“限購令”下 京滬穗退房調查

每經記者  楊羚強  發自上海、葉書利  發自北京、朱玲  發自廣州

        在9月底出臺的二次調控措施中，“限購令”被看作新的殺手锏。

        國慶前后，深圳、廈門、上海、杭州、南京等諸多城市相繼出臺的細則中都包含了“限購令”的內容，即將出爐的廣州版細則中，可能也將納入限購令；而北京早在上半年就已出臺類似政策。此外，銀行全面停發第三套房貸，也將對商品房的交易產生影響。

        近日以來，由于政策的出爐時間與消費者下定金的時間存在“時間差”，一些城市部分樓盤已經相繼出現購房者退訂的現象。

        這種現象會否發展成2008年那樣的  “退房潮”，《每日經濟新聞》記者對北京、上海和廣州的樓市展開了調查。

上海：7000套成交或有5%退房

每經記者  楊羚強  發自上海

        “現在正在辦理交易的一部分已簽約的房子，有可能會被退房，轉而購買其他樓盤，因此我們必須繼續發動大規模宣傳攻勢，以鞏固我們9月份已經獲得的成果。”

        近日，一位開發商內部人士告訴《每日經濟新聞》記者，盡管9月份獲得了前所未有的銷售成績，但上海10月7日出臺的“限購令”，令他們的銷售大打折扣。那些還沒有來得及辦理網上簽約的客戶，一些已退掉了房子，令煮熟的鴨子飛掉。

        根據上海市住房保障和房屋管理局之前的解釋，10月7日之后完成網上簽約的均屬于限購范圍，這讓開發商如臨大敵，在抓緊簽約辦理網上登記的同時，他們也不得不把精力放在鞏固已簽約客戶上。在他們看來，限購房政策必然會引發退房潮。

        在“限購令”讓開發商忐忑不安時，越來越緊的房貸政策，也進一步加大了退房發生的概率。

        一位剛在上海購買了別墅的購房者向記者抱怨，由于這套別墅被認定為三套房，他鐵定無法獲得貸款，現在面臨定金被沒收的危險。

        中國房地產信息集團分析師薛建雄說，一般情況下，造成退房有兩種可能性，一是房價大幅度下跌，二是貸款無法辦出。后一種的可能性雖然理論上存在，但上海實際上在9月份開始就已經停辦第三套房貸，并嚴格要求第一套房首付30%，第二套房首付50%，所以因為信貸政策的變化而產生的退房只會是個別現象。至于“限購令”，也不大可能造成退房潮的大面積發生。“只要換個名字就可以購買，沒有必要退房。”

        新浪地產網的一位編輯隨后向《每日經濟新聞》記者介紹，“限購令”出臺后的第三天，閔行某樓盤開盤，當天就有溫州人購買多套房，辦法就是借用其他人的身份證。

        薛建雄說，規避“限購令”的方法還有很多，因此“限購令”是不會造成退房的。據他分析，上海10月1日到12日的住房成交量大概有7000套，其中大部分是在10月1日~7日認購的，但并未簽約。這些交易中，有約5%屬于二套及以上購房。由此推斷，目前上海可能發生的退房比例大概會在5%左右，退房應該不會超過400套，這一數字要遠遠小于業內對深圳等城市的判斷。

        不過，由于房地產稅等更嚴厲的調控措施有可能會在不久后出臺，上海房價的走勢可能重新由升變降，因此未來是否會發生大面積的退房潮，仍有待觀察。

北京：9月成交過萬套  約1/3將受沖擊

每經記者  葉書利  發自北京

        受首付提高至30%以上和非首套房契稅上升至3%的影響，北京購房者的購房成本至少增加了10%。

        北京市房地產交易管理網數據顯示，9月，北京除經限房外的商品房住宅成交總套數高達10534套，粗略計算，有1/3的量，即約3000套房的購買者將面臨首付和契稅提高的沖擊。這可能將導致不久后北京出現大規模的退房潮。

        北京美聯物業副總經理楊明麗介紹，對于首付提高到30%的政策，各銀行還沒有接到相應的明文通知，一些商業性銀行可能還在靈活地處理相應業務。

        《每日經濟新聞》記者在采訪時也證實了這一點。如民生銀行對90平方米以下的商品房，還可按20%的首付標準來辦理房貸。

        楊明麗介紹說，北京時下在售的大部分期房，可能還未封頂。按照規定，未封頂的期房，銀行不會放貸給開發商。

        舉例來說，如果A客戶在9月20日簽約了一套國慶后才封頂的商品房，當時簽訂購房合同時約定首付20%，向北京工商銀行貸款80%。由于當時期房未封頂，無法正常辦理房貸手續，而按照現在的規定，已無法辦理首付20%的房貸。

        對于這種情況，北京工商銀行熱線人員向記者解釋說，對于9月簽約、且欲向該行辦理房貸的客戶，即使國慶前客戶已與該行辦理了涉及房貸的相關手續，只要貸款還未發出，現在的房貸首付也得提高至30%。

        對于這種情況，北京聯達機構總經理楊少鋒提醒購房者需防范風險。他進一步解釋說，由于北京4月底便開始執行限購令和針對外地人的限貸令，因此北京開發商對相應政策已有了防范意識。

        據他了解，時下一些不良北京開發商為了防范購房者因此退房，在與購房者簽訂購房合同時，便已悄然設下了高額的違約金。比如北京某樓盤規定客戶如果因為貸款不能獲得通過，就需一次性付款，否則將收取客戶已向開發商提交的20%首付作為違約金。

        遠洋地產公關部的相關人士認為，提高首付的政策，更大的影響還在于對樓市的預期沖擊。

廣州：限購令箭在弦上  亞運城現退房

每經記者  朱玲  發自廣州

        京滬深等地限購令一出，成交下跌明顯，因政策導致退房的現象開始出現。

        有消息稱，深圳地區因“限購”因素影響引發的退房數量或達數千套。同樣，在廣州也傳出近期成交旺盛的某大型樓盤出現退房。有業內人士指出，后市出現退房的現象必不可免，但也主要受限三套房貸、限購等政策因素影響。到目前為止，廣州市場上退房率還處于理性階段，月度均值不足3%。

        趁“金九銀十”火熱登場的廣州郊區亞運城大盤項目，從9月底開始陸續入市近4000套新房，其中一些購房者因首付提升以及第三套房貸受限的因素，開始退房。

        《每日經濟新聞》記者從開發商、代理商以及與該項目有合作的機構方面核實，該項目新推的房源中，確實出現一些退房的客戶，但具體數目不詳。該項目廣州代理商內部人士對記者說，“說沒有退房是不可能的，但數目很少，新推出的那批房源總價低，還是受市場歡迎的。”

        另一二手機構內部人士透露，“‘十一’期間，我們手上一些有意購買這個項目盤房屋的客戶，也因三套房限貸等因素取消了購房計劃。”

        記者近日前往該項目銷售中心，發現現場人氣已不如新政之前。該中心一工作人員透露，“政策出來后，我們的銷售速度已被拖慢。”他透露，退房、退定金不太可能，若買的是第三套可以先支付首期款，剩余房款開發商可以為其延期三個月，在三個月內繳清。

        記者致電項目盤的開發商，該項目一內部人士表示，“退房不可能沒有，畢竟賣了好幾千套，我們現在還沒有具體的東西出來，但我們會依照合同的約定來履行雙方的權益。”

        新浪房產監測的廣州市國土資源和房屋管理局官網數據顯示，9月份，廣州市出現62宗退房，從“9.29”新政之后到10月12日，廣州市場上退房記錄已有10次。

        廣州地產資深人士鄧浩志指出，目前廣州已暫停居民第三套房貸款，加上首付提升，購房者的成本已大大增加，若廣州限購令祭出，不排除后市將會出現陸續退房的現象。

        廣州地產專家謝逸楓指出，從今年初到目前為止，廣州市場上新房退房率不足3%，預計廣州出臺限購等政策后，短期內會引發退房率的小波動。但相比北京、深圳等市場有所不同，廣州盡管房價向上走，但市場相對比較理性，自住、改善型客戶比較多，后市不太可能出現大規模退房潮。



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