“史上最嚴調控”下 樓市“金九銀十”能否繼續

　　又是一年“金九銀十”。房地產市場經過上半年的普遍低迷之后，開發商似乎迎來翻身的機會。不過，在限購、限貸、限價以及房產稅等被稱為“史上最嚴調控”下，許多業內人士和購房者疑惑，今年“金九銀十”是依舊火爆還是變成“鐵九銅十”?

　　“旺季”前的低迷

　　進入9月，各地樓市依舊不溫不火，并沒見“火爆”前的熱潮。

　　中國 指數研究院1日發布最新報告指出，上海、深圳等十大城市8月住宅平均價格為15773元/平方米，與7月相比略有下降，降幅為0.41%，為去年9月以來首次下降。

　　具體來看，十大城市中，重慶、天津、深圳、成都、杭州、南京、上海等7個城市住宅價格環比下降，城市數比上月增加3個。而廣州、武漢、北京等3個城市價格環比上漲，漲幅皆在0.6%以內。

　　而8月同期全國100個城市住宅均價為8880元/平方米，與7月平均價格8874元/平方米基本持平。其中，56個城市價格環比上漲，44個城市環比下跌。與7月相比，價格環比下跌的城市增加11個。

　　房價下跌的城市在不斷增加。與此同時，許多城市銷量也不樂觀，庫存房數量直線上升。據北京市房地產交易管理網數據統計，8月前四周，北京現房共成交619套，日均成交僅約22套，較7月日均成交42套大跌約47%。庫存容量已攀升至37656套，接近歷史最高位。截至8月31日，上海新房庫存面積依舊高達880萬平方米。同樣的情形在廣州、重慶、武漢等一線城市以及太原、長沙、南寧等二、三線城市大量存在，這些現房將都堆到“金九銀十”去銷售。

　　另外，開發商上半年拿地成本也同比下降。中國 指數研究院研究顯示，1至6月，全國130個城市土地成交溢價率僅為17%，較去年同期減少14個百分點，其中住宅類用地溢價率為19%，較去年同期減少18個百分點。其中，上海今年前8個月土地出讓金743.1億元，僅為去年全年的48.4%。北京前8個月土地出讓金671.95億元，為去年全年的40.9%。

　　嚴厲的調控和旺盛的剛需

　　往年的“金九銀十”，不僅是銷售的黃金季節，也是漲價的黃金季節。伴隨房子的熱銷，房價也直線上升。根據國家統計局統計，2010年9月份全國各類房屋價格均呈現出不同幅度的上漲，高檔住宅更是瘋狂上漲15.2%，這種漲勢延續到了今年上半年。

　　那么，今年的“金九銀十”又面臨著怎樣的市場環境呢?

　　首先，去年四季度以來，央行多次提高存款準備金率和存貸款基準利率。近日還下發通知，計劃將商業銀行的保證金存款納入存款準備金的繳存范圍。這意味著銀行資金進一步吃緊，繼而影響到房貸。武漢許多銀行的首套房貸利率也上浮了10%至20%。無論是從調控政策力度還是銀行自身信貸規模來看，今年下半年個人房貸業務都沒有松動的跡象。這將對購房需求起到直接的抑制作用。NextPage

　　而政策的從緊又對市場預期產生較大影響。對購房者來說，觀望氛圍日益濃厚。據某房產網調查，58.82%的網友表示對“金九銀十”是否買房舉棋不定，要視房價、優惠折扣等情況再決定。對開發商來說，資金壓力將進一步加大，銷售將受到影響。資金鏈緊張的開發商會選擇降價或打折拋盤回籠資金，而資金相對寬裕的開發商則會繼續觀望，甚至借機捂盤。

　　業內人士介紹，對樓市影響最大的莫過于限購和限貸。雖然目前投資性需求已大大減少。但是，剛性需求尤其是城市建設及城鎮化過程中所產生的需求并未受多大影響。從經濟學角度來說，影響樓市波動的最關鍵因素——供需關系仍未根本改變。所以，無論是量還是價的方面，商品房銷售短期還不會出現大的震蕩。

　　如此看來，今年的“金九銀十”是否會出現仍然是個未知數。

　　“金九銀十”還是“銅九鐵十”?

　　在這樣的市場背景下，越來越多的市場人士和購房者認為，開發商唯有通過實實在在的價格松動，才能撬動銷售，否則“金九銀十”難以出現。某房產網在全國46個城市的調查顯示，41.8%的網友認為“金九銀十”會“量價齊跌”，23.5%的網友認為“房價會有所下跌，而銷量則上漲”，還有5.8%的網友表示“房價上漲，銷量下滑”。

　　北京中原地產市場研究部主任張大偉認為，今年上半年房地產企業經營業績都不樂觀，大多是靠二、三線城市在支撐銷量?，F在二、三線城市開始限購，表明了中央控制房地產市場的決心，將直接影響消費者心理，導致“金九銀十”的銷量下滑。

　　華中科技大學經濟學教授汪小勤表示，隨著樓市調控的深入，開發貸款、購房貸款均收緊，整個樓市資金鏈呈現緊張趨勢。同時，“限購令”也使得不少改善需求被限制，加上現房樓市庫存量正在加大。因此，開發商會迫于壓力，采取促銷手段，加速推盤，以價換量，成交量相對七八月份會有所增長，但不會出現傳統意義上的“金九銀十”。

　　而湖北長江建筑集團總經理舒先德認為，“金九銀十”期間，許多城市房價將會有一個上漲的趨勢。他說，受通貨膨脹等因素影響，房地產企業上半年土地成本、財務成本都有所上升，肯定會趁這個銷售旺季彌補回來。同時，他對調控政策也比較樂觀。“全球經濟狀況將制約政府對房地產的調控。全球經濟放緩將對出口和經濟增長產生不利影響，這或將迫使政府不得不放松房地產市場的緊縮政策，以刺激投資和就業。”

　　與舒先德一樣，中國 房地產指數系統副總經理姚銳認為，下半年中國房地產市場再出臺更嚴厲調控政策的可能性不大。姚銳表示，開發商在九十月份的推盤節奏會加快，成交量環比也會增加，但不會好于去年同期。對于即將出臺限購的二、三線城市，政策前期會出現短期的集中推盤、集中成交，一旦二、三線城市限購政策出臺，會對開發商和購房者造成較大影響，“金九銀十”難現。