5· 17樓市新政滿月觀察 | 一線城市上演政策與市場的較量：滬穗深樓市活躍度明顯提升，北京有樓盤降價“搶收”

每經記者 甄素靜    每經編輯 魏文藝    

“上海中介信心起來了，忙得不可開交，前些時候還愁眉苦臉，現在就開始暢想未來了。”

“廣州無論是限購政策，還是信貸政策等，均是一線城市中最為寬松的。”

“深圳目前房價大方向企穩，業主信心有所回升，但未來走勢如何仍需持續觀察。”

“北京落地央行新政可能會比其他城市慢，但肯定會落地的。”

作為樓市的風向標，一線城市的每一步政策調整都牽動全國市場的神經。隨著5月17日央行發布的系列房地產金融政策（以下簡稱5·17新政）滿月，四個一線城市的房地產市場也表現出各自不同的特征。

6月17日，國家統計局公布的5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，5月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.7%，降幅比上月擴大0.1個百分點；同比下降3.2%，降幅比上月擴大0.7個百分點。其中，北京、廣州和深圳環比分別下降1.1%、1.4%和0.8%，上海上漲0.6%；北京、廣州和深圳同比分別下降1.8%、8.3%和7.4%，上海上漲4.5%。

二手房方面，5月份，一線城市二手住宅銷售價格環比下降1.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點；同比下降9.3%，降幅比上月擴大0.8個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳環比分別下降1.2%、1.3%、1.6%和1.0%；北京、上海、廣州和深圳同比分別下降8.6%、7.9%、11.4%和9.2%。

《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者或記者）注意到，在5·17新政影響下，一線城市樓市正在發生著微妙變化：廣州以力度量大的政策使得新房周度簽約量創4月以來新高，上海新房二手房成交量均明顯增加，深圳樓市活躍度則顯著增強。相較而言，北京目前尚未跟進落地5·17新政細則，未來市場走向尚待觀察。

上海市場活躍度攀升，北京有樓盤降價“搶收”

上海是最先落地5·17新政的一線城市。5月27日，上海出臺“滬九條”優化調整房地產市場政策，內容包括降首付、優化限購、降利率等，對新房市場的提振效果比較明顯。

據中指研究院統計，從周度數據來看，新政后的第一周和第二周，上海商品住宅（不含保障房）共成交了27.7萬平方米，相比新政前兩周增長了10%。

新房開盤及認購方面，“滬九條”發布后至6月16日，上海共有17個項目開盤，其中長風豪宅項目嘉佰道開盤即售罄，觀宸潤府及象嶼遠香湖岸等外環外項目開盤去化率也較上一批次有所提升。

來源：諸葛數據研究中心（2024年5月20日至6月16日）

二手房方面，據中指研究院統計，6月1日至16日，上海二手房網簽達13381套，較上月同期增長82%，較5月日均604套的日均網簽水平有大幅提升。“滬九條”后多家中介平臺二手帶看量及簽約量都有所上漲，從日度來看，新政后二手房半個月成交11445套，日均成交763套，遠高于5月日均586套的水平。

“5·17新政滿月，上海新房、二手房成交均有提升，成交量上漲因新政放開單身對外環內二手房的限購，且外環內‘老破小’二手房今年以來跌幅較高，市場價格繼續下跌空間預期較小，部分客戶在政策出臺后基于房價可能上漲的預期，選擇盡快出手。”

中指研究院上海高級分析師陳炬蘭認為，根據以往經驗，新政出臺后短時間內市場情緒或高漲，最先表現在二手房市場，帶看及簽約量增量明顯。隨著一二手房置換鏈條暢通，新房市場或將隨之回暖，短期內房地產市場交易活躍度或將提升。

每經記者注意到，隨著市場活躍度和關注度的不斷攀升，外地的地產中介也開始關注上海市場。記者在采訪中注意到，此前深耕武漢市場的某  房產中介團隊，近期組織開啟了上海洋房小高層的團購活動，并宣稱剛考察就有很多粉絲報名。

在四個一線城市中，只有北京目前仍未落地央行5·17新政的相關細則。反映到市場交易上，近一個月北京新房和二手房的周成交量總體均呈現下降態勢。

據諸葛數據研究中心監測數據，今年第24周（6月10日至16日），北京新建商品住宅成交613套，雖然較前一周上漲21.15%，但相比今年第21周（790套）和第22周（838套）的成交量，仍處于偏低水平，市場主要體現為“恢復”。

二手房成交方面則下降明顯。第24周，北京成都二手住宅2988套，環比前一周增長0.61%。但相比今年第21周（3398套）和第22周（3630套）的成交量，降幅均超過10%。

來源：諸葛數據研究中心（2024年5月20日至6月16日）

另據市場消息，上周末，中建壹品•花香壹號尚未正式開盤前便傳出特價房信息——個別房源最低售價4.9萬元/平方米，遠低于該項目市場指導價7.2萬元/平方米； 中建•和頌九里開盤便推 出特價房，備案總價859萬元，“6·18”新房節一口價738萬元，相當于直降121萬元。

中原地產首席分析師張大偉向每經記者確認了這一信息：“北京新房最近特價的確很多，但基本是八折或九折，以前指導價是市場的錨點，這個項目一出，周末所有案場都迷糊了。”

張大偉表示，新房降價搶收的原因主要還是政策及二手房價差大。首先，北京尚未落地5·17政策細則，與其他一線城市相比市場熱度明顯不足。其次，北京的二手房價格已經經歷了與其他城市相似的跌幅，普遍達到了25%至30%，部分區域的跌幅甚至更高。但新房價格在此之前并沒有明顯調整，僅有少數項目通過特價房的形式降價以獲得成交量。“這種市場環境下，一些新開盤項目為了在市場上獲得成交量，不得不選擇以較低的價格開盤。整體而言，市場正處于‘以價換量’階段，新房和二手房的降價現象成為當前市場的主流趨勢。”

和碩機構首席分析師郭毅則認為，北京新房成交量目前處于低位，打折促銷的蔓延迫使開發商在土地獲取上更加謹慎，這可能對北京土地市場的競爭力和未來可能出現的流拍流標現象產生不利影響。“應盡快在北京實施5月17日的政策，并在限購政策上給予更大力度的支持，以增加市場需求，穩定和復蘇市場信心，促進北京樓市平穩發展。”

廣州新房網簽明顯增加，深圳市場走勢仍待觀察

5月28日發布樓市新政的廣州，在本輪一線城市中政策力度最大，住房限購門檻放松到幾近于隱形，同時還取消了限售政策。

中指研究院監測數據顯示，5月17日至6月16日，廣州新房網簽套數達5849套，相比新政前一個月（網簽5213套）上升了12.2%。廣州5月28日新政后，新房日均成交套數持續增加，5月28日-6月16日，共網簽4052套，日均網簽套數202套。從周度數據來看，6月10日至6月16日，新房網簽1565套，創4月份以來周度成交新高。

中指研究院華南分院研究主管陳雪強分析認為，此次新政發布之后，外地戶籍在限購區購房門檻進一步下降，當前廣州各方面的購房政策已較為寬松，無論是限購政策，還是信貸政策等均在一線城市中最為寬松。“5·17新政發布已滿月，廣州樓市在新政利好帶動下，市場購房氛圍已有所轉變，無論是到訪量還是成交量均有一定的回升，市場熱度短期內明顯提升，尤其在廣州5月28日新政發力后，廣州樓市熱度上升了一個層次。”

同樣在5月28日，深圳也宣布下調個人住房貸款最低首付款比例和利率下限。政策落地后，樓盤來訪量、看房量上升，市場活躍度顯著增強。

據樂有家數據，5.17政策前后一個月對比來看，深圳樂有家門店的二手成交量上漲了52%。其中，總價300萬元以內的二手房成交占比顯著上漲，截至6月18日，6月占比達24.6%，是2023年1月以來的最高點。

不過，就深圳樓市寬松政策的后續效應，中指研究院華南分院高級分析師孫紅梅認為，深圳樓市雖有利好，但市場基礎并不牢固。在四大一線城市中，深圳樓市政策松松程度僅次于廣州，目前新房供應量充足，但房價持續低位運行。另外，受深圳保障房分流剛需購房者等因素影響，市場復蘇過程仍需要鞏固。

據深圳市房地產中介協會統計，2024年第24周（6月10日-6月16日）全市二手房錄得1309套，環比增長9.3%。深圳5月28日新政發布后，政策當周市場未見明顯起色，但隨后兩周二手房錄得量數據呈增長態勢，反映出樓市政策成效需要一定時間消化才會得以顯現，未來走勢仍需持續觀察。

深圳一位資深地產人士在接受每經記者采訪時表示，政策密集出臺后，目前深圳房價大方向企穩，業主信心有所回升，大面積降價尋求成交的業主少了，部分買家也愿意以過去成交價為基礎成交。但大量購房者依舊在觀望，新房成交量依舊在低位徘徊，新房庫存壓力加大，導致市場活躍度提高難度增大，未來樓市具體走勢還需要繼續觀察。

封面圖片來源：每日經濟新聞 資料圖