多地競相上馬 城市綜合體將成房企未來？

每經記者  張初亮  發自上海

        在杭州近日的一次城市綜合體發展峰會上，開場發言的一位杭州官員說：“杭州要再建100座城市綜合體?！睒I內嘩然。然而，官員的話語的確代表了城市發展的一個長遠愿景。近年來，城市綜合體已成為眾多開發商青睞的商業地產模式，不僅在北京、上海、廣州等一線城市的城市綜合體發展迅猛，就是一些二三線城市也把建造城市綜合體當作了城市發展的目標。甚至有開發商稱：“誰擁有城市綜合體，誰就擁有城市的未來”。

        城市綜合體，這一房產圈的當下熱詞，對于地方政府和房地產企業而言到底意味著什么？《每日經濟新聞》記者對此展開調查。

熱浪：

多地競相上馬城市綜合體

        城市綜合體是指將城市中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，從而將居民的消費生活半徑縮小到住宅小區周邊的綜合體。

        一、二線城市早已投身于城市綜合體開發。北京國貿中心、上海恒隆廣場、上海新天地、深圳華潤萬象城、廣州天河城、成都萬達廣場等，這些城市綜合體深入人心，每日客流如潮。萬達集團、中糧集團、華潤集團、寶龍集團等行業領袖企業也曾提出只做城市綜合體的發展戰略，而杭州、合肥、沈陽和濟南等代表性二線城市更提出主要發展城市綜合體的戰略目標。

        近日，北京CBD核心區迎來了土地盛宴，12幅黃金地塊推向市場，其中包括此前多次推遲出讓的“中服地塊”。由于招標門檻大大降低，吸引了61家企業參與投標。

        而據相關資料統計，北京國貿中心云集了1100多個國際品牌、兩座世界級酒店、70多家餐廳、20多家咖啡店，每年上繳稅收數十億元。同時，該城市綜合體還為社會創造了兩萬多個就業崗位。

        但隨著城市化進程加快，一線城市很難再有大量中心地塊供應，由此，二三線城市迎來了城市綜合體的發展契機。據報道，對于天津而言，去年城市綜合體還是個新興概念，但2010年，當地卻出現了萬達、紅星、昆侖中心等12個城市綜合體項目。而萬達集團在蘭州投資的首個城市綜合體項目——蘭州萬達商業廣場預計也將在今年年底前開工建設。另外，8月8日，廈門將出讓“2010P13”地塊，共50萬平方米，規劃用途為住宅、商業、辦公、酒店的“綜合體”項目。據統計，自去年10月以來，僅僅半年多時間，廈門已經迅速出讓14幅綜合用地，將建成10個城市綜合體項目。

        在杭州，錢江新城CBD區塊更是城市綜合體扎堆的地方。2010年，歷經5年規劃建造、被稱為杭州首座國際形態城市綜合體項目的萬象城也已投入運營。隨著杭州東擴，杭州東部國際商務中心IBC項目也開始亮相。

        在城市綜合體概念愈發火熱的背后，一些開發商宣稱：“誰擁有城市綜合體，誰就擁有城市的未來”。

樣本：

杭州規劃百個項目投資3000億

        那么，計劃建造100個城市綜合體的杭州，情況又是如何？

        杭州經濟開發區經營集團總經理陳開旭在接受采訪時表示，中國城市化進程中，以往都是單一性開發，而現在開始走向綜合性開發，“城市綜合體的開發，代表了這幾年城市開發逐步成熟的過程，城市綜合體，相當于在一個城市的區域內，安放了城市化助推器”。

        在杭州下沙經濟開發區發展過程中，可以清晰地看到城市化進程與城市綜合體開發相互助推的發展脈絡。上世紀90年代，杭州下沙還是一片荒蕪的灘涂，但隨著下沙經濟開發區的設立，下沙逐漸成為杭州三副城之一。

        杭州萬國投資總經理周錦虹在接受  《每日經濟新聞》采訪時說：“2007年我們拿下了下沙的一個項目，在對下沙當時的狀況和整個戰略發展規劃作了詳細研究后，認為有必要在這里建設一個城市綜合體。因為這里有30多家世界500強企業、有20萬左右的大學生，但這里缺乏一個符合國際品質的酒店、公寓和寫字樓?！?br/>
        事實上，隨著城市化進程，城市綜合體在招商階段也獲得很多大品牌的青睞。希爾頓酒店管理集團大中華區高級副總裁TimothySoper向《每日經濟新聞》記者表示：“如杭州東部國際商務中心IBC這樣的項目，無疑會成為杭州市一個新地標建筑。因此這個項目成了我們過去所有洽談的項目中，簽約最快的一個?！?br/>
        城市綜合體向來都是區域價值提升的最有力推手，它不僅能為區域平添一個坐標式的建筑，更標志著區域的全面提升。杭州市政府副秘書長陸瑞芬指出：“杭州市委市政府提出了建設20座新城和100個城市綜合體的戰略規劃。新城和城市綜合體建設符合推動城市組團式發展、增強服務功能、提高城市綜合承載能力的需要，是杭州推進城市化的主戰場。”

        來自杭州市建委的一份報告稱：“杭州100個城市綜合體預計總投資超過3000億元，2010年計劃投資343.87億元，截至6月30日，已完成投資約123億元。100個城市綜合體中，已經基本建設完成或部分建成投入使用的19個，已經完成前期開始建設的35個?！?br/>
軟肋：

“沒錢別玩綜合體”

        萬達的城市綜合體模式，無疑已在全國各地獲得巨大成功。相關資料顯示，萬達已在全國開業27個萬達廣場，在全國50余個城市投資項目，持有的收租物業面積超過1200萬平方米。

        一位長期研究商業地產的人士表示，城市綜合體正是萬達在地產開發中的核心競爭力?！耙粋€結構合理、功能完善的業態組合，如購物中心、酒店、公寓、高檔商務餐飲等，將縮短商業和商務輻射半徑，并聚合強大的人氣和商機?！?br/>
        該人士介紹，萬達采取的是“訂單商業地產”模式，即招商在前，建設在后，保證開發的商業項目有下家，投資以后能保證穩定的租金收入，從而不至于投資失敗，“在每個城市的萬達廣場，都有著號召力極強的主力店優勢，這是一個商業物業能夠迅速火起來的關鍵?！?br/>
        房地產專家陳真誠在接受采訪時表示：“由于近幾年住宅房價持續、大幅快速地上漲，已經在一定程度上透支了房價的未來，誰也不能保證住宅價格還能上漲多少、上漲多久，也不能保證住宅房價不下降，因此，開發住宅的開發商就可能面臨利益增長的空間不夠的風險。”

        在陳真誠看來，城市綜合體是隨著新城區的城市副中心或子中心的形成而產生的，或者是由于老城區的改造促進了城市綜合體的出現。面對各個城市迅猛發展的城市綜合體，陳真誠表示：“城市綜合體必須基于城市副中心或子中心為依托。目前來說，國內真正意義上的城市綜合體主要出現在一線城市，二三線城市中真正的城市綜合體幾乎沒有，或者說很少。”

        “搞城市綜合體，必須研究其體系內部的產品設計、產品結構問題。作為運營商來說，要成功、高效率地運營城市綜合體這樣一個城市子系統，需要一定的成本，因而需要有比較高的持久性收益的項目。如果沒有這樣一些能夠持續產生高效益的項目使運營商獲益，那么城市綜合體項目的運營會很難維持。”陳真誠說。

        “城市綜合體，我們要考慮運營體系的運營問題，要重視研究、解決城市綜合體的運營效益問題，要能保證運營所需的資金不缺血或貧血”。近日，杭州綜合體IBC項目總經理周錦虹在一次會議上表示：“沒錢別玩綜合體”。周錦虹或許一語命中了當下各個城市、眾多開發商熱情開發城市綜合體的軟肋。



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