調控空前嚴厲 樓市投機資金急于另謀出路

　　編者按

　　股市的上漲需要資金的支持。A股自春節以來的快速反彈行情，支撐其上漲的資金又來自何方呢？

　　梳理最近的資金情況：發達國家由于通脹水平上升而引起的加息預期，加之中東局勢的緊張，不少資金撤離了新興市場；14個月來，M1、M2“反剪刀差”第一次出現負值，顯示資金活性降低；同時，鑒于通脹預期仍然強烈，央行的緊縮措施仍將持續，周五晚間央行宣布再次上調存準率即是例證。

　　上述現象皆對A股構成利空。那么，支撐股市上行的力量很可能是來自于樓市的擠出資金：“新國八條”出臺后，樓市存量投機資金有了流出樓市尋找其他投資機會的必要，而限購令等需求抑制措施又阻止了新資金的進入。

　　今年1月，當“新國八條”如疾風暴雨般降臨后，整個房地產行業迎來了自1998年來最嚴厲的一次調控。但對于社會資金而言，調控則會帶來兩大效應：投入房地產的存量資金被擠出，同時企圖進入的增量資金通道被斬斷。

　　調控關乎百姓福祉

　　過高的房價已經危及到老百姓的基本福祉。于是，“新國八條”應運而生。

　　據悉，“新國八條”包括二套房住房首付款比例不低于60%、貸款利率不低于基準利率的1.1倍、地方政府問責、調整營業稅和加強土地增值稅征收、限購令等。從調控措施看，由于在信貸、行政和財稅上同時收緊，這堪稱自1998年來最嚴厲的一次調控。

　　事實上，自2010年4月以來，房地產前后經歷了三輪大型調控。2010年4月17日，“國十條”要求對購買首套房建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%。

　　2010年9月，“國五條”要求不分住房大小，首套房貸款首付需30%以上。同時，要求各商業銀行一律暫停發放居民家庭第三套及以上住房貸款。

　　不知道“房友”們是否算過一筆賬：在過去10年期間，房價到底漲了多少？

　　以西南某省會城市為例。2002年前，在該市二環內購買一套中端商品房，每平方米僅2000元左右。但現在購買相同戶型的商品房，至少需要7000元以上。不到10年時間，房價已接近翻兩番。地段更好的商品房甚至接近7~8倍漲幅。值得一提的是，自2002年以來，上證指數僅累計上漲76%。

　　調控手段三箭齊發

　　提高首付比例、限購以及營業稅，成為了本輪地產新政的三個關鍵詞。

　　限購，即在一定時期內，執行住房限制購買措施。目前，包括北京、上海、深圳等城市已經推出限購政策。其中，上海出臺調控細則，明確停購三套房。青島則要求擁有二套及以上住房的當地居民不得再購房。有分析人士認為，目前明確提出實行限購的城市已超過35個。按新要求，實行限購城市預計還要翻一番。

　　若說限購是從行政手段上壓制購房需求，提高首付比例則是在信貸上收緊。據悉，強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。據北京日報報道，“京十五條”中，首次將貸款購買第二套住房的家庭，“首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍”的政策面擴展至公積金貸款。

　　另外，二手房交易稅費也較以往嚴格不少。據了解，調控后，部分房屋轉讓的營業稅稅額將翻倍。

　　資金：存量擠出 增量掐斷

　　兩個真實的例子：陳先生，職業炒房者?！靶聡藯l”前投入上千萬資金于樓市。如今，調控趨嚴后，他計劃賣出一部分房產，將套現的資金打入股市。

　　王女士，北京外地人。由于不能提供5年納稅證明，無法在北京買房。

　　調控新政會否造成如下一個局面：存量資金被不斷被擠出，而增量資金進入的通道又被掐斷？

　　知名經濟學家華生向 《每日經濟新聞》表示，限購令肯定會打壓買房需求，同時造成部分樓盤銷售遇到問題。從這個角度看，增量資金被掐斷的效應確實存在。

　　“不過，存量資金擠出，目前來看還不是非常直接。首先，限購令使部分套現資金找不到合適買盤。這種情況下，加快拋售本身就受到了一定阻力。其次，從現在主要城市房市看，整體出現量減而非價減情況。這表明，大量拋售是不存在的，否則價格一定會被打壓下來。”華生指出。

　　中央財經大學證券期貨研究所所長賀強向《每日經濟新聞》指出，受預期回報率下降，限購令無疑能打壓部分投機資金，使這些錢從樓市中擠出來。這樣來看，存量資金擠出效應確實成立。不過，由于房價短期不大可能下降太多，增量資金是否會被掐斷這個并不好說。