存貨能代表房地產的庫存嗎？

　　楊羚強/文

　　有媒體稱，房地產已進入去庫存時期。今年一季度136家上市房企存貨達9865.14億元，同比大增40%。其中招商、萬科、金地、保利四家企業一季度存貨分別為407.79億元、1508.52億元、522.45億元和1270.61億元。按2010年銷售數據計算，要消化這些存量，四家公司分別需要35.51個月、35.69個月、32個月和42.48個月。

　　但把存貨理解為庫存是錯誤的。房地產存貨包括在建工程、地皮、已完工未銷售的房屋，而最后一項才是真正意義上的庫存。其他都不能說明房子滯銷。

　　存貨上升的誘因有兩個，一是庫存，二是開工和地皮。預售制下的房地產顯示得更多的是后項。而后面那個原因就是房子賣掉了，也是無法消化存貨的，按會計制度，交房存貨才能結轉為已銷售商品，確認銷售收入。

　　決定地產業生存與發展，是資金流和資金的周轉。對于開發商來說，只要預售完成就基本完成資金周轉，這是那么多的開發商都強調拿地后多少時間售房，而很少有強調多少時間交房。存貨規模龐大和銷售額飄紅的原因或源于此。尤其對開發商來說，交房意味著要付清工程隊的絕大部分施工款。這才是壓力面。