博鰲故事：折射房地產“黃金十年”

每經記者  楊羚強  葉書利  發自上海、北京

        如果要用一個詞概括中國房地產的黃金十年，“博鰲”折射出太多故事。

        無論是劉永好在2001年的博鰲作出“房地產的發展目標是向規?；七M，資本市場對房地產的支持會顯得越來越重要”的預言，還是王石在2004年的博鰲大膽預測十年之后“中國房地產行業比較快速的發展會持續到2013年”，或是任志強在2009年的博鰲放言“拉動中國經濟不要擔心房地產”，這里一直是業界大佬們觀點交鋒的第一戰場。

2001年：兩大預言  十年起點

        2001年的開發商們還未從上個世紀末的金融風暴中緩過氣來。那一年的博鰲房地產論壇，也是一個起點。當年8月，經濟學家樊綱面對臺下數百開發商發表了博鰲房地產論壇歷史上第一個演講，他堅定地認為中國房地產業會從寒冷的冬天復蘇，迎來無限美好的盛景。

        在同一演講臺，關于行業發展模式的預測也在多年后被迅速證實。新希望集團董事局主席劉永好在那一年的博鰲房地產論壇上預言：房地產業下一個階段肯定會出現規?；厔?，而規模經濟一定會求助于資本市場，所以資本市場對房地產的支持會顯得越來越重要。

        盡管諸如萬科、綠地等如今的大地產集團當年銷售額最多不過幾十億元，整個中國房地產業還處于“初級階段”，但兩大預言在后來的十年中都被相繼證實，行業由此迎來了“黃金十年”。

2003年：房地產規范化始動

        這一年的6月13日，中國人民銀行下發了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（以下簡稱121號文件），要求各商業銀行嚴控開發貸款、嚴控土地儲備貸款、嚴防建筑貸款墊資、加強個人住房貸款管理。該政策對房地產業的影響無異于一顆“原子彈”。

        在房企的“哭喊”聲中，同年8月國務院頒發了由建設部起草的  《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（18號文），18號文將房地產業定性為“促進消費，擴大內需，拉動投資增長，保持國民經濟持續快速健康發展”和“已經成為國民經濟的支柱產業”，一時間，受到121號文件驚嚇的房地產商又再度歡呼“將迎來行業新的春天”。

2004年：模式之爭  誰笑到最后

        121號文件之所以驚嚇了當時的中國房地產業，是因為當時的行業采取了以關系為核心資源，以銀行貸款和客戶墊資等非自籌資金為主要資金來源的開發模式，而這一模式導致房企在開發過程中自有資金率不足20%，資金鏈風險極高。

        在2004年博鰲房地產論壇上，當時“空手套白狼”式運作的典型——順馳老板孫宏斌坦言，“其實最難受的還是錢”，并指出解決辦法就是合作、（房子）快點賣、籌資、再建。同時，處于資金鏈斷裂風險中的孫宏斌仍堅信2004年公司100億元銷售額的目標可以實現。正當孫宏斌仍欲豪情壯志地往下講時，王石插話說“這是吹?！保粫r間現場一片嘩然。不過后來的事實證明，王石的判斷是對的。

2005年：首提房地產宏觀調控

        到了2005年，宏觀調控第一次成為博鰲房地產論壇最熱門的話題。

        當年3月，因上海房價過度瘋漲，上海市政府首先出臺了包括提高二手房交易契稅、禁止轉讓期房、對竣工未滿兩年的二手房轉讓征收營業稅等措施，打擊房地產投機行為，給過熱的房地產市場降了溫。與此同時，國家也開始收緊房地產開發貸款，規定開發企業自有資金比例必須達到35%以上。

        受此影響，一些項目公司因為資金斷鏈而宣告倒閉。而這些公司的退出，為區域性的龍頭企業擴張成為全國性的房地產企業創造了機會。

        國家對銀行貸款的收緊，也逼出了房地產企業的第一輪海外上市潮。綠城中國、世茂房地產等一大批內地房地產企業紛紛在2005年前后赴港上市融資。也是在2005年，一些海外基金開始進入中國內地的樓市，大規模收購項目。

        2005年還有一個政策產生了深遠影響。當年國務院把保衛18億畝耕地紅線寫入了《“十一五”發展綱要》，也是從那時開始，一幅幅價格奇高的“地王”開始頻繁出現。

2006年：首宗房企并購大案

        “以前我發言都是想到什么說什么，但今天我第一次要讀稿了?！边@是2006年博鰲房地產論壇SOHO中國總裁潘石屹的開場白。

        他說這番話的時候，地產行業的空氣格外緊張。在2005年上海出臺宏觀調控政策后，全國其他地區的房價沒有被剎住，中央又出臺了更為嚴厲、范圍更廣的宏觀調控政策，其中不僅包括期房禁轉、各地房地產交易網上公示和二手房營業稅政策等上海2005年出臺過的調控政策，更采取了對轉讓二手房的個人征收個稅等措施。

        在宏觀調控之下，曾經誓與萬科一爭高下的“狂人”孫宏斌因為巨大的資金窟窿，不得不以18億元的價格賤賣苦心經營的順馳中國，成為當時甚至是迄今為止中國房地產業最大的并購案。而萬科在當年先后收購了浙江南都和上海恒大兩家房地產企業，進一步擴大了萬科在上海和杭州的布局規模。內地房地產企業由此拉開了兼并重組的大幕。

2007年：流動性過?！爸圃臁钡臉鞘谢鸨?br/>
        調控在2007年突然失去了效用。當年5月，期待著房價繼續下跌的上海市民，突然發現房價開始迅速飚升，短短幾個月的時間，一些樓盤的價格就上漲了50%以上。當年的博鰲房地產論壇也理所當然地把“流動性”作為彼時的重要議題。

        那一年，全國地王連續出現，當年6月以樓板價12500元/平方米成交的新江灣地王，到了年底就被樓板價20000元/平方米的新江灣“地王”打破。上海為了避免“地王”大量出現，改變了出讓制度，由原來的拍賣形式，改為書面報價。

        地價和房價的猛漲，令開發商  “囤地捂盤”現象變得十分猖獗。宏觀調控政策也于當年年底果斷出臺，二套房貸的禁令和要求開發商必須支付完全土地出讓金以后才能獲得土地使用許可證的政策，卡準了治理樓市最關鍵的部分，年底樓市迅速冷清，并最終迎來了萬科董事長王石眼中的“地產拐點”。

2008年：等待“救援隊”

        在經濟宏觀調控的大背景下，2008年的中國樓市開始由“夏天”直接進入“冬季”。包括恒大在內，相當一批房地產商因為前一年的高速擴張和購買的天價“地王”陷入了資金困局。

        極度缺錢的開發商在這樣的背景下開始大面積大幅度降價銷售。萬科在上海、杭州、深圳等地的很多樓盤一度均以七折降價銷售。恒大、金地等其他開發商則緊跟萬科的步伐。一些地產商因此將2007年高價吃進的天價“地王”退還給了政府，或者被政府沒收保證金以及土地。

        在這樣的大背景下召開的2008年博鰲房地產論壇，主要的議題自然和正在進行的宏觀調控以及經濟大環境相關。

        事實上在那個階段，全球性的金融危機效應已經顯現。潘石屹在當年9月份曾一再呼吁樓市“救援隊”能早點來，好讓在冬天里越陷越深的房地產業能夠重新迎來春天。

        國家給予自住型和改善型的優惠政策，成為了“松綁”武器。僅僅在優惠政策頒布的2008年11月，銷售額就比當年的9月和10月兩個月加起來還多。立于懸崖邊的很多地產商因此獲救。

2009年：復蘇之旅  地王再起

        隨著宏觀調控的放松，當年的地價和樓價再次高速飚漲。北京的廣渠路10號和15號地塊連續拍出天價，上海隨后誕生的幾個“地王”，再一次向市場說明，房價高速上漲的時代又一次來臨了。

        整個樓市再一次上演了2007年時的情景，大量的購房者涌向了房地產市場，成交量和成交價格一再創新高。而與2007年不同的是，這一輪的投資性購房者不再以個人為主，企業成為開發商新的主顧。

        作為最佳投資收藏產品的豪宅因此迎來了銷售井噴的時代。上海星河灣雖然平均價格超過5萬元/平方米，創造了上述區域的樓價新高，但卻仍然以6小時銷售50億元刷新了上海樓市的成交紀錄。

        中國指數研究院在當年發布的豪宅報告顯示，除上海以外，北京、深圳等多個城市的豪宅市場被瘋掃一空。由于擔心傳說中的通貨膨脹，高收入群體開始把豪宅當成菜一樣買，這又促使房價的進一步上漲。

        正是因為這些原因，豪宅和地王成為了去年博鏊房地產論壇的熱門話題。只是這一輪的地王，已經不在民營企業膽量和能力范圍內，央企成為“地王”的主要擁有者。于是，論壇之內，人們又開始議論如何在高地價下生存，以及出現如此多的央企“地王”是否合理。

        博鰲房地產論壇之后的幾個月，中央又一次出臺了宏觀調控政策，再次針對購房投機客“下手”。



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