葉檀:溫總理給房地產定調抑制投資驅逐投機
2010-09-15 02:40:00
每經評論員 葉檀
過去數年,房地產成為主流經濟話題,行業重要性甚至高于能源、高科技,這是經濟錯亂的一個縮影,讓本不該占據如此崇高地位的行業走上了祭壇。
目前,房地產行業仍然備受關注,甚至9月13日召開的達沃斯夏季論壇,溫家寶總理專門講述房地產市場,再次給房地產市場定調。他表示,住房問題既是經濟問題,更是影響社會穩定的重要民生問題,穩定房價和提供住房保障是各級政府的重要職責。我們要進一步規范市場秩序,完善土地、財稅、金融政策,加快建立促進房地產市場健康發展的長效機制,抑制投資投機性需求,引導市場增加普通商品房的供給,加快保障性住房的建設,發展公共租賃住房,促進形成合理的住房供給結構,滿足多層次的住房需求。
住房一要保障民生,由政府承擔保障房,由市場提供商品房。
以往中國的住房政策是短視的,政府卸下了保障房的重任,商品房成為重要的投資品,以至于住房問題成為社會不公的象征,負面影響已經大到足以引起全局震蕩,直至目前,因拆遷所導致的自焚等極端案例仍在出現。
利益格局必須正本清源,政府必須承擔起政府的職責,以公平與效率建立住房保障體系,堅決懲處保障過程中的貪腐,官員要為無人購買的低效保障房承擔職責。建立保障房信用的根本,在于今年580萬套保障住房落實到位,否則將信用不存。
商品房市場必須驅逐房地產的投資功能,而代之以消費功能。溫總理強調抑制投資與投機性需要,對于中國而言,有必要抑制投資需求,徹底地驅逐投機性需求。只要抑制投資、驅逐投機,就能讓房地產價格從投資品定價轉向消費品定價,購房者收入將成為房價風箏上的接地線,風箏就不可能飛上天。
商品房成為與股票并駕齊驅的重要投資品,對于中國這個人口眾多的國家是無法承受之重。
由于商品房投資價值極高,遠遠超過重置成本,以至于中國各地政府屢屢將新建不久的房產推倒重蓋,使我國成為嚴重的資源浪費國。中國的水泥、鋼鐵的過剩產能就在一次次的推倒重建的房地產中得到鼓勵,而政府所做的是動用行政手段將中小企業關閉了事,而沒有從根本上解決逆向激勵機制。
政策一度鼓勵了住房投資傾向。從2003年以來,過度寬松的貨幣流動性,在刺激經濟的同時,也通過不公平的收入分配體制成為少數人手中的多套住房。多套住房的擁有者沒有承擔更多的稅費,常??梢酝ㄟ^銀行獲得低息貸款,通過抵押貸款獲得現金流。銀行與投資投機者就能成為同盟軍,只要房價上升,雙方共獲暴利。
層層疊疊的固定稅費,沒有消解房地產的投資功能,反而在流動性的鼓勵下成為助漲房價的推手。常常有人問,推出物業稅是否能夠抑制房地產價格?都是征收物業稅的地區,我們看到的是截然不同的情況:在德國等國家,房地產價格巋然不動,而在我國的香港地區,差餉稅并未能抑制房價,金融危機之前的香港房價,以及2009年的香港房價都是鐵證。德國除了采取嚴厲的稅收抑制投資與投機需求之外,更是通貨膨脹目標制的信奉者,以往德國馬克的信用有口皆碑。
房價的漲跌往往與貨幣信用成反比,信用高的國家如德國與加拿大等國,房價穩定;而信用不佳的地區,如美國、日本等國,房地產價格如脫線的風箏。而我國的香港地區,港幣與美元掛鉤,結果可想而知,一流的企業家一窩蜂地涌進房地產市場。如果說香港產業空心化只是小悲劇,內地產業空心化則是關系13億人、甚至整個全球經濟的大悲劇。
房地產是貨幣最好的對沖工具,對沖貨幣購買力縮水的風險,因此房價上升就意味著市場貨幣購買力下降。如果經濟因為緊縮而降息、人民幣匯率相對上升,意味著貨幣購買力的上升,房價必降。負利率并不必然導致房價上升,只有在經濟過熱的情況下仍然維持負利率才會導致房價上升。
我們往往被一套似是而非的理論牽著鼻子走,比如供需理論,認為只要讓房地產成為鞋子襪子這樣的產品,房價自然下跌。但事實上,房地產無法無限度供應,供需理論在投資品市場根本方圓難合。此時,減少房地產投資收益預期,給火熱的房地產投資澆一盆涼水,才能釜底抽薪。
抑制投資投機需求,一要保證貨幣購買力,二要降低投資收益。
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