減息周期利好樓市，香港十大屋苑租金回報率全面上升

據美聯物業研究中心最新資料顯示，若以十大屋苑計算，今年8月十大屋苑平均租金回報率比起去年12月全面上升。當中，平均租金回報率逾4厘的屋苑共有2個，分別為沙田第一城及美孚新村，分別錄約4.35%及4.16%，分別較去年12月增加0.43個百分點及0.42個百分點。

兩屋苑租金回報率逾4厘

美聯物業首席分析師劉嘉輝18日作出上述表示。他說，新都城及映灣園8月份租金回報率亦迫近4厘水平，分別錄約3.96%及3.86%；而黃埔花園、嘉湖山莊、太古城及康怡花園均達3.5%或以上。至于麗港城及海怡半島，則分別錄3.43%及3.27%。

香港商報圖片回報率升幅方面，以新都城增幅最大，8月份租金回報率較去年12月升0.83個百分點；映灣園與太古城分別增0.62個百分點及0.56個百分點；至于海怡半島8月份的租金回報率雖然為十大屋苑之中最低，但亦較去年12月升0.51個百分點。據悉，香港樓價支撐因素正在增加，今年住宅市場價跌租升，租金回報率持續向上，有望成為支撐樓價的重要因素。美聯物業綜合差餉物業估價署資料顯示，最新7月份A類（實用面積約430平方呎或以下）私人住宅細單位租金回報率約為3.6厘，較去年12月3.2厘增加約0.4個百分點，并升至約12年來的新高。

中原CSI（住宅售價）連升4周

另一個利好指標是，中原經紀人指數CSI（住宅售價）已經連升4周。中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指，CSI（住宅售價）最新報40.74點，較上周升1.37點，連升4周合共達2.49點。楊明儀指，拆息持續回落，銀行樓按取態漸趨積極，加上美國開始減息，市場氣氛好轉，二手成交增多，CSI單周重上40點水平。惟CSI仍連續17周處于45點以下睇淡區，預示樓價繼續調整趨勢未變。

CSI（住宅租金）方面，最新報50.57點，按周升1點，終止4周連跌。指數近3周企穩在50點上下，反映暑假租賃旺季結束，租務成交減少，但在用家支持下，預告住宅租金仍然高企，惟升幅將會收窄。

商鋪租售市況仍偏軟

商鋪方面，CSI（商鋪售價）報34.06點（按周跌3.10點），連跌2周合共3.94點。CSI（商鋪租金）報33.57點，按周跌4.59點。商鋪租售指數單周急跌并分別連續14周及10周于40點以下反復，預示商鋪買賣及租務市況偏軟，售價及租金受壓調整。

工廈方面，CSI（工廈售價）報42.03點（按周升2.32點），連升2周共4.36點。CSI（工廈租金）報42.86點（按周升3.00點），連升3周共4.86點。租售指數反彈，雙雙重返40點以上，預示工廈買賣及租務市況略為轉好，或有機會回穩。至于寫字樓方面，CSI（寫字樓售價）報29點，按周跌0.59點。CSI（寫字樓租金）報28點，按周跌1.29點。租售指數同樣連續11周處于30點以下，預示寫字樓買賣及租務市況仍將繼續下調。

物業市場或在10月份全面炒熱

美聯儲將開啟減息周期之際，有關消息最近一直左右著本港物業市場，有分析認為，包括車位、商鋪在內的投資市場將在未來的10月份全面炒熱。發展商則選擇用實際行動來表達對息口的關注，如新地（016）北角海璇2B-3期昨日突擊上載樓書，為這一停滯多年的豪宅銷售鋪路。

據悉，海璇2B-3期由3座14至16層高住宅大廈組成，提供228伙，戶型設開放式至4房，實用面積304至2118平方呎。另外，同系的中產住宅元朗The YOHO Hub II 亦亮出4號價單，也是在減息之前試水溫。

The YOHO Hub II示范單位。

二手樓買賣宗數按周彈升四成

香港置業研究部董事王品弟預測，踏入減息周期有利本港樓市氣氛，包括一手私宅及二手住宅、一手公營房屋、工商鋪、純車位及其他非住宅整體物業交投均將轉趨活躍，只是注冊登記需時，相關情況最快將于10月份的注冊數字中才開始反映。

香港二手歷年二手公屋注冊量（2024年數字截至9月16日）。事實上，二手樓市買賣正在大幅反彈。王品弟表示，市場預期美國9月鐵定減息，有買家趁議息前已偷步入市，帶動20大主要屋苑二手買賣按周回升。據該行前線分行所錄得的數字顯示，綜合過去一星期（9月9日至9月15日）全港20大主要屋苑二手買賣錄28宗成交，較前周（9月2日至9月8日）的20宗低位回升了40%。

中原地產荃灣綠楊分行經理麥耀倫亦證實，不少買家已在減息之前趁低入市。上半月，荃灣區就錄得36宗二手買賣成交，較上月同期的26宗成交回升了38%。

減息有助減輕供樓負擔

至于減息對本地供樓負擔的影響，中原按揭董事總經理王美鳳表示，美國如啟動減息或將帶動香港息率逐步回落。她指出，雖然香港銀行未必會立即跟隨（美國減息），但銀行拆息可能率先向下，有助減輕業主及買家的供樓負擔，改善本港市場氛圍。對于未來樓價展望，長實執行董事趙國雄早前在接受媒體訪問時說，香港樓盤選擇多樣，認為樓價會平穩發展。他又稱，發展商有發展成本，“如果樓價再下跌，最多不建樓”；至于美聯儲減息對樓市影響，肯定是利好消息，長遠有助于市民增加入市的信心。