長沙麓南廣場拆遷兩遭起訴 補償之爭引懸疑

每經記者  夏子航  發自長沙

        “小區已經基本不成樣子了。”以陳飛為代表的38戶住戶看來是被迫接受了住房將被拆遷的事實；而另一方面，有著政府背景的麓南廣場項目拆遷指揮部也表示，即使敗訴拆遷仍進行，“只是重新補充程序的問題。”因此，目前雙方爭執的核心，或許正在于補償標準這一最實際的考慮。

        “按照通知，‘強制征收’隨時都可能會來。”48歲的陳飛站在長沙市麓山南路1號50棟401室的陽臺上，心中充滿了忐忑。此時，長沙市岳麓區政府下發的《房屋征收補償安置決定》（即強制征收）已經指向他所站的地方，而他手中持有的401室《房屋所有權證》似乎并不能幫助他對“強制征收”說不。

        此前，陳飛已向法院遞交對岳麓區政府的一紙行政訴訟狀，稱此次拆遷是讓位商業開發，且未履行法定告知義務也未舉行聽證程序，因此要求撤銷上述“強制征收”決定。對此，長沙市中級人民法院（以下簡稱長沙市中院）已經受理立案，并于5月11日向陳飛送達傳票，通知該行政訴訟將于7月13日開庭。

        幾乎在同一時間，麓山南路1號49棟307室的戶主戴振宏也將長沙市房屋產權管理局下屬的長沙市城市房屋拆遷管理辦公室（長沙市拆遷辦）起訴至長沙市芙蓉區人民法院（以下簡稱芙蓉區法院），要求判令撤銷長沙市拆遷辦頒布給麓山南路1號的《房屋拆遷許可證》。

        兩起訴訟同樣都起源于毗鄰中南大學的麓南廣場項目。而在訴訟案的背后，折射的是38戶業主對拆遷的不信任與質疑。“拋開商業、公共利益之辯與拆遷款的問題，麓南廣場拆遷中的程序合法性仍然存在諸多問題。”湖南師范大學法學院程序法研究所所長黃捷教授在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示。

·拆遷之戰·

指拆遷程序不合法引訴訟

　　  長沙市麓山南路1號49棟、50棟兩幢住宅樓同為長沙礦冶研究院的生活區，建筑時間為1995年，所在地鄰近長沙市湘江風光帶及岳麓山景區。

        “我們120多戶基本都是長沙礦冶研究院的退休職工，現在約70%的住戶已經選擇主動搬離，還剩38戶在堅持。”在陳飛看來，長沙礦冶研究院也曾是中央直屬大型科技企業，只是“不太強硬”。

        2009年10月，經報國務院批準，長沙礦冶研究院并入中國五礦集團公司，成為其全資子企業，不再列入央企名單。也就在之后的10月23日，“麓南廣場拆遷指揮部”發出一紙《致麓南廣場建設項目各拆遷住戶的公開信》，稱“麓南廣場項目的拆遷建設即將啟動，拆遷范圍為長沙礦冶研究院的49棟、50棟住宅樓。”

        而根據長沙市拆遷辦提供的證據材料顯示，早在公開信發出前約一個月，即2009年9月24日，該辦就已經過審核批準，向長沙市城市建設投資開發有限責任公司（以下簡稱長沙市城建投）核發長拆許字（2009）第109號《房屋拆遷許可證》，項目正是清水路麓南廣場。

        正是由于這一原因，戴振宏在2010年3月23日向芙蓉區法院遞交行政起訴狀，指出長沙市房屋拆遷辦未能及時有效地向原告履行告知義務，同時也未依法律規定舉行聽證。起訴狀請求撤銷上述《房屋拆遷許可證》，并已被芙蓉區法院行政庭受理。

        戴振宏委托代理人之一的陳莎表示，根據相關法律規定，行政機關在對行政許可申請進行審查時，都應當依法及時告知當事人、利害關系人，并聽取申請人、利害關系人的意見；而在行政執法過程中，還應告知當事人、利害關系人相關的執法事實、理由、依據、法定權利和義務。“但我們之前沒有獲得任何信息，長沙市拆遷辦沒有就直接關系到我們利益的《房屋拆遷許可證》發放行政行為對我做出任何送達和告知，也未進行聽證程序。”戴振宏稱。

        “這一行政行為涉及到住戶重大利益，在未舉行聽證的情況下，頒發《房屋拆遷許可證》是不符合法定程序的。”陳莎表示。

        陳飛則將岳麓區政府告上長沙市中院。他透露，岳麓區政府最早是在2010年2月26日對自己作出“強制征收”的決定，要求在送達15日內將所住的401室騰空，“逾期不騰空房屋將依法予以強制執行”。他于是在3月16日向岳麓區政府提請行政復議。4月9日，岳麓區政府下發文件，稱因“程序不符合規定”，撤銷“強制征收”決定。但4月18日，岳麓區政府再度向陳飛下達“強制征收”決定，正文與前一份決定沒有區別，僅文件名從（2010）岳征字第001號換成了第003號。

        陳飛據此提出行政起訴狀稱，岳麓區政府違反法定程序，“并未告知我們享有陳述、申辯的權利；且在未舉行聽證的情況下直接下達‘強制征收’決定。”

        對此，黃捷教授向記者表示，盡管類似的拆遷訴訟并不多見，但拆遷程序違法的問題在各地拆遷過程中實際上比比皆是。

·拆遷之辯·

是商業項目還是公益工程？

        “我們掌握的材料顯示，麓南廣場是一項商業項目，這意味此項拆遷將喪失根本的依據。”陳飛的委托代理人周曉菊提出。

        麓南廣場招標項目發布于2009年10月28日，標注建筑面積為41145平方米（零售）。長沙市城建投負責牽頭麓南廣場拆遷工作的黃浩向記者出示了“麓南廣場設計效果圖”，也明確注明麓南廣場地下為商業建設開發。

        “麓南廣場地上廣場面積約為1萬多平方米，41145平方米面積中余下的大部分都用作商業建設，這讓人很難理解它的公共利益屬性。”陳飛表示。

        “這主要是考慮到投資的平衡，其中部分商業設計也涵蓋拆遷門面的回遷，長沙市城建投參與項目是出于公共利益。”黃浩對此解釋稱，“麓南廣場（項目）是不賺錢的，但這是市里要求的工程，長沙市城建投還得接下。”

        岳麓區政府副調研員徐躍明主抓49棟和50棟的拆遷工作，他在接受記者采訪時表示：“長沙市城建投早先預估麓南廣場項目將虧損約2億元，但它的企業屬性要求它需要對投資進行平衡，市里也是這個意思。”

        記者了解到，長沙市發改委批復給長沙市城建投的麓南廣場主要建設內容包括：拆遷拆除新老建筑物和構筑物，新建地上道路、地下通道、地上地下商場、排水改造工程、綠化廣場、照明工程、交通設施及環境工程等。

        “由此可以反映出麓南廣場項目肯定是著眼于公共利益的工程，這也得到了政府有關部門的批復。”但黃浩同時也表示，由于項目尚未完成，目前無法提供也不便提供投資及獲益規模。

        對此，黃捷教授向記者表示，拆遷的最終合理依據——項目著眼公共利益這一關鍵事實一直以來缺乏法律規定上的判斷依據及程序，“是商業項目還是公共利益工程，在判斷的時候往往無法可依。”

·拆遷之變·

引入市場化拆遷公司加劇矛盾

　　5月6日，作為38戶被拆遷戶之一的陳飛與岳麓區政府拆遷項目的專項負責人徐躍明進行了溝通。

        “我也在反思，將49、50棟拆遷項目交予市場中的企業是有欠考慮的，由區政府直屬的拆遷事務所進行協調的話，就不會發生如今溝通不對稱的問題。”徐躍明在與陳飛會談后告訴記者，但他另一方面又坦承，岳麓區政府直屬的拆遷事務所僅兩家，“有幾百個拆遷項目要進行，委托出去是現在不得不采取的辦法。”

        徐躍明還介紹稱，麓南廣場建設工程項目由長沙市城建投組織實施，但依照拆遷由屬地區政府負責的原則，一般都是區政府負責完成拆遷征收，“目前是由岳麓區政府成立麓南廣場拆遷指揮部牽頭負責。”他本人同時也擔任岳麓區麓南廣場拆遷指揮部副指揮長。

        徐躍明透露，由于區直屬拆遷事務所“有限”，岳麓區政府延續了麓南廣場項目的前身——清水路綠化廣場原來的操作方式，即把項目委托給了湖南源城拆遷事務代理有限公司（以下簡稱源城拆遷公司）實施。此前在2007年7月，長沙市城建投和長沙市市政專項建設指揮部曾向源城拆遷公司發出委托書，稱長沙市城建投作為工程項目的業主，“由于沒有拆遷資質，不能承擔拆遷任務”，因此全權委托源城拆遷公司組織實施對國有土地路幅紅線范圍內所需要拆遷的房屋（構筑物）等一切建構筑物進行拆遷、補償、安置工作。

        在長沙市拆遷辦2010年4月8日提交給芙蓉區法院的證據材料清單中，仍然只存在長沙市城建投和長沙市市政專項建設指揮部2007年與源城拆遷公司簽訂的委托書與三方委托拆遷協議。該協議注明，拆遷、安置和征地補償工作均由長沙市城建投委托長沙市市政專項建設指揮部組織調度源城拆遷公司實施，將上述土地上的建  （構）物騰空完畢后，交由委托指定的具備拆除資質的施工單位拆除。

        在三方協議第5條“拆遷工程造價”中，拆遷工程總造價由長沙市市政專項建設指揮部與長沙市拆遷辦按照長沙市政府第79號令及評估報告書（補償細則）對拆遷安置征地補償標準進行審核認可，而源城拆遷公司的承包合同拆遷總費用則未予透露，只表示“按最終結算為準”。但協議的支付原則中有如下規定：拆遷費用和工作費用由長沙市市政專項建設指揮部根據源城拆遷公司的實際拆遷房屋及騰地進度撥付給岳麓區政府統一調配使用。

        “這也就是說，源城拆遷公司肯定是想及早結束拆遷事宜的。”陳飛告訴記者。

        但源城拆遷公司又是與被拆遷戶直接接觸的第一線，三方協議中規定的源城拆遷公司職責中的第3條顯示，該公司負責“拆遷動員、拆遷補償政策的宣傳解釋，依法依規實施拆遷補償的具體工作，并處理拆遷、安置、補償的善后事宜，負責做好拆遷戶上訪、施工建設阻工的勸說、疏導工作。”

        黃捷教授認為，類似的拆遷幾方協議很普遍，“但由此帶來了一個問題，即地方政府、國資企業和私營企業在一場拆遷中的投資、行政職能與市場行為攪和在了一起。具體到49棟和50棟的拆遷中，源城拆遷公司最終實際是依靠政府的執法權在從事商業行為，這先天地加劇了拆遷人與被拆遷人的矛盾。”

·拆遷之疑·

拆遷投資數度變化惹質疑

　　“在起訴拆遷程序問題之外，住戶最根本的不滿還是拆遷補償標準的問題。”陳飛表示，“在事先未有溝通與參與的情況下，我們住宅的單價被評估為3999元/平方米，并被作為拆遷補償標準的重要依據，這并不符合規定。”

        相關房地產評估結果報告顯示，長沙市城建投委托湖南廣聯房地產評估有限公司于2009年8月20日對49、50棟待拆遷房地產進行估價，認定其評估單價為3999元/平方米。

        而根據《湖南省實施〈城市房屋拆遷管理條例〉辦法》的有關規定，被拆遷房屋的補償金額，先由拆遷人委托房地產評估中介機構根據被拆遷房屋的區位、結構、用途和建筑面積進行分類評估，確定房地產市場評估價格，然后由拆遷人與每一個被拆遷人根據分類評估價格，結合被拆遷人房屋的具體情況協商確定。

        陳飛的委托代理人告訴  《每日經濟新聞》記者，根據上述規定，拆遷人必須進行分類評估之后再進行分戶評估，且評估機構必須是經拆遷當事人同意的共同選擇，但在此之前，拆遷人既沒有對被拆遷人的房屋進行分類評估也沒有通知被拆遷人任何關于評估的事項，只是單方面委托不同的評估機構直接進行分戶評估，明顯違反了法定程序。

        源城拆遷公司負責人蘭波在接受記者采訪時出示了  《麓南廣場建設項目房屋拆遷補償方案》，表示在3999元/平方米補償單價之外，最終的補償還加上了搬遷補助費、附屬設施補償費、按期簽約騰出房屋獎勵金等，“先期簽約的約70%住戶的實際補償大致為5400元/平方米。”

        按此價格計算，兩棟待拆遷住宅的面積共有9368.7平方米，因此總的拆遷費約在5059萬元左右。但蘭波向記者出示的一份2009年長沙市“十大品質工程”文件顯示，麓南廣場12000平方米建筑總面積的投資規模合計為2億元，其中拆遷費為1.2億元，工程費8000萬元。由此有被拆遷人質疑，中間出現了近7000萬元的差額，拆遷款可能被“打了折扣”。

        對此蘭波解釋稱，“這是因為麓南廣場相較其前身清水路綠化廣場有了擴大。原清水路綠化廣場的投資估算為5400萬元，后來規模擴大后，預估投資額上升到2億元。但之前的投資規模都是估算數字，因此可能與最后的實際情況會有出入。”

        為了證明自己的觀點，蘭波向記者出示了長沙市發改委于2010年給長沙市城建投的一份批復，上面顯示麓南廣場的投資規模降至約1.7億元，其中拆遷款約為5400萬元。

        但源城拆遷公司、長沙市城建投和岳麓區麓南廣場拆遷指揮部始終不愿對麓南廣場的最終拆遷款規模作出正面回答。

        徐躍明表示，5400萬元拆遷款應該基本吻合49、50棟120戶住戶的最終大致補償總額。“有住戶提出近7000萬元拆遷款到哪里去了的問題，應該說之前的投資規模都是估算數字，所以最終還是要以最后核發的拆遷款為準。而且拆遷款處于有關部門嚴格的監管下，不會存在挪用與影響住戶拆遷補償利益的情況。”

        徐躍明進一步解釋稱，49、50棟的拆遷、安置、征地補償費用，先由源城拆遷公司在岳麓區麓南廣場拆遷指揮部  （現在已經取代長沙市市政專項建設指揮部）提供的紅線圖范圍內進行拆遷、安置補償調查、收集各種權證原始資料，再由它依據長沙市政府第79號文件及評估報告書（補償細則）編制拆遷安置、補償材料。“只有經過麓南廣場拆遷指揮部簽證，報給長沙市拆遷辦主管部門審定后，源城拆遷公司在岳麓區政府組織下，才能按有關部門最終審定的拆遷安置補償資金對被拆遷人實施補償。”

        黃浩也否認了拆遷款被打折扣的可能性。“資金都在長沙市拆遷辦的專屬賬戶上，每筆補償安置金都只有經審核后才會直接由該賬戶劃撥到被拆遷人賬戶上，不會經過其他關節。”

·拆遷之解·

拆遷爭議集中在補償標準

　　  目前，長沙市拆遷辦已就戴振宏的行政訴訟向芙蓉區法院遞交行政答辯狀及證據材料清單，認為頒發麓南廣場項目《房屋拆遷許可證》的具體行政行為合法，認為長沙市拆遷辦對申請事項依法進行了受理和審查，經審查后認為申請事項符合條件，因此頒發了《房屋拆遷許可證》，是合法的。

        但陳莎向《每日經濟新聞》表示，依照《城市房屋拆遷管理條例》，申請領取《房屋拆遷許可證》應提交建設項目批準文件、建設用地規劃許可證、辦理存款業務金融機構出具的拆遷補償安置資金證明等。“但拆遷辦提供的證據材料顯示，長沙市城建投申領《房屋拆遷許可證》時提供的材料存在多個問題。”

        陳莎舉出實例稱，長沙市拆遷辦提供的拆遷專項資金銀行存款憑證中，關于麓南廣場建設項目的專項資金總額為4900萬元，轉入長沙市拆遷辦監控戶頭的日期分別為2009年11月2日、2009年12月29日、2010年1月11日，“這明顯是在拆遷許可證發放之后，由此可知，在申請許可證之前，申請人并沒有相應的補償安置資金。”

        長沙市拆遷辦還就頒發  《房屋拆遷許可證》的審批程序問題作出答辯，稱其在發放該項目《房屋拆遷許可證》的同時，將涉及的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項以  《長沙市城市房屋拆遷公告》形式在拆遷范圍予以公布；此外，該辦已于2007年10月8日，在拆遷范圍內以公布長拆許聽字（2007）第10號聽證公告的形式，履行了作出拆遷許可行政決定前的聽證告知程序。對此問題，黃捷教授告訴記者，張貼公告的形式并未完成法律意義上的告知與送達，“送達需要被拆遷人作出簽收才算完成。”

        長沙市中院也已受理陳飛要求岳麓區政府撤銷“強制征收”決定的行政訴訟。不過徐躍明對此表示尚未收到法院通知。“岳麓區政府曾一度撤銷對陳飛的‘強制征收’決定，也就是因為在自查中發現程序并未走完全，但經歷10余天的程序補充后，區政府再度下發了對陳飛的‘強制征收’決定，我們認為程序是沒有問題的。”徐躍明同時表示，即使岳麓區政府敗訴，49、50棟的拆遷仍然要進行，“只是重新補充程序的問題。”

        以陳飛為代表的38戶住戶也已接受了49、50棟將不得不拆遷的事實。“小區已經基本不成樣子了，但我們希望通過走法律程序維護權益，通過訴訟暫停‘強制征收’。”陳飛表示，“最終希望通過對話，將長沙市城建投單方面委托作出的3999元/平方米評估單價重新按程序、按市場水平進行評估，從而獲得應當的補償標準。”

·拆遷之償·

“定向房源”的特別博弈

　　  就在上述法律爭斗之外，所謂“定向房源”的特別博弈也正在幕后進行。

        長沙市拆遷辦提交給芙蓉區法院的證據材料中，“麓南廣場建設項目房屋拆遷補償方案”稱，拆遷補償采取貨幣補償為主，并就近提供定向房源。

        《每日經濟新聞》獲得的一份已先期簽約騰空房屋的住戶與麓南廣場拆遷指揮部簽訂的“承諾書”顯示，在2009年12月26日前與拆遷指揮部簽訂拆遷補償協議的，“可優先認購長沙礦冶研究院醫務室與招待所位置的定向房源，該定向房源售價分為原拆遷房屋產權面積和超出面積兩種，等同于原拆遷房屋產權面積的價格為3500元/平方米，超出的部分則按交購房款時同地段周圍商品房的平均售價而定。”

        而長沙房產研究中心5月9日公布的  《2010年1~4月長沙市房地產市場情況通報》顯示，4月長沙住宅備案均價已漲至4696元/平方米。

        麓南廣場拆遷指揮部在“承諾書”中稱，上述定向房源將于2011年年底竣工，“如未按期交房，則按所交購房款的萬分之五/天發放違約金，直到交房為止。”

        但在黃捷教授看來，麓南廣場拆遷指揮部等在全國普遍存在的拆遷指揮部皆沒有法律依據，“它并不是行政機關，沒有組織機構代碼，也沒有關于它職責和權能的公示，‘承諾書’約定的日后責任追償是存有法律風險的。”

        徐躍明則表示，拆遷指揮部是岳麓區委、區政府決定成立的，“即使麓南廣場拆遷項目完后，拆遷指揮部解散了，岳麓區政府仍將承擔責任。”但徐躍明也承認，目前上述項目仍未正式開始實施，“上述土地還在長沙礦冶研究院手里，但承諾的定向房源肯定會想辦法按時建成。”



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