“拍”不動了？全國法拍房掛牌量增加，價格卻降了，業內認為會“進一步影響二手房市場”

每經記者 陳榮浩    每經編輯 陳夢妤    

前段時間，深圳50萬元/平方米的最貴法拍豪宅，在各大平臺刷屏。

但這并非常態。

據中指研究院數據，2024年上半年，全國法拍市場累計成交各類房源數量約7.85萬套，較2023年7.42萬套增加約5.8%，而總成交金額為1537.3億元，較去年同期減少約43.2億元。

7月29日，北京瀛和律師事務所合伙人律師戴金花向《每日經濟新聞》記者透露，目前法拍市場的房源，更多的拍賣原因是業主無法按期償還債務，履行法院判決的能力下降。

掛牌量更多，價格卻降了

在部分業內人士眼中，法拍房一直是房地產市場的一個重要觀察指標。

“我們一般把法拍房市場的住宅成交當作市場二手房成交的價格底線，其實法拍房的成交也會影響二手房市場。”在深圳從事房產中介工作的劉小伊告訴每經記者。

今年上半年，全國法拍房掛牌量還在上漲，但整體成交金額有所下降，呈現了較為明顯的量漲價跌。

從中指研究院數據看，法拍住宅的成交，已經占到整體法拍市場近一半份額。

上半年各物業類型法拍項目中，法拍住宅交易截止拍品成交5.3萬套，成交總金額765.3億元，占各類型法拍成交金額的49.8%。

商業法拍房源和工業、土地、車位等物業類型的成交量也有所增加，分別為1.53萬套和1.05萬套，其中商業房源成交量同比增加3.8%，而工業、土地、車位等物業類型的成交量同比下降2.8%。

但成交總金額和成交均價下降了。

2024年上半年，全國各類法拍房源成交總金額較去年同期略有降低，成交均價下降更為明顯，從2023年同期的5584元/平方米下降至5147元/平方米。

其中，法拍住宅房源的成交均價由去年同期的9606元/平方米下降至9075元/平方米。

在中國企業資本聯盟副理事長柏文喜看來，成交價格下滑與市場預期、法拍房供應量增加以及購房者更加謹慎等因素有關。為了促進拍品流動，拍品定價一般會低于市場水平，部分購買者在法拍市場尋求機會，以期抵消房價下降空間。

“法拍房的折價率也有所增加，今年上半年法拍住宅的成交價整體相當于評估價的七七折，較去年上半年八三折來說，競買人可獲得的優惠力度更大了。”柏文喜說。

上海市光明律師事務所律師付永生提到，隨著法拍房的增加，律所相關業務也有所增加。但法拍房“水”太深，有一定風險。

“（法拍市場）普通購房者偏少，專業投資者及炒房客較多，而專業投資者本身就具有一定的法律知識，也熟悉一些行業律師。”付永生說。

折價的法拍房，反過來影響二手房市場

在劉小伊看來，法拍住宅的折價，與當前二手房市場的以價換量情況很相似。

財經評論員張雪峰也向每經記者表達了類似觀點，法拍房價格在一定程度上給當地的二手房市場提供了價格參照，如果法拍住宅市場價格出現下滑，會影響購房者的價格判斷，從而進一步影響二手房市場的活躍度和價格。

據每經記者觀察，目前多數法拍房源相比二手房市場，都有較為明顯的折價現象。

以深圳半島城花園項目為例，今年7月19日成交了一套二期法拍房，面積為244.56平方米，總價約2228.5萬元，折合單價約9.11萬元/平方米。

而目前該小區的二手房掛牌均價普遍在12萬元/平方米以上，實際成交價也多在10萬元/平方米以上。在鏈家平臺，今年6月成交的一套半島城邦花園二期86.77平方米房源，成交價為1150萬元，折合單價約13.25萬元/平方米。

7月26日，阿里法拍成交的一套萬科云城三期房源，成交總價為625萬元，面積為133.77平方米，算下來單價僅4.67萬元/平方米。

而在二手房市場，現階段萬科云城三期業主掛牌價普遍在5.95萬元/平方米區間，實際成交均價在5.36萬元/平方米。

在鏈家平臺，同樣一套萬科云城133.75平方米的房子，業主掛牌價為860萬元，折合單價6.4萬元/平方米，掛牌時間為8個月前。

在柏文喜看來，法拍房折價主要影響的是潛在買家的意愿以及二手房業主的定價策略。“一方面，法拍房的低價位可能會吸引部分購房者，從而影響二手房市場的供需關系；另一方面，法拍房的成交價格也可能成為二手房市場的價格參考。”

封面圖片來源：每日經濟新聞資料圖