2010-10-14 01:57:02
每經記者 葉書利 發自北京
就在9月26日“囤地禁令”發布后的第5天，9月30日，被暫停在京拿地半年的李澤楷旗下公司盈科集團重新獲得了在北京土地市場交易的資格。
今年3月10日，北京公布了5宗閑置房地產開發土地的處理意見，其中工體北路4號地因 “企業自身原因未按出讓合同履約”，該地塊的開發商北京啟夏房地產開發有限公司及原股東香港盈科集團及其下屬公司被暫停在北京土地市場拿地的資格。
當《每日經濟新聞》記者就李澤楷在京拿地資格被解禁一事撥通北京市國土資源局法制處的電話時，一位女性工作人員說：“這個公告不是我們處發的，我不知道。”之后便掛斷了電話。
僅僅被“暫停”了半年就立即解禁，工體北路4號地有怎樣的前世今生？小超人李澤楷旗下的盈科集團在其中扮演了怎樣的角色？盈科集團拿地資格被解禁，為何選在二次調控剛剛出臺這樣一個敏感的時間點？《每日經濟新聞》記者對此展開了調查。
李澤楷“神秘”重現北京地市
就在國慶節前最后一天，9月30日，北京市國土資源局發布了一個簡單的公告，宣布“即日起恢復北京啟夏房地產開發有限公司、原股東盈科集團等單位土地市場交易資格”。公告很簡短，但對于熟悉北京房地產市場的業內人士來說，此時發出這個公告，多少有點詭異。
所謂的“詭異”主要體現三個方面，第一，公告中在關于“即日起恢復北京啟夏房地產開發有限公司、原股東盈科集團等單位土地市場交易資格”的理由說明中，只有“依照國家和本市有關規定，經研究并經報請市政府批準”的模糊性描述，而當《每日經濟新聞》記者就此向北京市國土資源部法制處詢問“依照國家和本市有關規定”中“規定”的具體解釋時，得到的回答竟是“不知道”；第二，就在上述公告發出的5天前，9月26日，國土部、住建部聯合發出通知，規定對自身原因“囤地”一年以上的企業，禁止其再參與買地，上述公告發布選擇的時點讓人費解；第三，公告發出的9月30日，“碰巧”是國慶節長假前的最后一天，也是輿論關注的盲點期。
囤地三年，凈賺數億
12日上午，在北京長虹橋西南角的工體北路4號地工地現場，作業機器轟隆隆地作響，工地上已聳立起兩層多高的建筑。今年3月份讓盈科集團被暫停在北京市場拿地的，就是這幅地塊。工體北路4號地最初是北京聯合大學機電學院下一個處于半廢狀態、生產零部件的廠房，而后于2005年12月18日被北京市政府掛牌出讓。
由于地塊位于北京東三環，位置優越，在2006年1月23日的競拍中，吸引了包括富力、華遠、SOHO中國等在內的20多家實力房地產開發商參與，競拍價也從2.47億元一路飛奔，最終，該地塊以5.1億元總價、11015元/平方米的樓面價意外地落入了高置投資有限公司這家“非熱門”房企手中。
據《每日經濟新聞》記者了解，當時高置投資有限公司是ExcelBright的全資附屬公司，ExcelBright為盈大地產的間接全資附屬公司，而盈大地產的控股股東則是李澤楷旗下的電訊盈科。換句話說，高置投資有限公司是電訊盈科的一家子公司。
拿下工體北路4號地后，為了更好地運營這塊地，李澤楷為此專門成立了一家名為北京啟夏房地產開發有限公司的項目公司。根據當時該宗地的掛牌文件約定，該地塊約定開工日期為2006年9月20日，約定竣工日期為2008年3月31日。
在北京市土地整理儲備中心于2005年12月18日所發的有關“朝陽區工體北路4號院住宅及配套用地”的國有土地使用權出讓公告中明確寫著：“該宗地將以‘三通一平’形式掛牌出讓”，也就是說，這塊地不存在拆遷等后期問題，可以馬上動工。
然而盡管萬事俱備，只欠開工，可自被拍下的三年內，這塊地一直處于“冬眠”狀態。在緊靠該地塊南邊的富力愛丁堡小區內，一位年輕女業主向記者介紹說，2006年上半年她之所以購買富力愛丁堡的房屋，很重要的一個原因就是聽說李澤楷剛在旁邊買下了一塊住宅用地，可在她的期盼中，該地塊卻遲遲沒有動靜。
實際上，在地塊“冬眠”的背后，李澤楷并不是什么都沒做。李澤楷為了降低這塊地的樓面單價成本，一直試圖更改原有的建設規劃。
如果根據1999年國土資源部發布的 《閑置土地處置辦法》，“對超過出讓合同約定動工開發日期滿一年，尚未開發的，征收土地閑置費；滿二年未動工開發的，將無償收回土地使用權”，那么工體北路4號地應當在2008年9月20日被無償收回。然而在約定動工時間2006年9月20日的大約2年零8個月后，2009年5月18日，這塊本應被無償收回的“睡地”卻獲得了北京市國土資源局有關該地塊項目建筑規劃更改的公告。公告中說：“工體北路4號地地下建筑面積由6000平方米增至調整后的1.74萬平米”，理由是“為了滿足人防、設備用房、機動車庫及公共服務配套等需求”。
《每日經濟新聞》記者就這塊地當時為何沒被按規定處罰，反而被允許更改規劃的問題采訪北京市國土局，但截至發稿，對方并無回復。
獲得建筑規劃更改后，李澤楷成功地將這塊地的樓面單價從之前的11015元/平方米，直降近1900元/平方米至9279元/平方米。
李澤楷的謀劃并沒有到此結束。
2009年8月20日，李澤楷旗下的電訊盈科發布公告稱，公司已將工體北路4號地以及該地塊的項目公司北京啟夏房地產開發有限公司以1.18億美元，合計9.2億元人民幣打包轉賣給了瑞安建業旗下的間接全資附屬公司鷹健公司。轉賣的理由為“出售電訊盈科集團于該項目的權益，相信會為盈大地產集團套現資金，讓盈大地產將其資源專注投放于日本北海道及泰國南部攀牙省具標志性的發展項目上，同時令盈大地產集團的財務更靈活”。
如果以2006年9月20日的約定開工時間為基準，至此，這塊地在閑置近三年后被轉賣，粗略計算5.1億元的土地競買價與更改規劃而補交的土地款2541.23萬元，大致成本為近5.35億元，轉賣后，李澤楷凈賺數億。
對于李澤楷這種坐地賺大錢的做法，在接受《每日經濟新聞》記者采訪時，廣東刀客地產顧問機構董事長謝逸楓認為，這就是在通過“變相”囤地來獲得高暴利，同時通過轉賣來規避被國家收回土地的風險。
土地轉賣后離奇被罰
《每日經濟新聞》記者在工體北路4號地周邊采訪時得知，去年冬天，也就是瑞安建業接手這塊地后不久，瑞安建業開始派工人來工地，沉睡三年后，這塊地終于被作業機器的轟隆聲“吵醒了”，似乎一切重新走上了正軌。
然而今年3月10日，北京市國土資源局的一紙公告，再次將這塊地推上了風口浪尖。
當日，在北京市國土資源局將北京啟夏房地產開發有限公司開發建設的工體北路4號地項目定義為 “因企業自身原因未按出讓合同履約”決定對該地塊項目公司北京啟夏房地產開發有限公司處以土地總價的1%的罰款，即為510萬元；同時暫停啟夏公司及原股東香港盈科集團及其下屬公司在北京市土地交易市場的交易行為。
記者注意到，就在這份公告發出的兩天前，3月8日，國家國土資源部發出了《國土資源部關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》，通知中強調對 “未查處的閑置土地，實行掛牌督辦，依法依規處置”。
業內認為，李澤楷之所以會在當時成為“被打擊典型”，首先是李澤楷炒地的行為曾在此之前被中央電視臺曝光，已在社會上造成了一定的不良影響；其次，李澤楷的炒地行為“做得太過了”。
合富輝煌首席市場分析師黎文江說，在行內，也有開發商拿地后囤地，然后通過轉讓來獲利的，但交易程序為：先將土地交給當地國土房管局，由國土房管局來主持公開掛牌拍賣。二次轉讓后，中間的利差仍歸開發商，但開發商須向政府補繳閑置土地費，以利于土地二次轉賣后辦理土地過戶。不過李澤楷則在2009年直接與瑞安建業私下交易，直接越過了相關政府機構。
一位曾參與2006年初工體北路4號地競買的業內人士向 《每日經濟新聞》記者說，在3月10日的處罰中，工體北路4號地的項目公司只是被處以地價1%的象征性罰款。與此存在鮮明對比的是，今年1月，北京大龍地產因為欠繳地價款、招拍掛成交后未按期簽訂土地出讓合同等原因，不僅被收回了天竺“地王”地塊，被沒收2億元保證金，還同樣被暫停在京競買土地的資格，且至今未解禁。
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