穩健投資者自述：如何7年內在深圳擁有4套房產

　　我是一個來自農村的孩子，父母都是農民。 　　2000年初來深圳的時候，一窮二白，工作沒有著落，懷揣一個不出名的大學畢業證書和學士學位證書。2007年，也就是在深圳奮斗7年之后，我落戶深圳，擁有4套房，資產數百萬，已經走入財富快車道。 　　僥幸的炒股經歷 　　炒股，整體來說，我沒有虧。主要有2個階段：1998年入市，2001年退出；2006年初再入市，2007年5月再退出。 　　1998年入市，是因為讀書的關系，我的專業與此密切相關，在這段時期里，我經歷了5·19行情。2001年徹底退出，是因為熊市的來臨，我被跌得沒有脾氣。還好，那時候只投入了一個月的工資，虧損不多。虧損的原因，主要是聽信了某券商工作人員，買了ST，后來該股變成了PT，再后來退市到了三板，到現在還持有，已經快7年了，投入2280元，現在只有不到288元的市值。虧損的是少量金錢，但我卻獲得了寶貴的投資經驗。 　　2006年，我看大牛市已經來臨，就動用了一些資金，果斷入市，股價一路飆升。一直到2007年5月份，我看股價漲幅已經非常可觀，把所有股票全部拋出，收益率為100％-120％，我知道有些人當時的收益率高達300％，但不知道他們現在是否還在股市里。我賣得有些早，后來股市繼續飆升。大量散戶殺入，A股開戶數日創新高，指數也創出歷史最高。但是我仍然非常冷靜，毫不動搖，守住資金，不再入市。很多股評家都鼓吹，牛市不言頂，但是根據我的投資經驗，股市即將見頂。當時，很多人都相信所謂的股評家，行情會上10000點甚至20000點，牛市會持續到奧運之后。但我判定，熊市將在奧運之前的半年里出現，在大家滿懷希望期待奧運行情的時候，正是莊家和大機構全身而退的時候，否則，等到奧運過后，機構出貨將非常困難。基于以上判斷，我克服了貪婪，頂住了寂寞，終于在牛市賺了一把。股市有句名言：逃頂晚一步不如早一步；抄底早一步不如晚一步。直至今天，我再沒進入股市，處于休眠狀態，等待下一輪牛市的到來。 　　我的第一套房 　　我第一套房是交了首期按揭買入的，第二、第三、第四套都是沒有投入任何自有資金買入的。現在4套房子都在供，但是我都是在行情啟動前買入的，所以租金完全可以抵供，再過十幾年，我就擁有這些房子完全產權了。 　　從2000年畢業到2003年，工作38個月，我省吃儉用，除去房租和日常費用，省下了13萬人民幣，這筆資金也成為了后來我投資的原始積累。13萬元，買房還是不夠付首期的。當時的房價在6000-7000元左右，按照3成首付，100平方米的房子首付需要20萬元，還要交契稅、印花稅等。怎么辦？由于當時股市不景氣，很多親朋好友手頭還是有些閑置資金的，借錢較為容易而且免息，我調動各種關系，終于，我借到了16萬元。在多次看房后，我敲定了一套100多平方的房子，位置在深圳市中心區，那時候很幸運，房屋契稅才1％，在我買房子后的2個月，房屋契稅就提高到1.5％，省了幾千元的契稅。 　　理財技巧很重要，而且要善于利用各種優惠措施。買第一套房，我省了2萬多元。當時，很多開發商為了加快資金回籠，會推出一些優惠措施，比如：一次性付款會比銀行按揭每平方優惠200元。而同時，某商業銀行為了搶奪房貸客戶，也推出“直客房貸”，對于新房，客戶到該銀行申請按揭，銀行把房子的總價款打到開發商戶頭上，這樣開發商就可以以一次性付款的優惠賣給買房者。房子辦理房產證后，該房再抵押給銀行。這樣，我就對開發商說，我以一次性付款的方式買房，以優惠的價格簽訂了認購書；同時，我拿著認購書又向銀行以按揭的方式申請房貸，銀行大概3個工作日就放貸了，這樣我以按揭的方式，獲得了一次性付款的優惠。在這單交易中，每平方米得到優惠200元，房子100多平方，從而省了2萬元。2005年5月，該房子增值30％，到2007年的最高峰，該房子總值增加了200％。這就是按揭買房進行投資的杠桿作用。運用得好，可以四兩撥千斤。 　　我的第二套房 　　2005年，第一套房還沒有供完，我就尋思著買第二套房。那時候房地產還沒真正熱起來，股市也處于熊尾，居民存款儲蓄率很高，銀行資金比較充裕，有放貸任務。由于我有第一套房，加上工作比較穩定，銀行可以給我發放10萬-15萬的免抵押信用貸款，貸款利率比市場利率還有一定程度的優惠。于是，我當即決定借出這筆低息貸款，并尋找投資機會。拿到貸款以后，我先后參加了深圳土地房產交易中心的房產拍賣。經過幾個回合的舉牌，其成交價都超出我的預期，我是一個穩健的投資者，太高的出價我不會應拍。 　　走在深圳的大街小巷，我非常關注各個樓盤的情況。終于在2005年年底，發現中心區某樓盤有小戶型的房子出售，售價僅為每平方8000多元。經過計算，我發現其投資回報率比較高，且是成熟社區。于是，當天上午10點多在該樓盤看房，半個小時后到銀行交付首期，11點多在開發商處簽訂購房合同，下午2點去律師事務所辦理按揭手續。買一套房，在5個小時內完成所有的手續，其效率是非常之高。 　　在買房之際，我跟售樓小姐說，價格是否可以再優惠一些？她說可能性不大。后經與其銷售主管砍價，打了個九九折，這樣，我的房子一下子就少了3000元。后來下電梯的時候，售樓小姐告訴我，這個樓盤她賣了不少，但我是第一個直接去找他們上司并獲得優惠的買房者。這套房在2006年初的總價是30萬，到了2007年最高峰是65萬-70萬。月供1400元，而租金卻可以達到2200元。 　　我的第三、第四套房 　　2007年，房價大幅飆升，房產投資非常活躍。這樣，我的第一套房、第二套房的總值均飆升了不少。銀行的貸款經理告訴我，我的房子可以加按，可以貸出更多的錢出來投資。 　　于是，我提出申請，并以市場利率的85％的優惠利率貸款30萬。我把這30萬元分成第三、第四套房的首期，向某銀行申請按揭。由于當時還沒有出臺第二套房首付比例提高及不能享受優惠利率的有關細則，所以，我的所有貸款都是按照市場利率的85％的優惠利率獲得的，這也為我省下一大筆利息開支。2007年，深圳的房價飆升得非?？?，我知道投資回報率將非常低。所以，我的第三、第四套房子并沒有在深圳買，而是選擇了周邊某城市。從目前的房租行情來看，其租金回報要比深圳高出80％-100％。我買的是二手房，高層、帶電梯、精裝修、送全家私家電，所以為我省下了大把的裝修費用和家私家電購置費用，一接手就可以轉租。目前，這2套房基本上都是租可抵供。所以，有人問我2007年買的兩套房有沒有套牢，我告訴他，我不在樓市的高風險地區買，所以一切都很順利。 　　我是穩健的投資者。到目前為止，我的4套房子買的都是現房，即買即住。我不是炒樓族，不買期房，不通過短期操作來獲取差價。租金支付月供，就這樣，來到深圳7年后，我擁有了四套房產。