2010-01-26 04:33:58
每經記者 張瑋 黃惠敏 胡俊華 馬駿骎 發自北京、深圳、上海
房貸收緊來得如此突然。自本報上周五（1月22日）報道成都一家銀行取消首套房貸利率7折優惠，最低8.5折的消息后，南京等地也紛紛傳出銀行收緊房貸甚至是暫停房貸放款的消息。記者近日在北京、上海、深圳的調查結果顯示，首套房貸收緊已是大多數銀行的做法，也有部分銀行延遲發放貸款，甚至是停止房貸發放。不過，從上海和深圳銀行人士透露的情況來看，不排除春節后房貸重新開閘的可能。
北京貸款延遲發放 首套房貸現收緊
每經記者 張瑋 發自北京
近日，許多城市的多家銀行叫停房貸放款的消息流傳于坊間，銀行個人房貸利率優惠及發放情況再度引發市場聚焦。
記者就此事走訪咨詢北京多家銀行后發現，大部分銀行仍接受客戶的房貸申請，審批過程與發放貸款的時間卻被延長，正在審批的貸款要等到次月、甚至三月份才能將貸款發放到客戶手中。
申請仍受理 貸款延遲發放
當記者以貸款購房者身份向多家銀行進行咨詢時，各房貸業務經理均表示，該行并未停止受理個人房貸業務，但“由于一些復雜的因素，審批程序會有所收緊，本月的貸款發放可能將遞延至今后兩三個月”。
工行某支行個貸中心負責人向記者表示，準備發放的款貸將仍按制定好的計劃陸續貸給客戶，同時，他指出，如果有新的客戶申請房貸，銀行在選擇受理的前提下，對審批過程和貸款發放都進行了減速。
建行豐臺區某支行個貸業務經理則明確告訴記者，現在申請房貸，月內并不能保證能否獲批，“就算審批通過了，也要等到下個月甚至二月之后才能發放貸款，在月內拿到貸款資金是不可能的。”
中行北京分行個貸部門相關人士出表示，因客戶資信程度相異，以及審核標準不同，該行并不能保證明確的放貸日期，“現在標準更加嚴格，如果達不到各方面的審核要求，半年拿不到貸款都很正常。”
某股份制商業銀行多年從事個貸業務的負責人在接受記者采訪時表示，銀行在辦理客戶房貸業務時，出于控制風險資產規模的目的，從受理到審批再到發放都明顯謹慎，“這一系列過程目前至少需要20天。”
該負責人指出，去年年底，由于各家銀行為爭取今年房貸業務的“開門紅”而大力儲備客戶，致使元旦過后銀行大舉開閘放貸。“現在的情況很特殊，政策上一直在調控，加上貸款額度方面的限制，審核程序上也就更加嚴格。”
部分銀行收緊首套房貸
在記者調查的多家銀行中，盡管一些銀行堅持稱該行首套房貸利率7折優惠仍在執行，但部分銀行首套房利率調高的規定更能觸動內業人士那根繃緊的心弦。
“首套房很久都沒有做過利率7折優惠了。”建行個貸業務經理向記者表示，該行現在規定，購買首套住房，原先的利率7折利率優惠已經調至8.5折。“除非購買首套房時首付比例達到4成，這樣能考慮享受到利率7折的優惠。”
同時，該業務經理指出，該行二套房貸在嚴格執行首付四成的前提下，利率優惠在8折～8.5折之間，同時審核方面也將會更加嚴格。
工行某支行個貸中心負責人則告訴記者，前兩天總行剛下發通知，要求針對客戶不同的風險情況，對房貸執行差別化對待，但具體規定還沒有完全定論，要等待相關細則進一臺出臺。
中信銀行總行個貸部門相關人士向記者表示，該行首套房和二套房的利率都可以低至7折優惠，只是成數有所不同。“我們就是按照這個標準往上報的，但能不能批下來還不一定，所以不便做任何承諾。”
國家開發銀行金融研發中心高級經濟師吳志峰表示，部分銀行房貸政策的調整與銀行調控信貸總量不無關系，銀行的這些調整主要還是為了調控年初信貸增速過快的現象。揭貸款作為銀行較優質的業務之一，在資產風險累積時銀行也該有所控制，進行適當的收縮調整，但是信貸不可能大幅收緊。
深圳大行收緊貸款 已有銀行停貸
每經記者 黃惠敏 發自深圳
“現在購買第二套房，首付可以給兩成，享受基準利率下浮的優惠嗎？”深圳的陳女士滿是疑惑。在信貸收緊信號頻頻閃現時，在深圳不少希望購房者跟陳女士一樣，也希望在政策真正明朗前坐上“末班車”。不過這幾天，已經有多家銀行在房貸優惠問題上對陳女士說“不”了。
大行收緊力度大
繼北京、南京、成都等地銀行收緊房貸后，深圳地區的銀行也有動作，二套房貸沒有優惠了，而一套房的貸款申請也難以批下來；更有一國有大行信貸員表示，目前該行基本上停了房貸發放。
“不要說二套房了，現在連一套房也很難拿到貸款了。”1月25日，一國有大行深圳某支行的信貸員林先生告訴記者。他坦言，現在銀行不愿意放出貸款。雖然“國11條”的出臺，讓深圳當地銀行有收緊房貸發放的趨勢。
事實上，僅在10多天前，深圳多數銀行在二套房貸上也會鉆空子讓客戶享受“首付兩成，貸款利率打7折”的優惠。但上述信貸員告訴記者，目前如果是二套房貸，4成首付是必然的，利率則不敢輕易承諾客戶，可能會按標準利率下浮15%～20%，7折利率優惠目前幾乎銷聲匿跡了。他告訴記者，在該行申請個人按揭貸款，目前基本上是不會批下來的。
另一國有大行的信貸部人士黃先生則對記者表示，該行目前還可發放房貸，但是具體的首付和利率還要看客戶的具體資信情況。他還透露，現在在發放個人房屋貸款上，銀行面臨著政策壓力。
根據記者調查，國有大行在房貸上面承受著不少壓力，而股份制銀行也不例外。深圳當地一股份制銀行的信貸員朱先生告訴記者，現在該行仍可對客戶發放房貸，但是他坦言，現在銀行的信貸很緊張，由于利率等已經取消優惠，現在買房對客戶而言是不劃算的。他告訴記者，在該行申請一套房貸款，首付必須付4成，利率不能打7折，只能下浮10%左右。
據記者了解，目前四大行在深圳的分支機構對房貸的收緊力度要大于股份制銀行，而一些城商行則成了現在需要申請貸款的購房者的“最后選擇”。
或春節后再度開閘
信貸緊張已經成了業內共識。
上述信貸員林先生對記者表示，現在在該行申請一套房貸款，首付最低兩成也很難實現。他表示，該行總行在1月21號下發了相關文件，政策逐漸明朗化，“空子”已經很難鉆了。他告訴記者，現在是“銀行不愿意放款”。
然而，房貸一直以來都是銀行看好的業務之一，這塊業務資本金消耗少，收益高且風險小，銀行怎么會輕易放棄？信貸員的回答似乎折射出銀行對房貸難以割舍的心態。信貸員建議客戶春節過后再來咨詢，也許到時銀行政策會有所松動。如此看來，在今后一個月內，銀行或許都會“擰緊”信貸出口。
對于收緊或暫停個人房貸發放的原因，很多人認為是由于本月上半月放貸過快，貸款額度提早用完。有銀行業分析師告訴記者，由于此前有消息指有3家銀行因房貸過猛而被罰，現在銀行都在觀望階段。
上海首套房“首付兩成利率7折”基本無望
每經記者 胡俊華 發自上海
盡管當前成交量已經明顯下降，但滬上銀行對個人按揭貸款的門檻卻在提高。記者1月25日對滬上多家銀行個人按揭貸款業務進行調查后發現，滬上銀行正紛紛收緊個人按揭貸款，即便購房者是首次置業，要享受“首付兩成、利率七折”這一優惠措施已基本無望。
滬上銀行抬高首付比例
“目前，在我們銀行申請首套房貸款，首付必須在3成以上。”滬上一股份制銀行個貸部資深經理25日對記者表示，“在首付3成的基礎上，購房者仍可享受7折貸款利率；但首套房首付兩成目前暫停實行。”
該個貸部經理同時表示：“我們行二套房按揭利率相對寬松，首付四成，貸款利率可以7折；同時，我們行針對按揭購房者推出優惠措施，比如，購房者在我行貸款100萬，如果此后該購房者在我行存入50萬，該筆存款可以享受貸款利率。”
“另外，我們行目前對貸款發放卡得非常緊。”該人士表示，“預計春節后情況會好一些。”
另一家在滬個貸業務占比較大的股份制銀行個貸部人士對記者表示，“首次置業的購房者在我行申請按揭貸款，如果購買的是普通住房且資質較好，可以享受首付兩成、利率7折；但如果購買的是非普通住房，必須首付3成，但利率仍可7折。”
“對于二套房貸，我行首付是4成以上，利率7.5折。”該個貸部人士表示，“由于目前成交量比較小，我們行對個人按揭貸款的發放還是很及時的。”
而滬上一家國有大行個貸部經理表示：“我行首套房可以首付兩成，但如果要享受7折利率，首付比例必須在4成以上。”
“如果是二套房，首付在4成以上，貸款利率則參考購房者第一套房的利率標準，進行適當的上浮。”該國有大行個貸部經理指出，“目前我行個人按揭貸款仍可以正常發出。”
該國有大行個貸部經理還指出：“可能確實有銀行目前暫停發放個人按揭貸款，但這也主要是基于當月的考核，到下個月仍可發放個人按揭貸款。”
或醞釀更激烈競爭
“目前不管一套房還是二套房，滬上銀行普遍嚴格控制首付比例，同時對貸款利率進行浮動，主要是考慮到對風險控制。”滬上最大的房貸中介機構華燕置業總裁胡炯25日對《每日經濟新聞》表示。
胡炯指出，目前銀行收緊個人房貸政策，一方面是監管層對銀行新增信貸限制較緊，另一方面是市場成交量比較慘淡，加上銀行加大對個貸按揭業務的風險防范，政策收緊難以避免。
記者在采訪中發現，多家滬上銀行今年的貸款指標即將出臺。
“總行對我們的今年指標以及具體的房貸政策細則，預計這幾天就會出來。”一股份制銀行個貸部人士指出，“在總行通知下達后，我們才會進一步開展房貸業務。”
“目前我們尚未出臺全年指標，但1月份的指標已經下達。”一國有大行信貸部經理指出，“由于去年12月份積聚的信貸在1月份釋放出來，因此，1月份的指標完成情況還可以，但1月份新增個貸業務很少。”
“今年的市場格局已經很明顯。”胡炯指出，“今年樓市成交量的下降是必然的，因此，各大銀行必須在縮小了的市場上搶奪蛋糕。”
“銀行不會將市場拱手讓出。”胡炯認為，“因此，每家銀行都會針對自身的優勢推出有競爭力的按揭產品，預計今年的競爭遠比去年激烈。”
“預計春節后，各大銀行都會推出各具優勢的個貸產品，以搶占市場份額。”但胡炯同時指出，由于滬上銀行同業公會此前出臺自律公約，對銀行個貸業務行為進行約束和規范，因此，雖然競爭會更激烈，但競爭也會更有序，“銀行會在控制風險以及合規經營的前提下，采取各種手段提升自己產品的附加值。”
惠譽：短期內開發貸款違約風險不大
每經記者 馬駿骎 發自上海
通脹來襲政策收緊，樓市前景多了一絲撲朔迷離的氣氛?；葑u國際評級董事胡偉恩日前在上海接受《每日經濟新聞》專訪時指出，在全國市場范圍內，上海房地產市場，尤其是高端房產市場未來很有可能在4～6個月時間段內出現較為劇烈的價格波動，房價或有10％～15%的下跌空間。但在未來6～9個月內，開發商貸款違約風險不大，不會出現2008年初時的危險。
長期看仍看好樓市
NBD：頻繁調控下，請問您對于樓市未來價格趨勢做何判斷？
胡偉恩：從住宅平均價格看，各個地區的價格區別很大。但從全國范圍內看，中端市場還是有很多老百姓、包括很多工作5年10年以后的大學生可以承擔起這部分市場的價格，因此整體而言2010年前6個月除非美國突然加息，不然價格走勢仍將保持平穩，北京、廣州這些城市價格波幅預計在5個百分點左右，但是上海會面臨更大壓力，尤其是高端市場很可能在4～6個月時間內，價格下跌10％～15%。目前成交量在上海已經有緩慢下降的趨勢，全國范圍內平均成交量還保持平穩。
往后看的話，預計今年最后一個季度以及明年上半年，樓市氣氛就會比較冷。但是如果看3～5年，我們依然看好樓市，原因很簡單，中國的剛性需求真的很強，從政府角度看，也需要保護住宅市場的平穩增長。
開發商沒有降價迫切性
NBD：根據你們的調查研究，房地產商目前的流動性現狀如何？是否會出現降價的迫切性？
胡偉恩：去年出現很多地王，但民營開發商參與的并不多，民營開發商現在的資本結構和流動性還是比較穩定的。從2008年下半年到2009年上半年，民營開發商購買新地、增加土地儲備還是非常保守。雖然買地的政策會收緊，但是開發商無需一次性付清，完全有能力管理好現金流，每年七八十億的土地款對于全國性的開發商來說還貸并沒有太大壓力，因此開發商并沒有大幅降價的迫切性。
NBD：您怎樣評價去年和房地產相關的銀行貸款的償付能力？
胡偉恩：我不覺得銀行的開發貸款會出現太大問題。尤其在國內排位前20%的開發商，貸款不會有風險，那些排名后幾位的開發商會有不確定性，零星的公司倒閉事件可能也會發生。但整體而言去年賣方市場是非常好的，排名靠前的公司都成了各大銀行爭搶的客戶。此外，我們從開發商處了解到，他們今年獲得的授信額度可能只用了一部分，如此它們手上既有現金、又有沒用完的額度，彈性就比較好。
因此，在未來6～9個月內，開發商貸款違約風險不大，不會出現2008年初時的危險。最讓人擔心的情況是貸款放出去以后樓市立即出現下調，但2009年是一個量價齊升的市場，因此這部分違約風險不大。
上海高端市場存在泡沫風險
NBD：根據香港的經驗，內地的房地產市場是否存在泡沫？
胡偉恩：一線城市、高端市場泡沫的危險性是存在的。可是二三線城市老百姓自住的中高端市場危險不大，因為這部分市場的供應在中國是有空間的。不像香港、日本可能供應本身就有偏緊張的問題。而且發生泡沫破裂的城市一般以服務性行業、金融行業為主導、投資者聚集，在內地唯一可能發生這一情況的就是上海的高端市場。
一般而言判斷市場是否出現很大的泡沫，你只需要問問身邊的同事和朋友，如果每個人手里都在同一時間擁有兩套以上的房屋，那么就要警惕是否有泡沫了，當年香港在1996、1997年就是如此。
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