者 甄素靜    每經編輯 陳夢妤    

“北京后續不一定像其他幾個一線城市，出臺降低首付比例和利率的寬松政策”“盡管北京目前尚未出臺相關政策，但預計未來幾周會出臺”……

自5月17日央行發布降低首付比例和取消房貸利率下限的政策（以下簡稱“5·17”新政）以來，上海、廣州、深圳迅速響應，北京則顯得相對謹慎。在此背景下，北京樓市出現了上述聲音。

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如今，“5·17”新政即將滿月，一線城市中僅剩北京尚未落地“5·17”新政，首付比例、房貸利率均為全國最高，現行限購政策也為全國最嚴。

在此背景下，北京是否會出臺更多寬松政策，成為市場關注的焦點。

二手房議價空間變小

盡管北京尚未全面跟進“5·17”新政，但市場預期和實際成交情況均顯示出積極信號。

4月30日，北京對執行了13年的限購政策進行優化，允許符合條件的人群在五環外新購買一套商品住房，疊加5月以來推出的系列利好政策，北京樓市回暖趨勢明顯，二手房帶看量、成交量增多，多個新房項目到訪量均較新政前有所增加。

近期，多位北京中介人士告訴《每日經濟新聞》記者，5月以來，看房客戶有所增多，不過成交依舊需要以價換量，但近期二手房出現可談價格空間逐漸縮小的趨勢。

朝陽區一家中介平臺的張經理告訴記者，其實，最近兩個月，看房者一直都很多，降價幅度大的小區成交量會多一點。

中原地產首席分析師張大偉在接受記者采訪時表示，自“5·17”新政以來，北京樓市連續四周周末休息日，成交量均維持在2000套左右。此外，相比之前每次新政發布后，二手房掛牌量大漲，本次新政后出現掛牌減少，5月北京二手房掛牌量銳減接近9000套，整體看，市場明顯企穩。

張大偉分析認為，端午假期，熱點學區房成交比較活躍，二手房基本調整到位，不過如無政策變化，后續市場可能再次進入博弈。

“最近市場很活躍。”一家海淀區大型中介平臺的王經理告訴記者，看房客戶增加，庫存變少。他舉例稱，現在，業主掛牌價的可談空間逐漸變小，最近成交的房源，最多可砍下約40萬元。

據王經理觀察，業主心態也有了變化，預期市場向好，有業主已下架了房源，或漲價銷售。“市場可能要觸底回彈了，北京后續也不一定會出臺更寬松的政策。”

雖然二手房以價換量，成交維持在相對高位，但新房方面并不樂觀，網簽暫無明顯改善，開發商降價出售依舊是主流。

據中指研究院統計，北京4月30日限購政策優化以來，新房有部分項目到訪量出現增加，但網簽數據無明顯改善，購房者觀望情緒仍較重。5月北京新建商品住宅成交3222套，環比4月小幅下降，同比下降約四成，在一線城市中降幅最大。

樓市調控政策小步快跑

“北京4·30政策和監管部門‘5·17’新政在一定程度上改善了市場信心，但對市場的拉動作用有限。”張大偉分析認為，就當前房地產市場的限購嚴格程度而言，北京無疑居首位。盡管4月底北京政策經歷了一輪放松，但5月未進一步調整。目前，非北京市戶籍居民購房時，仍需滿足連續繳納5年社保的硬性要求，這一高門檻控制了購房群體規模。

中指研究院分析認為，5月底，滬廣深相繼跟進優化政策，對市場情緒產生了積極影響，而北京“4·30”針對五環外的限購政策優化力度較小，5月新房成交規模持續低位運行，二手房市場在以價換量帶動下保持高位，但降首付、降房貸利率等政策遲遲未落地或導致部分購房者繼續觀望。

觀望情緒在新房市場體現得尤為明顯。據中指研究院統計，端午假期，多數新房售樓處加大促銷力度去庫存，整體以折扣和特價房源為主。受假期影響，新房活躍度有所下滑，假期第一日售樓處來訪量較高，后兩日來訪量明顯回落。

《每日經濟新聞》記者注意到，去年下半年以來，北京已陸續實施了9次樓市寬松政策。

具體來看，5月18日，北京住房公積金管理中心發布公告，下調個人住房公積金貸款利率：5年以下（含5年）的利率調整為2.35%，5年以上的利率調整為2.85%。

4月30日，北京市住建委發布《關于優化調整本市住房限購政策的通知》，對五環外的購房限制進行大幅松綁。

4月22日，多部門聯合發布通知，自4月23日起，簽訂購房網簽合同，且離婚不滿一年的房貸申請人，如家庭名下在本市無成套住房，執行首套房信貸政策。

4月17日和4月8日，北京發文延長購買改造后的老舊小區公積金貸款年限，以及上調公積金貸款額度，最高可上浮40萬元。

3月27日，北京“離異3年內不得京內購房”的限購政策文件被廢止。2月6日，北京市住房城鄉建設委和通州區政府發布通知，執行9年的通州住房限購政策迎來優化調整，取消落戶、社?；蚣{稅需滿3年的要求。

此外，去年下半年，北京還對樓市政策進行了兩項重要調整。

2023年12月14日，北京調整首套房、二套房首付比例，首套房首付比例統一降至30%，二套房首付比例最低40%。

2023年9月1日，北京市開始執行“認房不認貸”貸款政策。銀行在審批房貸時，購房者只要目前名下無房或房產已出售，再次購房時可以按照首套房貸款政策來執行。

張大偉分析指出，近半年來，北京樓市寬松政策主要特征是“小步快跑”，二線以下城市目前寬松的辦法已經不多，但一線城市依然有很多政策可以出臺。只要市場還未穩定，北京等城市就可能繼續出臺政策。

“目前，一線城市中僅北京尚未跟進‘5·17’新政，預計短期內將落實相關舉措，包括降低首付比例和房貸利率，以進一步強化政策效果，促進市場活躍度提升。”中指研究院市場研究總監陳文靜在接受記者采訪時表示，未來，北京需求端仍有較大政策優化空間，如降低非京籍社保/個稅年限要求，針對人才、多孩家庭等給予更多購房名額，放開大面積段限購，提高公積金貸款額度、降低交易稅費、降低存量房貸利率等，也是重要方向。

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