北京樓市僵持4月“金九銀十”房企謀突圍

每經記者  張敏  發自北京

        房地產調控新政出臺4月有余，房企如何自處？“金九”已至“銀十”在前，又該如何打破買賣雙方的僵局？9月3日，在《每日經濟新聞》主辦的“新政下北京房企‘突圍’之路”論壇上，與會嘉賓各抒己見，有嘉賓認為在房企資金面緊張的情況下，短期內價格戰已經難以避免，降價保量不失為打開僵局的一劑良方，也有不少嘉賓認為，進軍二三線城市和商業地產更是房企未來的轉型方向。

        “一線城市住宅的黃金時代已經過去，二三線城市的增長空間、發展機會明顯大于一線城市。”9月3日下午，中國房地產學會副會長陳國強在由《每日經濟新聞》主辦的“新政下北京房企‘突圍’之路”論壇上表示。

        自4月17日“國十條”出臺以來，北京樓市的僵局已經持續了4個月有余。在一線城市發展空間普遍萎縮的情況下，越來越多的企業開始瞄準二三線城市的房地產市場。

        然而，走向二三線市場并非“突圍”的唯一選擇。始于8月底、9月初的降價潮，預示著未來樓市價格戰的開打已不可避免。陳國強表示，犧牲價格換取成交量，可能將是未來一段時間北京房地產市場的主流。

        與會嘉賓認為，銷售的回暖將使企業的資金鏈受益。在“金九銀十”的傳統銷售旺季里，企業如何應對，將在很大程度上決定其生存與發展。

“突圍”之路一：降價保量回收資金

        萬科剛剛發布的數據顯示，8月萬科實現單月銷售額119.9億元，創下國內房企單月銷售的歷史記錄。119億元，對于任何一家房企來說，都足以成為一筆  “救命”的巨款。

        陳國強在回答記者提問時表示，在融資越來越困難的情況下，企業開始趨向于犧牲價格換取成交量?？梢婁N售回款對房企的資金流起著重要的作用。

        在上述論壇上，幾乎所有與會嘉賓都認為，在新政的持續作用下，未來北京房價仍有下降空間，但降幅不大。

        陽光壹佰置業集團常務副總裁范小沖表示，北京中心區的房價很難降下來，因為土地供給很少，且拆遷成本很高。但是近郊和遠郊的房價有非常大的下降壓力，主要由于此前這些地區頻現“地王”，房價上漲過快。

        在二手房方面，鏈家地產副總裁林倩表示，第四季度，北京二手房價不會有明顯的下降空間。她在論壇上說，二手房價格穩定有三個前提：一是政策預期穩定，二是一手房價格降幅有限，三是二手房成交量比較穩定。據此，她認為，盡管北京市場的促銷活動較多，但新盤降價的情況比較少，總體降幅也不大。受此傳導，未來二手房市場價格也不會大降。

“突圍”之路二：進軍二三線和商業地產

        在價格之外，企業同時在進行戰略調整。按照陳國強的說法，二三線城市的房地產市場發展空間巨大，在未來5年到10年將可能迎來一個高速發展的階段。

        范小沖也認為，第二輪城市化正在二三線城市上演，這些市場以剛性需求為主體，房價也處在穩中有升的通道中。他認為，中國房地產市場整體仍是健康的。

        事實上，從標桿房企的動作來看，進軍二三線城市的趨勢已經較為明顯。陳國強表示，類似萬科等品牌房企，在二三線城市的市場銷售比重已明顯增加，新增土地的比重也在上升。

        根據國家統計局公布的數據，今年7月，在全國70個大中城市中，有50個城市房價實現上升，其中除北京外，其余49個均為二三線城市和中西部城市。

        同時，商業地產也成為房企資金新的“蓄水池”。光耀東方董事長李貴斌表示，商業地產受本輪調控影響較小，未來的升值空間仍然很大。

        數據顯示，今年1~7月，全國商品住宅銷售額僅增長11.7%，但是辦公樓和商業營業用房卻分別增長了74.3%和47.9%，銷售單價也分別上漲8%和25%，明顯好于住宅。

        近期，包括保利、首創、金地、中糧、合生創展等品牌房企紛紛表示，將加碼商業地產。其中，中糧集團宣布以“大悅城”為品牌，投資700億元，在全國打造35個“全服務鏈城市綜合體”，并以此作為公司商業地產的發展戰略。

        不過李貴斌表示，此時商業地產的機會相對大一些，但由于每個企業都有各自的定位，企業應從自己的實際出發，選擇能讓公司盈利的商業模式。



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