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    葉檀:國家統計局的待售率 接近任志強某版本的空置率

    2010-08-06 02:34:47

    每經評論員  葉檀

            對人多地少資源相對匱乏的經濟體,資源浪費既是不道德的,也是資源配置失效的結果。

            社會對空置房的關注達到火爆程度,國家統計局終于做出回應。8月4日晚,國家統計局在網站上公布了2005年以來全國房地產開發企業商品房待售情況,以及2009年全國房地產開發企業商品房竣工、銷售和待售情況。數據顯示,截至2010年6月末,全國房地產開發企業待售商品房1.9182億平方米,同比增長6.4%。國家統計局特別強調,商品房待售面積不等于住房空置面積。

            公布總比不公布好,我們歡迎國家統計局公開相關數據,并希望更進一步,能給出空置率的準確定義與相應數據。1.9182億平方米,這一數據可能引起兩大誤解。

            首先,數據來源有可能失真。

            按照國家統計局的說明,商品房待售情況上述指標采用全面調查方法,由所有符合填報要求的房地產開發企業(單位)在統計制度規定時間內上報所在區(縣)統計局,然后逐級匯總,統計頻率為月報。

            由房地產企業上報房價或者銷售情況,恐怕都不太靠譜,去年國家統計局公布的房價之所以引起一片噓聲,就與開發企業上報數據有關。并不是開發商道德水準比其他企業主低下,而是與政策制定有關的重要數據由利益相關者提供,恐怕都會存在失真之虞。就像電力企業永遠覺得電價不高、電力不夠一樣。此前媒體屢屢披露開發企業員工假按揭提高銷售率事件,說明成交量上升,無論真假都對開發企業有利。

            商品房成交必須獲得法律認可,要到交易中心登記,國家統計局表示,商品房銷售面積是指報告期內出售商品房屋的合同總面積  (即雙方簽署的正式買賣合同中所確定的建筑面積)。由現房銷售建筑面積和期房銷售建筑面積兩部分組成。但有準確的第一手客觀數據,為什么統計局采用由開發商上報而不是交易中心提供的數據?是無法實現數據共享?還是不愿意告之公眾?

            待售率樂觀的數據有誤導公眾之嫌。除了2008年之外,待售率數據都比較樂觀,2009年銷售高峰消化了不少存量房。但樂觀的待售房數據畢竟不同于空置率,無法消除對房地產市場非理性的疑惑。

            不過,國家統計局明示,靠國家統計局公布空置率數據,沒戲。國際上通用的房屋空置率,是指某一時點上所有空置房屋面積與全部房屋面積存量之比。所以不便用商品房(住房)待售面積計算房屋空置率。準確的房屋空置率數據的獲取,有待于全國住房普查或含有相應住房信息的人口普查。全國住房普查與人口普查20年一次,要聯合普查更難,公布住房空置率,遙遙無期。

            其次,公眾之所以“糾纏”于空置率,恐怕是擔心房地產領域的財產性收入分配極端不公、存在極大的資源浪費。國家統計局交出的待售率數據,無法化解公眾心中對財產性收入分配、對資源浪費的疑惑。

            尚未確證、但廣為流傳的國土資源部涉及全國1457宗閑置土地統計表,之所以引起極大的社會反響,不外乎公眾對資源浪費與可能存在的腐敗的關注??罩寐室埠茫e置土地也好,都與這兩大根本關注相關。

            關注空置率的背后有三個層面的含義:如果以是否售出作為指標,也就是國家統計局公布的待售率,反映的是房地產市場的銷售情況,對于投資者與開發者具有市場指導意義;如果以投資率作為指標,可以反映市場是以投資者主導,還是剛性需求者主導,對于判斷房地產市場泡沫具有重要指導意義;如果以空置率為指標,可以說明房地產市場的泡沫、房地產市場資源的閑置情況,對于制定房地產政策有重要價值。

            房地產對于中國經濟如此重要,對于判斷宏觀經濟、貨幣市場、相關的60多個行業有重要指導意義。我們卻不得不面對空置率缺位、待售率有瑕疵的現實,無怪乎政府部門動輒全國調查,費錢費力又費神。

            唯一確實的是,待售率與任志強某個版本的空置率可能有些接近,反映的是商品房市場的庫存量。



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