全國最嚴 京版國八條“三限”齊發

每經記者  張敏  發自北京

        京版“國八條”昨日頒布實施，京城樓市將迎強震。

        微博沸騰！央行貨幣政策委員會委員李稻葵稱，15條中限購政策“最猛”；SOHO中國董事長潘石屹亦稱，影響力“非常巨大”。

        2月16日，北京市政府發布《關于貫徹落實國務院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產市場調控工作的通知》（以下簡稱  《通知》），提出調控樓市的15條措施，也被稱為“京15條”。

        北京版樓市“國八條”，對外地人口提出了  “提供連續5年以上納稅證明”的附加條件，堪稱全國“最嚴厲”?！锻ㄖ愤€提出“研究提高本市第二套住房貸款首付款比例和利率”，進一步收緊信號明顯。以此同時，《通知》對土地轉讓價格提出了明確限制。

        多數分析認為，北京樓市調控措施的實施，直擊此前助推樓市投資、投機性需求的幾大要害。今年北京市場的成交量將繼續萎縮，房價調整的范圍也將擴大，京城樓市很可能迎來“量價齊跌”的轉折點。

限購：料百萬家庭購房受限

        “無法提供本市有效暫住證和連續5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房?！弊鳛榉课菹拶徬刃谐鞘械谋本?，16日推出了最嚴厲版的“限購令”?！锻ㄖ愤€規定，北京戶籍家庭最多可購兩套住房。

        從去年4月的調控風暴開始，目前全國共有20個城市出臺過住房限購政策，但除北京的上述條款外，其最嚴厲者也僅限于“新國八條”的規定，即根據已有住房套數，規定外地購房者最多可購買一套住房，本地人最多可購買兩套住房。

        最嚴限購政策下，將有大量需求被拒之門外。有數據顯示，目前北京購房的外地人口達到四成以上?！斑@一政策將使得外地戶籍購房者最少需要到27歲以后  （22~23歲畢業）才能置業。”中原地產三級研究總監張大偉表示，投資需求在北京市場將歸零。

        張大偉稱，根據中國人民銀行營業管理部最近發布的數據，至少80萬戶北京市家庭已有二套房，而已經在京置業的外地人家庭將有20萬戶，因此至少有百萬戶家庭將受限。

        但由于不少剛性需求得到抑制，對“京15條”也有業界人士提出質疑。對此,中國房地產學會副會長陳國強向《每日經濟新聞》記者表示，這一政策主要針對投資投機性需求，誤傷剛需“也屬無奈”。

        也有觀點認為，作為短期政策，“最嚴限購令”或只是特定時期的產物，“連續5年納稅”的門檻并不會長期存在。

        市場供應方面，保障房作為增加供應的主體，供應規模繼續擴大。

        陳國強表示，保障房供應的提高，將極大地改變北京市場的供應結構和供應模式。他預計，按照上述計劃，到“十二五”末期，北京市場的保障房供應比例將達到60%甚至更高。

        新政還規定，商品住房用地計劃供應量不低于前2年年均實際供應量。這也被普遍解讀為，商品房供應將不會受到保障房擴供的影響。

限貸：調控留“后手”

        “京15條”的另一項措施同樣被市場所忌憚。在購買二套房方面，新政明確，要切實執行“首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍”的政策。

        但新政同時強調，中國人民銀行營業管理部可根據房地產市場情況，在國家統一信貸政策基礎上，研究提高本市第二套住房貸款首付款比例和利率。

        這也意味著，在一段時間內，如果決策者認為調控目標尚仍未達到的話，購買二套房的首付比例和利率都可能上調。

        陳國強表示，調控留下  “后手”，說明了政府調控樓市的決心，也將對市場產生一定的威懾力。

        按照“新國八條”的規定，“最低首付六成”已是二套房有史以來的最高值，1.1倍的利率同樣前所未有。而當前北京購買首套房的最低首付比例為30%，多數銀行也已調回至基準利率。

        除了限購與限貸之外，京15條細則提出“杜絕土地出讓中連續出現樓面地價超過同類地塊歷史最高價的情況發生”，這就意味著北京已對土地轉讓價格設了上限，明確釋放從源頭控制房價上漲過快的調控信號。

影響：或現有價無市  

        最嚴調控之下，京城樓市繼續走低幾乎成為業界的共識。李稻葵昨日在微博上表示，北京樓市非?？赡艹霈F比較長的有價無市的相持期，“因為開發商不差錢，不見得愿意降價”。

        價格堅挺，成交量可能繼續下探。根據北京市統計局的數據，在去年的兩輪調控下，北京市新建商品房銷售面積同比大降30.6%。

        偉業我愛我家公司副總裁胡景暉向《每日經濟新聞》記者表示，今年的成交量將繼續下調，降幅在25%~30%之間。

        價格走勢同樣以看跌為主。不少觀點認為，在空前嚴厲的新政下，今年北京房價將從“量變”迎來“質變”。潘石屹表示，以限購為主的政策是房價看跌的主要因素。

        按照北京市統計局的數據，去年北京市房屋銷售價格同比上漲6.3%，漲幅繼續收窄。胡景輝預計，受此影響，今年上半年北京房價將以穩為主，下半年存在下調的可能。

        事實上，根據不少民間機構的報告，去年通州、大興等部分區域市場的房價已經出現下調，市區內的望京等區域也出現泡沫擠出的現象。陳國強向本報記者表示，與2010年相比，今年北京降價的區域將會繼續擴大。

        值得一提的是，在今年1月的“國八條”中，明確提出了城市人民政府要合理確定新建住房價格控制目標的問題。本次“京15條”細則中，要求“杜絕土地出讓中連續出現樓面地價超過同類地塊歷史最高價的情況發生”，釋放出通過限制地價，進而從源頭限制房價上漲的調控信號。



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